¿Cómo negociar una hipoteca con el banco?

Pero antes de lanzarte a negociar la hipoteca con los bancos, creemos que es importante que conozcas qué aspectos se pueden mejorar tras llegar a un acuerdo con una entidad financiera. Esto es lo que puedes tratar de mejorar:

 El tipo de interés. Por ejemplo, puedes pedir que te rebajen el interés para pagar unas cuotas más bajas. Es un buen momento para intentarlo, porque los bancos han empezado a rebajar sus tipos (sobre todo los fijos y mixtos). Además, es la variable que más dinero mueve: una rebaja pequeña aquí vale más que discutir durante horas por una comisión de 300 euros.

 Las comisiones. También puedes negociar con los bancos para que no te apliquen ciertas comisiones, como la de apertura, la de amortización anticipada, la de subrogación o la de novación. En la práctica, muchas entidades están dispuestas a quitar apertura o bajar amortización si ven que eres buen perfil y tienes ofertas alternativas.

 Los productos asociados. Puedes llegar a un acuerdo para que no te suban el interés si no contratas ciertos productos del banco que cuesten dinero, como seguros, planes de pensiones, etc. A veces te bajan 0,10 puntos el tipo a cambio de un seguro carísimo. Mejor hacer números en euros: ¿Cuánto te ahorras de intereses vs cuánto te cuesta ese seguro o plan de pensiones?

 El importe. Si tienes pocos ahorros, tienes la opción de negociar con varios bancos para que te financien más del habitual 80% de la compra de la vivienda. Pasar de un 80% a un 90% de financiación puede parecer poco, pero en una vivienda de 250.000 € son 25.000 € menos de ahorros necesarios. Eso sí, el banco será mucho más exigente con tu perfil.

 El plazo de devolución. También puedes solicitar a la entidad que te ofrezca un plazo más corto o más largo que el que tienen sus ofertas comerciales.

¡La información es poder! En nuestra página sobre las hipotecas para principiantes te explicamos cuáles son todas las cláusulas que configuran un préstamo hipotecario para que sepas qué le puedes discutir al banco. 

Si quieres pagar poco por un móvil, lo normal es consultar precios y modelos en varias webs para no comprarlo a ciegas, ¿verdad? Pues con las hipotecas puedes hacer algo parecido. Si quieres negociar para conseguir un buen préstamo hipotecario, antes debes conocer cuáles son las condiciones que ofrecen los bancos que operan en España. 

Pide siempre la FEIN. La FEIN es la oferta vinculante del banco. Comprueba que: 1) el TIN/TAE y las comisiones coinciden con lo hablado; 2) las vinculaciones que rebajan el tipo (seguros, alarmas, tarjetas) merecen la pena en euros; 3) el plazo no te dispara intereses; 4) puedes obtener una FEIN alternativa de otro banco para presionar con una contraoferta. Guárdala: el notario verificará que la escritura coincide con tu FEIN.

Esta investigación previa la puedes hacer sin moverte del sofá: entra en nuestro ranking de las mejores hipotecas y descubre cuáles son las ofertas más competitivas del mercado. Así, tendrás una base de conocimiento que te permitirá saber si la propuesta de un banco es buena o si, por el contrario, debes apretar para que te la mejore. 

Con todo esto claro, ya puedes empezar a visitar las oficinas de los bancos (o a contactar online con entidades virtuales). Pero no hables con un comercial cualquiera: te aconsejamos pedir cita a los directores de sucursal.

¿Y por qué debes intentar hablar con el director de oficina? Pues porque es el que tiene más experiencia en el sector, el que sabe qué márgenes de negociación tiene su banco y el que cuenta con mayor libertad para cambiar las condiciones de la oferta. Eso sí, la última palabra siempre la tendrá el Departamento de Riesgos de la entidad. Ahora bien, ten en cuenta que los directores tienen mayor carga de trabajo y pueden tardar más en darte cita.

Nuestra recomendación es pedir al director que te diga cuál es la mejor hipoteca que puede ofrecerte con tu perfil; sin tapujos. Y aprovecha la cita para exponer qué condiciones buscas y solicitar que se adapte la propuesta a tus necesidades. ¡No pierdes nada por intentarlo!

Negociar una hipoteca no es algo exclusivo del momento de la firma. Existen diferentes momentos en los que puedes plantear una mejora de condiciones para pagar menos o adaptar el préstamo a tu situación.

El instante más favorable para negociar es antes de firmar el contrato. En esa fase el banco aún quiere captar tu operación y está dispuesto a ajustar condiciones para no perder al cliente.

Un pequeño ajuste, por ejemplo rebajar el diferencial del euríbor en una hipoteca variable, puede suponer un ahorro de miles de euros a lo largo de toda la vida del préstamo.

Aunque ya hayas firmado, no significa que las condiciones sean inamovibles. Si tu situación financiera mejora (tienes un sueldo más alto o menos deudas) o el mercado ofrece hipotecas más baratas, puedes renegociar con tu banco a través de una novación. Esta operación permite cambiar condiciones como el tipo de interés, el plazo o incluso el importe pendiente.

Si tu banco no acepta mejorar la oferta, siempre queda la opción de la subrogación, que consiste en llevar tu hipoteca a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. Cada vez más bancos compiten por captar hipotecas de otras entidades, y en muchos casos asumen parte de los gastos del cambio.

Como el servicio de intermediación hipotecaria es poco conocido en España, es posible que te preguntes si realmente te conviene contratarlo. En general, encargar la solicitud a un bróker conviene casi siempre, porque te permite encontrar rápidamente las mejores hipotecas que puedes conseguir. Pero si no lo tienes claro, a continuación te explicamos en qué situaciones te sale más a cuenta.  

 Si tienes poco tiempo. Un bróker tardará un par de semanas en contactar con los bancos, negociar y presentarte ofertas; mucho menos que si vas por tu cuenta (un par de meses). Esto es especialmente conveniente si ya has firmado las arras de la vivienda, porque si encuentras pronto la hipoteca, podrás firmar la compra a tiempo y no perderás el dinero adelantado.

 Si tienes pocos conocimientos sobre finanzas. Un intermediario sabe perfectamente si la oferta de un banco es buena o mala. Y si una entidad te presenta una propuesta poco competitiva, negociará para mejorarla. Pero también puede ser buena opción si tienes conocimientos, porque rastreará el mercado con más profundidad y, probablemente, encontrará ofertas más competitivas que tú. 

 Si no quieres encargarte de los trámites. Con un bróker te ahorrarás visitar decenas de oficinas bancarias, presentar la misma documentación en todas las entidades y negociar las condiciones de la hipoteca con cada uno de los bancos contactados.

 Si tu situación es particular. Si eres autónomo, tienes pocos ahorros o eres no residente, el intermediario sabrá a qué bancos es mejor acudir para negociar una buena hipoteca.

Ahora bien, pónselo fácil al bróker: explícale tu situación y las características importantes de la hipoteca que quieres conseguir para que te la pueda negociar. Y si las ofertas que te presenta no cumplen esas expectativas, presiona para que trate de llegar a un mejor acuerdo con los bancos. Aunque no podrá hacer magia, hará todo lo posible para acercarse a tus objetivos.