Hipoteca multidivisa: qué es y cuándo es abusiva
Las hipotecas que se contratan en España se conceden y pagan casi siempre en euros. Pero hay un producto, muy minoritario y bastante arriesgado, con el que puedes pagar tus cuotas en otras monedas: la hipoteca multidivisa. En esta página te explicamos cómo funciona, cuáles son sus riesgos y cómo puedes reclamar si el banco te coló uno de estos préstamos sin darte toda la información.
¿Qué es una hipoteca multidivisa?
Una hipoteca multidivisa es un préstamo para comprar una casa en el que el dinero se presta en una moneda diferente al euro. Entre 2007 y 2008 se otorgaron muchas de estas hipotecas en yenes y francos suizos, con intereses vinculados al líbor de esas monedas.
La "gracia" de este tipo de préstamos es que resultan más baratos si la moneda en la que está denominada la hipoteca es más débil que el euro. ¿Por qué pasa esto? Porque la deuda la liquidas en la moneda acordada (yenes o francos suizos, por ejemplo); pero tú pagas en euros. Por lo tanto, cada mes, cuando pagas tu hipoteca, estás indirectamente comprando moneda extranjera.
Si la moneda extranjera se devalúa, necesitarás menos euros para cubrir tus pagos. Pero si la moneda se fortalece, tendrás problemas, porque tus pagos en euros serán más caros.
El índice de referencia llamado líbor desapareció en 2022. En esta página del Banco de España se explica con qué índice se te sustituye si tienes una hipoteca multidivisa ligada a cualquier modalidad del líbor.
¿Por qué es peligroso tener una hipoteca multidivisa?
Las hipotecas multidivisa, que parecen ventajosas cuando el euríbor está alto y el euro vale mucho, tienen un gran riesgo. De hecho, es uno de los productos más peligrosos que hemos visto en el mercado hipotecario. ¿Por qué? Si la moneda extranjera sube de valor respecto al euro, pasará lo siguiente:
Pagarás unas cuotas mucho más caras. Necesitarás más euros para pagar las mensualidades en otra divisa.
El capital a devolver también subirá. El importe de la hipoteca, concedido en moneda extranjera, "costará" más euros, por lo que tu deuda pendiente será más alta.
Esto puede llevarte a la ruina, porque la subida de las cuotas puede generarte muchos problemas para llegar a fin de mes. Hasta es posible que debas más dinero del que te habían prestado al principio, lo que te impedirá vender la vivienda hipotecada para saldar tu deuda.
Otras cláusulas poco convenientes
Estas hipotecas también tienen cláusulas que te pueden ocasionar muchos inconvenientes:
Comisión por cambio de divisa, que el banco te cobra cuando pasa tus euros a la moneda extranjera para pagar las cuotas.
Cláusula de compensación, que te obliga a pagar dinero al banco si el capital pendiente en euros supera al prestado.
¿Cuándo son abusivas las hipotecas en otras divisas?
Pese a todos estos riesgos, conceder una hipoteca multidivisa no es ilegal. Sin embargo, el banco sí tiene la obligación de ofrecerte toda la información antes de firmar el contrato para que seas consciente de todos los peligros a los que te expones.
Por lo tanto, las hipotecas multidivisa sí se consideran abusivas si el banco no te informa de los riesgos. Así lo estableció el Tribunal Supremo el 15 de noviembre de 2017. Según este organismo, puedes reclamar si la entidad no te explicó que tus cuotas y tu capital pendiente podían subir si la moneda extranjera se apreciaba respecto al euro.
Si un juez o tu propio banco aceptan tu reclamación, tu hipoteca debe convertirse a euros y te tienen que cambiar el índice de referencia extranjero por el euríbor. Además, las cuotas ya pagadas se te tienen que recalcular en euros y se te tiene que devolver lo que hayas pagado de más en intereses, en capital y en comisiones por cambio de divisa.
¿Cómo reclamar por una hipoteca multidivisa?
El método para reclamar es el mismo que puedes seguir para que te eliminen cualquier otra cláusula abusiva. Puedes mandar tu reclamación al banco o ir directamente a los juzgados:
Las hipotecas multidivisa son más seguras con la nueva ley
Según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca Multidivisa, más de 70.000 personas han sufrido los riesgos asociados a estos productos. Para que algo así no se vuelva a repetir, el Gobierno de España decidió incluir un artículo en su ley hipotecaria de 2019 (la que está vigente ahora mismo) para regular su contratación. Desde el 16 de junio de 2019, los bancos deben hacer lo siguiente cuando conceden una hipoteca multidivisa:
La información precontractual de la hipoteca (la FEIN) debe contener un punto en el que se indique cuánto se encarecerá el préstamo si el valor de la divisa extranjera sube un 20% respecto al euro. Así, podrás hacerte una idea del riesgo que asumes al contratar un producto de estas características.
Una vez contratada la hipoteca, el banco te debe informar periódicamente sobre el aumento del capital pendiente que se produzca cada vez que suba el valor de esa moneda extranjera.
Tendrás el derecho a convertir tu hipoteca al euro en cualquier momento que lo desees.
Estas medidas no son retroactivas, lo que significa que no te puedes beneficiar de ellas si contrataste una hipoteca multidivisa antes del 16 de junio de 2019.
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