Gastos de subrogación de hipoteca: ¿cuánto hay que pagar?
Subrogar la hipoteca para cambiarla de banco y mejorarla es una operación que te puede ahorrar mucho dinero, pero también tiene un precio. Aquí te contamos cuáles son los gastos por subrogación, cuáles paga el cliente y cuáles el banco y cuánto te pueden costar.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?
Para subrogar un préstamo hipotecario y llevarlo a otro banco es necesario hacer varios trámites con una serie de profesionales que, lógicamente, cobran unos honorarios. Estos son los gastos asociados al proceso de subrogación:
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Tasación: para que un nuevo banco asuma tu préstamo hipotecario deberás tasar tu vivienda. Los honorarios de la tasadora cuestan entre 200 y 400 euros de media, según la agencia.
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Comisión de subrogación: es una comisión que te cobrará tu banco actual por irte a otro. Su coste está limitado por ley, debe aparecer en la escritura y depende del año en el que firmaste la hipoteca:
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Antes del 27 de abril de 2003: hasta el 1% sobre el importe pendiente.
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Entre 27 de abril de 2003 y 9 diciembre de 2007: hasta el 0,5% sobre el importe pendiente.
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Entre 9 de diciembre de 2007 y 15 de junio de 2019: hasta el 0,5% durante los primeros cinco años y hasta el 0,25% a partir del sexto.
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A partir de 16 de junio de 2019:
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Con interés fijo: hasta el 2% los primeros diez años y 1,50% luego.
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Con tipo variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años.
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Comisión por conversión de tipo variable en fijo: por ley, si subrogas una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo, el banco solo puede cobrarte una comisión del 0,05% sobre el importe pendiente, que será del 0% si han pasado más de tres años desde la firma de la escritura.
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Notaría: los honorarios del notario que escritura la subrogación cuestan entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago de la hipoteca.
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Registro: los honorarios del registrador que inscribe la hipoteca a nombre del nuevo banco cuestan unos 100 euros de media.
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Gestoría: la agencia que se encarga de los trámites suele cobrar entre 200 y 500 euros por las gestiones.
Finalmente, queremos destacar que la Ley 2/1994 establece que la subrogación hipotecaria está exenta del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados.
¿Quién paga los gastos de una subrogación?
La Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario (las hipotecas), establece claramente cómo debe repartirse el pago de los gastos asociados a una subrogación hipotecaria. Lo resumimos a continuación:
Gastos que paga el cliente:
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Tasación
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Comisión por subrogación o conversión de tipo variable a fijo
Gastos que paga el banco:
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Notaría
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Registro
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Gestoría
¡Atención! los gastos son distintos si contratas una hipoteca con otro banco para cancelar la que tienes. Lo contamos en nuestra página sobre refinanciar la hipoteca.
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¿Cuánto cuesta subrogar la hipoteca? Ejemplo práctico
Por ejemplo, pongamos que quieres llevar a otro banco un préstamo hipotecario con un importe pendiente medio de 100.000 euros, con una comisión por subrogación del 0,25%. Esto es lo que costarían los gastos y cómo tendrían que repartirse:
A pagar por el cliente | A pagar por el banco |
|---|---|
Tasación: 300€ Comisión: 250€ TOTAL: 550€ | Notaría: 200€ Registro: 100€ Gestoría: 350€ TOTAL: 650€ |
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¿Conviene pagar los gastos de subrogación de hipoteca?
Si te estás preguntando si merece la pena subrogar tu hipoteca te podemos decir que todo depende de las condiciones actuales de tu préstamo y de la oferta del nuevo banco. Si consigues una reducción significativa en el tipo de interés o eliminas comisiones, los ahorros a largo plazo pueden compensar los gastos iniciales.
En otras palabras, puede merecer la pena subrogar tu hipoteca, especialmente si te encuentras en una de estas situaciones:
Tu interés actual es más alto que el del mercado.
Quieres cambiar de tipo variable a fijo (o viceversa).
Buscas eliminar comisiones o productos vinculados.
Quieres reducir tu cuota mensual o el plazo del préstamo.
Preguntas frecuentes sobre gastos de subrogación
Es muy poco habitual, pero hay bancos que pueden asumir tus gastos de subrogación si les llevas tu hipoteca (tasación y comisión).
Solo puedes reclamar si el banco te cobra un gasto que debe abonar él. Si subrogaste la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, puedes reclamar la gestoría, el registro, la tasación y el 50% de la notaría.
La subrogación de deudor ocurre cuando el comprador de una casa asume la hipoteca del vendedor. El comprador debe pagar los gastos notariales, registrales y de gestoría asociados a la operación.
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