Hipoteca multidivisa: qué es y cuándo es abusiva

Una hipoteca multidivisa es un préstamo para comprar una casa en el que el dinero se presta en una moneda diferente al euro. Entre 2007 y 2008 se otorgaron muchas de estas hipotecas en yenes y francos suizos, con intereses vinculados al líbor de esas monedas.

La "gracia" de este tipo de préstamos es que resultan más baratos si la moneda en la que está denominada la hipoteca es más débil que el euro. ¿Por qué pasa esto? Porque la deuda la liquidas en la moneda acordada (yenes o francos suizos, por ejemplo); pero tú pagas en euros. Por lo tanto, cada mes, cuando pagas tu hipoteca, estás indirectamente comprando moneda extranjera.

Si la moneda extranjera se devalúa, necesitarás menos euros para cubrir tus pagos. Pero si la moneda se fortalece, tendrás problemas, porque tus pagos en euros serán más caros.

Mucha gente sospecha que tiene una hipoteca multidivisa porque recuerda que, en su día, el banco habló de yenes o de francos suizos. Pero no basta con que la escritura mencione una moneda extranjera: para que sea una verdadera hipoteca multidivisa, el capital y las cuotas tienen que estar denominados en esa divisa y depender del tipo de cambio euro/yen, euro/franco, etc.

La forma más sencilla de comprobarlo es revisar la documentación y los extractos. Si en tu escritura el capital del préstamo aparece expresado en yenes, francos suizos u otra moneda y, además, las cuotas se calculan en esa divisa (normalmente referenciadas a un índice como el Libor JPY o el Libor CHF), estás ante una hipoteca multidivisa. Si en los recibos o en la app del banco ves que el capital pendiente figura en yenes o francos y no en euros, aunque tú pagues en euros, también es una señal clara.

Conceder una hipoteca multidivisa no es ilegal. Sin embargo, el banco sí tiene la obligación de ofrecerte toda la información antes de firmar el contrato para que seas consciente de todos los peligros a los que te expones.

Por lo tanto, las hipotecas multidivisa sí se consideran abusivas si el banco no te informa de los riesgos. En 2015, el Tribunal Supremo empezó a tratar la hipoteca multidivisa como un producto financiero complejo, asimilable a un derivado y sujeto a las normas de información de MiFID.

En 2017, volvió a pronunciarse y declaró que las cláusulas multidivisa son nulas si no se han explicado de forma clara y comprensible sus riesgos. Después, nuevas sentencias del Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE han reforzado la idea central: si el cliente no entendía que el tipo de cambio podía disparar su deuda y sus cuotas, la cláusula puede anularse y el préstamo debe recalcularse como si hubiera estado en euros desde el principio.

Si un juez o tu propio banco aceptan tu reclamación, tu hipoteca debe convertirse a euros y te tienen que cambiar el índice de referencia extranjero por el euríbor. Además, las cuotas ya pagadas se te tienen que recalcular en euros y se te tiene que devolver lo que hayas pagado de más en intereses, en capital y en comisiones por cambio de divisa.

Según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca Multidivisa, más de 70.000 personas han sufrido los riesgos asociados a estos productos. Para que algo así no se vuelva a repetir, el Gobierno de España decidió incluir un artículo en su ley hipotecaria de 2019 (la que está vigente ahora mismo) para regular su contratación. Desde el 16 de junio de 2019, los bancos deben hacer lo siguiente cuando conceden una hipoteca multidivisa:

• La información precontractual de la hipoteca (la FEIN) debe contener un punto en el que se indique cuánto se encarecerá el préstamo si el valor de la divisa extranjera sube un 20% respecto al euro. Así, podrás hacerte una idea del riesgo que asumes al contratar un producto de estas características.

• Una vez contratada la hipoteca, el banco te debe informar periódicamente sobre el aumento del capital pendiente que se produzca cada vez que suba el valor de esa moneda extranjera.

• Tendrás el derecho a convertir tu hipoteca al euro en cualquier momento que lo desees. 

Estas medidas no son retroactivas, lo que significa que no te puedes beneficiar de ellas si contrataste una hipoteca multidivisa antes del 16 de junio de 2019.