¿Cómo negociar una hipoteca con el banco?
Negociar tu futura hipoteca con el banco puede asegurarte mejores condiciones como un interés más bajo o menos productos vinculados. En esta página te contamos cómo hacerlo paso a paso para salir ganando o qué alternativas tienes si no tienes tiempo o experiencia.
Resumen rápido
Negociar la hipoteca con el banco te permitirá:
- Ahorrar: rebajar tan solo un 0,25% de interés de tu hipoteca puede suponer miles de euros menos en pagos totales.
- Mejores condiciones: negociar plazos, comisiones y vinculaciones te permite ajustar la hipoteca a tus circunstancias personales.
- Mayor flexibilidad: puedes negociar las cláusulas de amortización anticipada y subrogación para que te sean más favorables.
¿Por qué es tan importante negociar la hipoteca?
Antes de pedir una hipoteca debes tener muy claro que los préstamos hipotecarios no son productos cerrados. Es decir, que las condiciones que te ofrecerán los bancos no están esculpidas en piedra: puedes negociar con la entidad aquellos aspectos que no te gustan o que crees que se pueden mejorar, lo que puede suponer un ahorro de miles de euros en intereses o comisiones.
Pongamos que un banco te ofrece una hipoteca de 200.000 euros a 30 años con un interés al 2,85%, con la que pagarás unas cuotas de 827 euros mensuales.
Si negocias y consigues rebajar ese tipo hasta el 2,40%, la cuota será de 775 euros y te ahorrarás unos 52 euros al mes, que son casi 20.000 euros en todo el plazo de devolución. Nada mal, ¿verdad?
Como ves, incluso si crees que un banco te ofrece buenas condiciones, siempre es recomendable tratar de llegar a un acuerdo para mejorar la hipoteca. Y no solamente para abaratarla, sino también para adaptar sus características a tus necesidades: una buena negociación permite conseguir una hipoteca que se ajuste mejor a tu capacidad de pago y situación económica. Sigue leyendo y descubre las claves para tener éxito en tu negociación.
¡Te ayudamos a negociar la hipoteca! Te ponemos en contacto con un intermediario que negociará las mejores condiciones para ti. ¡Contacta sin compromiso!
¿Qué aspectos clave de la hipoteca se pueden negociar?
Pero antes de lanzarte a negociar la hipoteca con los bancos, creemos que es importante que conozcas qué aspectos se pueden mejorar tras llegar a un acuerdo con una entidad financiera. Esto es lo que puedes tratar de mejorar:
El tipo de interés. Por ejemplo, puedes pedir que te rebajen el interés para pagar unas cuotas más bajas. Es un buen momento para intentarlo, porque los bancos han empezado a rebajar sus tipos (sobre todo los fijos y mixtos).
Las comisiones. También puedes negociar con los bancos para que no te apliquen ciertas comisiones, como la de apertura, la de amortización anticipada, la de subrogación o la de novación.
Los productos asociados. Puedes llegar a un acuerdo para que no te suban el interés si no contratas ciertos productos del banco que cuesten dinero, como seguros, planes de pensiones, etc.
El importe. Si tienes pocos ahorros, tienes la opción de negociar con varios bancos para que te financien más del habitual 80% de la compra de la vivienda.
El plazo de devolución. También puedes solicitar a la entidad que te ofrezca un plazo más corto o más largo que el que tienen sus ofertas comerciales.
¡La información es poder! En nuestra página sobre las hipotecas para principiantes te explicamos cuáles son todas las cláusulas que configuran un préstamo hipotecario para que sepas qué le puedes discutir al banco.
Negociar comienza antes de sentarte con el banco
Negociar empieza antes de ver al banco. Calcula tu capacidad de endeudamiento y fija una cuota objetivo: como referencia, intenta que no supere el 30–35% de tus ingresos netos (si tienes otras deudas, ajusta a la baja).
Con esa cifra en mente, prepara un dossier con DNI/NIE, últimas nóminas y vida laboral, declaración de la Renta, extractos de ahorro, contratos (si eres temporal o autónomo, contratos y modelo 130/303), y un presupuesto realista de la compra.
Llegar con todo esto acelera el filtro y te pone en mejor posición para pedir excepciones de precio o de vinculación.
Estrategias para negociar la mejor hipoteca por tu cuenta
¿Tienes claro lo que puedes y quieres mejorar? ¡Genial! Ya puedes empezar a negociar tu nueva hipoteca con los bancos para conseguir las mejores condiciones, dentro de tus posibilidades. Estos son los pasos que debes dar para llevarlo a cabo, según la experiencia que tenemos los analistas de HelpMyCash:
- Márcate tus objetivos
- Compara ofertas antes de negociar
- Prepara bien tu perfil
- Habla con el director de oficina
- Regatea con los bancos
1. Marca objetivos realistas antes de la negociación
Antes de empezar la negociación, también debes tener muy claro que la hipoteca perfecta no existe. Puedes negociar para mejorar algunos aspectos, pero casi siempre habrá alguna cláusula que no te termine de convencer: un seguro, una comisión de amortización anticipada... Por eso, desde HelpMyCash te aconsejamos hacer una lista con tus objetivos prioritarios y con las contrapartidas que podrías asumir para alcanzarlos.
Mejoras que puedes pedir según tu perfil
Para ayudarte a marcar unos objetivos realistas deberás evaluar tu punto de partida. Suma todas tus deudas mensuales (tarjetas, préstamos, futuras cuotas) y divídelas entre tus ingresos netos. Si la cifra baja del 30-35%, partes con ventaja: el banco ve margen suficiente para prestarte.
Asegúrate de no figurar en ficheros de morosos, elimina descubiertos recientes y reúne justificantes de ingresos estables. Una CIRBE limpia se traduce en mejores condiciones.
Pero, además, te explicamos qué mejoras puedes negociar en general dependiendo de tu perfil:
- Con situación económica excelente. Si eres funcionario o cobras mucho, puedes negociar un interés más bajo y menos vinculación.
- Con situación económica estándar. Si tienes un sueldo medio y ahorros suficientes, puedes luchar para que te quiten comisiones.
- Con pocos ahorros. Si tienes un buen trabajo, pero pocos ahorros, puedes negociar que te concedan una hipoteca a más del 80%.
2. Explora el mercado para conocer las ofertas actuales
Si quieres pagar poco por un móvil, lo normal es consultar precios y modelos en varias webs para no comprarlo a ciegas, ¿verdad? Pues con las hipotecas puedes hacer algo parecido. Si quieres negociar para conseguir un buen préstamo hipotecario, antes debes conocer cuáles son las condiciones que ofrecen los bancos que operan en España.
Pide siempre la FEIN y compárala por TAE: ahí están todos los costes del préstamo, también el efecto de la vinculación (seguros, tarjetas, planes). Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distinta por comisiones y extras. Si el banco quiere subir la vinculación, contrapón TAE final y solicita rebajar prima de seguros o comisiones para que el coste real baje.
Esta investigación previa la puedes hacer sin moverte del sofá: entra en nuestro ranking de las mejores hipotecas y descubre cuáles son las ofertas más competitivas del mercado. Así, tendrás una base de conocimiento que te permitirá saber si la propuesta de un banco es buena o si, por el contrario, debes apretar para que te la mejore.
3. Prepara tu perfil: ¡véndete bien!
El tercer paso para negociar una hipoteca con éxito es venderte bien delante de los bancos. Es importante dar una buena impresión para que te ofrezcan las mejores condiciones; igual que si fueras a una entrevista de trabajo. Nuestro consejo es que sigas estas indicaciones:
Intenta dar buena imagen: ten buena educación con los comerciales del banco y viste con cierta formalidad (ni de punto en blanco ni "tirado").
Sé transparente: explica claramente qué tipo de hipoteca buscas y no escondas ningún dato económico o financiero que pueda necesitar la entidad para estudiar tu perfil.
Prepara un dossier con tu documentación: tus últimas nóminas y declaraciones de la renta, certificados de propiedades... Si se lo pones fácil al banquero, podrá analizar rápidamente tu situación para decirte qué condiciones podrías conseguir.
Expón tus puntos fuertes: no tengas miedo de venderte. Si eres funcionario, tienes muchos ahorros o cobras un sueldazo, ¡no lo escondas! Te servirá para tener una buena posición para negociar.
Muestra intención de vincularte con el banco, si te interesa: conseguirás unas mejores condiciones si te ofreces a llevar tu nómina a la entidad, tus fondos de inversión, tu plan de pensiones...
Todo esto es especialmente importante si eres autónomo, porque representas un mayor riesgo para el banco y tendrás que demostrar que eres solvente para que apruebe tu solicitud.
4. Pide hablar con el director de la oficina
Con todo esto claro, ya puedes empezar a visitar las oficinas de los bancos (o a contactar online con entidades virtuales). Pero no hables con un comercial cualquiera: te aconsejamos pedir cita a los directores de sucursal.
¿Y por qué debes intentar hablar con el director de oficina? Pues porque es el que tiene más experiencia en el sector, el que sabe qué márgenes de negociación tiene su banco y el que cuenta con mayor libertad para cambiar las condiciones de la oferta. Eso sí, la última palabra siempre la tendrá el Departamento de Riesgos de la entidad. Ahora bien, ten en cuenta que los directores tienen mayor carga de trabajo y pueden tardar más en darte cita.
Nuestra recomendación es pedir al director que te diga cuál es la mejor hipoteca que puede ofrecerte con tu perfil; sin tapujos. Y aprovecha la cita para exponer qué condiciones buscas y solicitar que se adapte la propuesta a tus necesidades. ¡No pierdes nada por intentarlo!
5. Regatea con varios bancos
Finalmente, queremos decirte que es más que aconsejable pedir la hipoteca a varios bancos. En primer lugar, porque así tendrás más opciones sobre la mesa y podrás comparar sus condiciones para ver cuál es la más atractiva. Y en segundo lugar, y más importante, porque así podrás regatear con las entidades para que mejoren sus propuestas.
Desde HelpMyCash te recomendamos seguir este sencillo proceso: pide ofertas a varios directores de oficina, compara sus condiciones, elige la más competitiva y muéstrasela a los otros directores para que te la igualen o mejoren.
Repite el procedimiento todas las veces que puedas y, con suerte y paciencia, conseguirás negociar una hipoteca más atractiva que la que te ofrecían en un primer momento.
Te aconsejamos aprender de cada reunión con los banqueros: pregunta si te falta algún documento y si han entendido bien tu perfil y tus puntos fuertes. ¡Todo cuenta para la aprobación y la negociación!
Cuándo es mejor momento para negociar la hipoteca
Negociar una hipoteca no es algo exclusivo del momento de la firma. Existen diferentes momentos en los que puedes plantear una mejora de condiciones para pagar menos o adaptar el préstamo a tu situación.
Antes de firmar la hipoteca
El instante más favorable para negociar es antes de firmar el contrato. En esa fase el banco aún quiere captar tu operación y está dispuesto a ajustar condiciones para no perder al cliente.
Un pequeño ajuste, por ejemplo rebajar el diferencial del euríbor en una hipoteca variable, puede suponer un ahorro de miles de euros a lo largo de toda la vida del préstamo.
Durante la vida del préstamo (mediante novación o subrogación)
Aunque ya hayas firmado, no significa que las condiciones sean inamovibles. Si tu situación financiera mejora (tienes un sueldo más alto o menos deudas) o el mercado ofrece hipotecas más baratas, puedes renegociar con tu banco a través de una novación. Esta operación permite cambiar condiciones como el tipo de interés, el plazo o incluso el importe pendiente.
Si tu banco no acepta mejorar la oferta, siempre queda la opción de la subrogación, que consiste en llevar tu hipoteca a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. Cada vez más bancos compiten por captar hipotecas de otras entidades, y en muchos casos asumen parte de los gastos del cambio.
Cómo negociar la hipoteca con la ayuda de un bróker
Como ves, el proceso de negociación no es demasiado complejo, pero sí requiere de tiempo y de cierta habilidad: tendrás que dar tumbos por varias oficinas, discutir con directores de sucursal, regatear...
Si quieres ahorrártelo, existe un truco para conseguir las mejores condiciones posibles sin moverte de casa: encargar la solicitud a un bróker hipotecario. Y es que el trabajo de este profesional es, precisamente, negociar con los bancos para conseguir la mejor hipoteca posible.
Negociar la hipoteca con un bróker te ahorrará tiempo, porque se encargará de la solicitud y de regatear. Y también te ahorrará dinero: gracias a su experiencia, los intermediarios suelen conseguir mejores condiciones que las que te ofrecerían si vas por tu cuenta. Por ejemplo, desde HelpMyCash nos consta que pueden obtener hipotecas fijas a menos del 2,50% o mixtas con fijos iniciales del 2% o por debajo.
Además, ¡hay intermediarios que no cobran por su servicio! Aunque otros sí te pedirán honorarios, pero los conocerás desde el principio y podrás valorar si merece la pena pagarlos. En la mayoría de los casos, su comisión hay que abonarla solo si llegas a firmar la hipoteca que te proponen.
¿Cuándo conviene contratar a un bróker para negociar?
Como el servicio de intermediación hipotecaria es poco conocido en España, es posible que te preguntes si realmente te conviene contratarlo. En general, encargar la solicitud a un bróker conviene casi siempre, porque te permite encontrar rápidamente las mejores hipotecas que puedes conseguir. Pero si no lo tienes claro, a continuación te explicamos en qué situaciones te sale más a cuenta.
Si tienes poco tiempo. Un bróker tardará un par de semanas en contactar con los bancos, negociar y presentarte ofertas; mucho menos que si vas por tu cuenta (un par de meses). Esto es especialmente conveniente si ya has firmado las arras de la vivienda, porque si encuentras pronto la hipoteca, podrás firmar la compra a tiempo y no perderás el dinero adelantado.
Si tienes pocos conocimientos sobre finanzas. Un intermediario sabe perfectamente si la oferta de un banco es buena o mala. Y si una entidad te presenta una propuesta poco competitiva, negociará para mejorarla. Pero también puede ser buena opción si tienes conocimientos, porque rastreará el mercado con más profundidad y, probablemente, encontrará ofertas más competitivas que tú.
Si no quieres encargarte de los trámites. Con un bróker te ahorrarás visitar decenas de oficinas bancarias, presentar la misma documentación en todas las entidades y negociar las condiciones de la hipoteca con cada uno de los bancos contactados.
Si tu situación es particular. Si eres autónomo, tienes pocos ahorros o eres no residente, el intermediario sabrá a qué bancos es mejor acudir para negociar una buena hipoteca.
Ahora bien, pónselo fácil al bróker: explícale tu situación y las características importantes de la hipoteca que quieres conseguir para que te la pueda negociar. Y si las ofertas que te presenta no cumplen esas expectativas, presiona para que trate de llegar a un mejor acuerdo con los bancos. Aunque no podrá hacer magia, hará todo lo posible para acercarse a tus objetivos.
Errores típicos a la hora de negociar con el banco
Los fallos que más cuestan dinero:
- quedarte en el TIN y olvidar la TAE
- firmar sin FEIN ni comparar
- aceptar vinculación que encarece el coste real
- no llevar papeles y perder fuerza negociadora
- acelerar la firma sin respetar los 10 días de reflexión.
Evítalos y ahorrarás miles de euros.
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Herramientas sobre Pedir hipoteca
Guía para pedir una hipoteca con éxito
En esta guía desvelamos todo lo que necesitas saber antes de pedir una hipoteca: qué pasos seguir, cómo negociar con tu banco, cómo comparar ofertas y ¡mucho más! Es gratuita y está elaborada por nuestros expertos.
Cómo firmar una hipoteca con un bróker
En esta guía gratuita te contamos cómo contratar una hipoteca con un bróker. Puedes conseguir un mejor precio y conseguir financiación con pocos ahorros. Conoce todas sus ventajas e inconvenientes.