Hipoteca autopromotor: construye tu propia casa

Una hipoteca de autopromoción, por su finalidad (financiar la construcción de una casa) tiene unas características y un funcionamiento distinto al de los préstamos hipotecarios que suelen contratarse para comprar una vivienda. A continuación te resumimos sus puntos clave:

• Financiación de hasta el 80% del valor más bajo entre el presupuesto de la construcción y la tasación estimada del inmueble terminado, con un plazo que suele ser de hasta 30 años.

• Entrega del dinero por fases mientras dura la construcción:

  1. Fase inicial o “suelo”: se entrega un porcentaje del importe del préstamo (la mitad, normalmente) para que la constructora empiece la edificación.

  2. Fase de certificaciones: se van haciendo más entregas a medida que la obra avanza, con certificaciones del arquitecto antes de cada pago del banco.

  3. Fase de fin de obra: se hace una última entrega de dinero (entre el 10% y el 20% del importe), para pagar el resto de la factura de la constructora, cuando el arquitecto certifica que la edificación ha terminado.

• Flexibilidad de pago. Para que no tengas que pagar las cuotas desde el principio, muchos bancos te ofrecerán una carencia hipotecaria de hasta dos años, normalmente de capital. Así, solo pagarás la parte de los intereses hasta que las obras terminen.

• Interés más alto. Como el riesgo que asume el banco en una construcción es más alto que en una compra, el interés de una hipoteca autopromotor suele ser algo más elevado.

Si no eres propietario de un terreno, financiar la construcción de tu vivienda será mucho más difícil, porque es un requisito que piden casi todos los bancos. Aun así, existen algunas alternativas para tirar adelante la operación:

• Pedir un préstamo de autoconstrucción que financie tanto la compra del terreno como la edificación de la casa. Lo puedes intentar negociar con algunos bancos, pero ya te avanzamos que las probabilidades de que te lo aprueben son muy bajas.

• Contratar una hipoteca aparte para comprar el solar. Es poco probable que te la den, porque los bancos no suelen aprobar estas operaciones. Sin embargo, no pierdes nada por intentarlo.

• Comprar el terreno con un préstamo personal. Pagarás un interés más alto que con una hipoteca (sobre un 8%), pero puede ser una alternativa si las demás opciones fallan.

Ten presente, eso sí, que financiar el terreno te obligará a pagar más dinero cada mes. Por ello, te aconsejamos hacer números para asegurarte de no dedicar más del 30% de tus ingresos al pago del terreno y de la autopromoción, que es la ratio de endeudamiento máxima recomendada por el Banco de España.

Ya hemos repasado lo esencial sobre estos productos, pero seguramente te preguntarás qué bancos pueden concederte un préstamo para pagar la autoconstrucción de tu futura vivienda. Actualmente, solo Bankinter publica abiertamente las condiciones de sus hipotecas autopromotor. Puedes consultar aquí sus ofertas:

Hay otras entidades como Banco Santander, ABANCA, BBVA, Banco Sabadell o UCI que tienen productos específicos para esta finalidad, pero no publican sus condiciones. Es decir, que para conocer el precio de sus hipotecas autopromotor tendrás que acudir a una oficina y preguntar.

También puedes negociar la contratación de estos productos con prácticamente cualquier entidad financiera tradicional, como CaixaBank, Unicaja, Kutxabank… Estos bancos no tienen una hipoteca autopromotor en su catálogo, pero sabemos de primera mano que las conceden si el perfil del solicitante les cuadra.