citando a Surmari Ya tengo la hipoteca aprobada e iniciando desescombros. Al fin. Pero ni el banco ni el arquitecto parecen tener claro del todo el funcionamiento de...

Hola de nuevo, Surmari.

¡Enhorabuena por haber firmado ya la hipoteca! En principio, para que el banco entregue la primera cantidad de dinero, necesita una copia del proyecto del arquitecto, de la licencia de obras, del presupuesto de ejecución de la constructora y del certificado de eficiencia energética. Puedes preguntar al gestor del banco si necesita algún documento más, pero con esos debería bastar.

En principio, esos documentos ya te los tendrían que haber entregado. Si todavía no lo han hecho, puedes solicitarlos, porque todos ellos son necesarios para iniciar una obra. El proyecto del arquitecto hay que pedírselo al arquitecto, la licencia al ayuntamiento y el presupuesto de ejecución y el certificado de eficiencia energética al constructor.

A partir de ahí, si quieres adelantar algo al constructor para agilizar la obra, puedes hacerlo. Eso sí, antes te recomendamos hablar con el banco para asegurarte de que recuperarás el dinero con la primera entrega que te haga de la hipoteca.

En cuanto a la segunda pregunta, el banco necesita el presupuesto de ejecución para liberar la primera parte del dinero de la hipoteca y los certificados del arquitecto para realizar las siguientes entregas conforme se realice la obra. Las facturas, en principio, no son necesarias, pero te recomendamos leer la escritura hipotecaria para asegurarte.

Respecto a la última pregunta, es la constructora la encargada de declarar el IVA que pagues por las obras, así que entendemos que no sería necesario justificar el IVA pagado al banco. Ahora bien, si lo necesita, puedes mandarle una copia de las facturas, en las que se recoge el IVA pagado.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

Buenas tardes,

Estoy en el "mismo" proceso que tú. A principios de septiembre firmé la hipoteca autopromotor y con el verano de por medio tuve que adelantar bastante antes de poder tener la primera disposición (ya estaban las obras iniciadas en junio, ya que esperar me retrasaría unos cuantos meses más la finalización por la disponibilidad de los gremios...). En mi caso, una vez firmada la hipoteca, no tuve problema en que me abonaran la primera disposición con la presentación de la certificación de los arquitectos. Como el IVA no está incluido en el préstamo, no me han pedido las facturas, no sé si los llegan a pedir. Los honorarios de los arquitectos entiendo que sí habrá que presentar factura, ya que no hay certificación de ese trabajo.

Espero haber aportado algo.

Muchas gracias por tu aportación. Yo ya he pagado los honorarios al arquitecto.Mi banco ya tiene todo: proyecto, presupuesto del constructor, yo he pedido parte de la rehabilitación pero ahora aparecen dudas que nadie me planteó inicialmente. El constructor ahora me pide un anticipo para empezar. Me han dicho que el banco no debería poner problemas en anticipar pero no sé muy bien qué es una certificación ya que el arquitecto me dice que es lo mismo que presentar la factura del constructor, cosa que no acabo de entender. Si solamente presento la certificación al banco, me puede pedir factura? Ellos o hacien**? Al banco se la debería repantinflar la factura porque tampoco van a pagar todo el coste

citando a Surmari Muchas gracias por tu aportación. Yo ya he pagado los honorarios al arquitecto.Mi banco ya tiene todo: proyecto, presupuesto del constructor, yo he...

Hola de nuevo.

Nuestro consejo es que hables directamente con el banco para preguntar qué documento necesitan exactamente, porque por lo que cuentas, parece que ya tiene todos los necesarios para entregar la primera parte del dinero.

En cuanto a las facturas, el banco no tendría por qué pedírtelas. Y respecto a Hacienda, entendemos que los responsables de presentar las facturas a Hacienda son la constructora y el arquitecto, que son los que te ofrecen el servicio y los que tienen que "recaudar" y declarar el IVA. De todos modos, como no somos expertos en temas fiscales, puedes preguntarlo directamente a la constructora y al arquitecto para asegurarte.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

Respecto a los honorarios me refiero a la dirección de obra, que entiendo que eso en ningún caso se paga por adelantado (lo demás de proyecto de ejecución, etc. también lo tenía pagado). Quería decir que el banco no tiene porqué pedir las facturas ya que "solo" incluye en el préstamo la base imponible, el pago de las facturas y declaración de éstas lo deberían hacer los que las cobran. En mi caso como en el préstamo se incluían los honorarios de los arquitectos, aunque algunos ya estaban pagados, en ese caso habrá que presentar factura ya que la certificación es básicamente que los arquitectos certifican los trabajos hechos en la obra siguiendo como base el presupuesto de la constructora teniendo en cuenta el gasto de cada partida ejecutada.

A la hora de firmar la hipoteca, debería aparecer las disposiciones como las irá "soltando" el banco, una disposición inicial para afrontar el inicio (X%), disposiciones durante la obra según las certificaciones y una disposición final retenida (X%) que la liberan una vez presentada toda la documentación del ayuntamiento y registro de primera ocupación. A mí, la primera disposición me la hicieron ya teniéndola pagada, porque la obra la inicié antes de poder firmar el préstamo (teniendo ya la FEIN y toda la documentación) porque si esperaba se me retrasaría el final unos cuantos meses por la falta de disponibilidad de los gremios.

A quien se meta en la aventura de un préstamo autopromotor, que esté muuuuy preparado psicológicamente 😅.

Un saludo y mucha suerte.

Pues por supuesto que me habéis ayudado. De hecho gracias a tus consejos he ido avanzando muy positivamente. Eres tan eficiente, atento y rápido que me quedaría corta.

Buenos días a todos

Ya me parecía a mí que todo iba demasiado bien 

Ya he firmado en notario tengo aprobada la operación y he presentado la primera certificación. Tengo el seguro del hogar tal como me exigían y ahora después de presentar la certificación me dicen que el seguro no es un seguro de hogar normal, es un seguro todo riesgo construcción que debe durar lo que esté previsto que dure la obra y que terminará cuando se certifique el final de obra.

Les he dicho hasta la saciedad que el arquitecto tiene su seguro y el constructor también era aún así siguen insistiendo con lo mismo. 

Pueden parar el dinero de la certificación por este motivo y por qué no lo han exigido antes y paran la operación ahora? 

Ya he tenido que adelantar al constructor dinero de mi presupuesto por lo que están tardando en aprobar la certificación

citando a Surmari Buenos días a todos Ya me parecía a mí que todo iba demasiado bien  Ya he firmado en notario tengo aprobada la operación y he...

Hola de nuevo, Surmari.

Lamentamos tu situación. No nos consta que sea obligatorio contratar ese seguro de construcción por parte del autopromotor. Pero hay una manera de averiguarlo: comprobarlo en la escritura. Si en la escritura hipotecaria no se menciona la obligación de contratar ese seguro (con las coberturas indicadas), el banco tendrá que aprobar la siguiente disposición aunque no tengas firmado ese producto. Si no lo hace, te recomendamos presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En esta guía gratuita te explicamos cómo funciona el proceso.

Un saludo.

Gracias por tu ayuda como siempre Miquel

El problema es que no me dejaron una copia en la notaría la solicité por email pero no me la llegaron a pasar nunca y ahora parece ser que ha cerrado. 

Lo único que se me ocurre es pedir a la gestoría del banco una copia de la escritura porque ya te digo que ni me la dieron ni cuando salí caí en pedirla

citando a Surmari Gracias por tu ayuda como siempre Miquel El problema es que no me dejaron una copia en la notaría la solicité por email pero no me la llega...

Hola de nuevo.

¡Gracias a ti por confiar nuevamente en nosotros! Si la gestoría ya te ha entregado las facturas de los gastos pagados, te recomendamos echarles un vistazo para comprobar si, entre los conceptos, aparece la copia de la escritura hipotecaria. Si es así, puedes exigir a la gestoría que te entregue esa copia: la has pagado, así que tienes todo el derecho a recibirla.

Si la gestoría aún no te ha entregado las facturas, puedes comprobar el desglose de la provisión de fondos (la que te pidió el banco) para consultar si, entre los conceptos que se pagarán con la provisión, se incluye la copia de la escritura. Si es así, puedes contactar con la gestoría y pedirle que se dé prisa a la hora de entregarte las facturas y la copia de la escritura.

En cambio, si no has pagado la copia de la escritura, tendrás que pedírsela a la notaría (y pagar su coste). Si es verdad que ha cerrado, otra notaría habrá "heredado" sus operaciones, así que tendrás que pedir la escritura a esa otra notaría. Puedes ponerte en contacto con el Colegio Notarial de tu región para preguntar a qué notaría tienes que acudir.

Esperamos haber resuelto tus dudas y esperamos que puedas conseguir pronto esa copia de la escritura.

Un saludo.

Si Miquel es más o menos lo que había pensado hacer llamar al colegio. Lo de la provisión lo chequeare porque en eso no había caído.

No obstante he preguntado a mí aseguradora y dicen que ese tipo de seguro no lo tienen ni conocen ninguna aseguradora que lo haga y que es la primera vez que exigen algo así a un particular ya que le corresponde al constructor 

He pedido al banco que me pasen ellos un simulacro del seguro pero no me han contestado 

Es la primera vez que me pasan estás cosas con un banco. Jamás volveré a tramitar nada con ellos. La incompetencia llevada al máximo 

citando a Surmari Si Miquel es más o menos lo que había pensado hacer llamar al colegio. Lo de la provisión lo chequeare porque en eso no había caído. No obs...

Hola de nuevo.

Por lo que hemos podido investigar, esta clase de seguros los suele contratar el constructor, y no el autopromotor. Dicho esto, es un tema que se escapa de nuestro campo de especialización y desconocemos si las aseguradoras los ofrecen a los particulares. Esperamos que la consulta de la escritura pueda despejar todas tus dudas.

Te deseamos mucha suerte.

Un saludo.

Es lo que continuamente le estoy diciendo al banco, que debe ser el seguro del constructor. El arquitecto dice que son dos seguros distintos. La aseguradora dice que es cosa del constructor. En fin. Una locura. Cuando finalmente consigan aclararse pasaré por aquí a informar. Posiblemente a alguien le pueda servir de ayuda

Mil gracias como siempre Miquel 

Buenos días! Expongo mi caso. Tengo un terreno comprado y a mi nombre libre de cargas (valor del terreno: 120.000€+IVA). Tengo un sueldo de 3000€ mensuales + 9.000€ anuales de tres pagas extras). Tengo unos ahorros de 30.000€ y me gustaría comenzar a darle forma a la construcción de la vivienda. Me concederán una hipoteca autopromotor que financie el 100% de las construccion de la vivienda? Teniendo en cuenta que esos 30mil euros ahorrados se me irán en pago de honorarios de arquitecto, aparejador, licencias, IVA, etc....La construcción de la vivienda estaría valorada en unos 300.000 euros. Si te exigen que además de tener el terreno pagado, tengas que tener el 20% del coste de construcción estamos hablando que entre terreno y casa una persona para poder pedir una hipoteca de este tipo debe tener ahorrados unos 190mil euros lo que me parece una locura total. Muchas gracias de ante mano.Un saludo!

citando a S.M.C Buenos días! Expongo mi caso. Tengo un terreno comprado y a mi nombre libre de cargas (valor del terreno: 120.000€+IVA). Tengo un sueldo de 3000€ m...

Hola, S.M.C.

Los bancos, en general, no financian hasta el 100% de una promoción, porque consideran que es demasiado arriesgado. Como tus ingresos son elevados, puedes tratar de negociarlo, pero ya te avanzamos que será complicado que aprueben la solicitud (a no ser que puedas aportar avales u otras garantías).

Un saludo.

Hola buenas noches! Yo voy a empezar con el turismo bancario. Así que me interesa toda esta información  sobre autopromocion.

En mi caso, compré un terrenito ,que era una partición familiar , el año pasado lo tengo pagado ,registrado y sin ningún tipo de cargas. Proyecto del arquitecto visado y constructor elegido , todo después de mil luchas , papeles y tiempo....

Así que con todo me voy a mi banco  Unicaja, que era donde llevo toda la vida y supuestamente me iban a hacer una buena oferta. Pero después de tener todo preparado, todos los papeles a presentar, para mi sorpresa, que ha sido como un jarro de agua fría , nadie me informó  de eso en ningún momento, aparece una limitación en la nota simple, del artículo 207 de la ley hipotecaria por la que me dicen que no puedo construir hasta que no pasen dos años desde la compra - registro de mi parcela, ya que nunca antes había estado registrada. (Porque supuestamente los propietarios te lo pueden reclamar, que yo alucino con esto también, si ya tengo la parcela pagada, comprada y registrada mi nombre....estaría bueno... Aparte de que con la familia no tuve ningún problema ni siquiera me pidieron una señal para la compra del solar ni nada y he tenido una buena relación con ellos durante todo el proceso ,que no ha sido corto)...  Como veréis después de todo el trabajo que llevo sobre mi espalda y tiempo y dinero esto me ha caído fatal y me ha derrumbado, así que tengo que empezar a turismo bancario , porque me dieron a entender que algunas entidades esto lo dejan pasar... Alguien sabe algo? Sabéis si alguna entidad bancaria hace esto?Al comprarmelo el año pasado mi "limitación" caduca en noviembre ,pero por mi situación personal no puedo esperarme tanto tiempo ,aparte de que tengo el constructor que me ha costado meses y meses conseguir. Y se me va a ir , lógico .Yo estoy separada y soy mamá de una niña, tengo un trabajo estable, pero con una reducción por la niña, pero si que tengo  ahorros. Cómo lo veis? Lo tengo complicado? Os acabo de empezar a seguir en estos temas.  Muchas gracias de antemano

citando a Irena Hola buenas noches! Yo voy a empezar con el turismo bancario. Así que me interesa toda esta información  sobre autopromocion. En mi ca...

Hola, Irena.

Lamentamos tu situación. Desgraciadamente, como es una información que los bancos no hacen pública, desconocemos qué entidades estarían dispuestas a concederte una hipoteca antes de que caduque el efecto del artículo 207 de la Ley Hipotecaria. Nuestro consejo, por lo tanto, es que lleves a cabo ese "turismo bancario" y que visites a varios bancos.

Por si te sirve, también te recomendamos echar un vistazo a los requisitos para conseguir una hipoteca para ver si los cumples todos.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

Hola!

En mi caso me estoy planteando el préstamo autopromotor pero actualmente el terreno está en propiedad de mis padres. ¿Es necesario que el terreno esté a mi nombre o los bancos aceptan un contrato privado donde se estipula que el terreno será de mi propiedad tras herencia o alguna otra solución?Hemos estado haciendo números y el hecho de hacer una donación en vida u otros métodos hacen que se tengan que pagar bastantes impuestos y querríamos agotar todas las opciones antes de traspasar la propiedad.Un saludo y gracias de antemano.

citando a Joaquin Hola! En mi caso me estoy planteando el préstamo autopromotor pero actualmente el terreno está en propiedad de mis padres. ¿Es necesario qu...

Hola, Joaquin.

Sí, es imprescindible que el terreno esté a tu nombre para poder construir una vivienda a tu nombre sobre el mismo. Si es de tus padres, automáticamente cualquier propiedad que se edifique sobre el terreno deberá estar a nombre de tus padres (y no al tuyo).

Por lo tanto, será necesario que tus padres te donen o vendan el terreno entero o un porcentaje de copropiedad sobre el mismo. Puedes pedir cita a un notario para que te calcule qué opción te saldría más barata (su asesoramiento es gratuito).

Un saludo.