FEIN de la hipoteca: qué es y qué contiene
¿Vas a solicitar una hipoteca? Cuando el banco apruebe tu solicitud, te entregará la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), donde podrás revisar las condiciones que te ofrece. Descubre qué es este documento y qué información debe contener.
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada de una hipoteca es la oferta final y vinculante que el banco entrega al cliente cuando aprueba su solicitud. Contiene todas las condiciones que tendrá el préstamo hipotecario cuando se firme ante notario: su interés, sus comisiones, su plazo...
Desde HelpMyCash recomendamos que leas este documento con mucha atención. Si no quieres tener sorpresas de última hora, comprueba que las condiciones de la FEIN coinciden con las que habías pactado previamente con el banquero y revisa que no te cuelan gastos que no te hayan explicado antes.
¿Cuál es la diferencia entre la FEIN y la FIPRE?
Este documento a veces se confunde con la Ficha de Información Precontractual o FIPRE, pero ni se entregan en el mismo momento ni contienen la misma información. La FIPRE se la puedes pedir al banco cuando inicies la solicitud e incluye las condiciones genéricas de sus hipotecas, mientras que la FEIN se facilita después de la aprobación y contiene las condiciones finales del futuro préstamo hipotecario.
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¿Para qué sirve la FEIN?
La FEIN es un documento que el banco está obligado a entregarte por la ley hipotecaria vigente desde 2019. Su principal objetivo es protegerte como consumidor, porque te proporciona transparencia y seguridad. Veamos cuáles son sus ventajas:
Te permite conocer todas las condiciones de tu hipoteca antes de que la firmes, lo que te evitará sorpresas de última hora y te dará tiempo para valorar si su oferta te conviene.
Las condiciones quedan "bloqueadas" durante un mínimo de diez días (14 en Cataluña), aunque ese plazo suele ser mayor. Mientras la oferta esté vigente, el banco no te las puede cambiar.
Te permite comparar diferentes hipotecas. Puedes solicitar tantas FEIN como necesites para conocer las ofertas definitivas de varios bancos, sin comprometerte con ninguno.
Antes del 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria, los bancos entregaban otro documento: la Ficha de Información Personalizada o FIPRE. Más o menos, contenía la misma información que la FEIN, pero no tenía la condición de oferta vinculante.
¿Qué información contiene la FEIN de una hipoteca?
Como decíamos, la FEIN de una hipoteca contiene todas las condiciones que te ofrece el banco tras analizar tu solvencia. Por ley, la información tiene que organizarse en los apartados siguientes:
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Texto introductorio: hasta cuándo son válidas las condiciones recogidas en la FEIN.
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1. Prestamista: información sobre la entidad que concede la hipoteca: nombre, teléfono, dirección, correo electrónico, etc.
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2. Intermediario de crédito: información sobre el intermediario hipotecario si contratas la hipoteca a través de este profesional.
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3. Características principales del préstamo: su divisa, importe máximo, plazo, tipo de crédito, interés, total a devolver, garantía, financiación máxima y precio mínimo de la vivienda.
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4. Tipo de interés y otros gastos: tipo de interés de hipoteca y tasa anual equivalente (TAE).
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5. Periodicidad y número de pagos: cada cuánto hay que pagar las cuotas para devolver el préstamo hipotecario y cuántas mensualidades hay que abonar.
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6. Importe de cada cuota: el coste de las mensualidades de la hipoteca.
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7. Tabla ilustrativa de reembolso: el cuadro de amortización de la hipoteca, con las cuotas que habrá que pagar, los intereses y capital abonados en cada mensualidad y el importe pendiente tras cada pago.
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8. Otras obligaciones: los productos o servicios asociados a la hipoteca; tanto los obligatorios (vinculados) como los opcionales para rebajar el interés (combinados).
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9. Reembolso anticipado: si se te cobrará comisión por amortización anticipada y su coste.
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10. Elementos de flexibilidad: información sobre tu derecho a cambiar tu hipoteca a otro banco y sobre otras ventajas que te ofrezca tu banco, como ampliar el préstamo o aplicar una carencia.
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11. Otros derechos del prestatario: información sobre tu derecho de reflexión entre la entrega de la FEIN y la firma de la hipoteca.
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12. Reclamaciones: a quién debes dirigirte si quieres interponer una reclamación contra el banco por aspectos relacionados con el préstamo hipotecario.
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13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: las sanciones que el banco te puede aplicar si no pagas las cuotas o incumples cualquier otra obligación del contrato.
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14. Información adicional: qué legislación se aplica sobre el contrato hipotecario, su lengua de redacción e información sobre tu derecho a recibir una copia del contrato.
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15. Supervisor: mención al Banco de España como supervisor de la entidad bancaria e información sobre su dirección.
¿No entiendes algunos de los conceptos que explicamos en este apartado? No te preocupes, es totalmente normal. En nuestra página sobre hipotecas para principiantes te los definimos con un lenguaje sencillo para que te quede todo bien claro.
¿Cuál es el plazo de vigencia de la FEIN?
Legalmente, deben pasar al menos diez días (14 días en Cataluña) entre la entrega de la FEIN y la firma de la escritura hipotecaria. Así, como cliente, tendrás un período de reflexión que te permitirá estudiar las condiciones de tu futura hipoteca, valorar si te convienen y compararlas con las de otras ofertas.
Ahora bien, aunque el plazo mínimo de vigencia de la FEIN sea de 10 días legalmente, los bancos suelen ofrecer un período superior en la práctica. Por norma general, es de unos 30 días, pero puedes negociar para que tu entidad lo extienda para que su oferta siga vigente cuando tengas que formalizar la compra de la vivienda que pretendes financiar.
Más documentos que deben entregarte junto a la FEIN
Además de la FEIN de la hipoteca, el banco tiene la obligación de entregarte otros documentos cuando apruebe tu solicitud. Son los siguientes:
La Ficha de Advertencias Personalizadas o FiAE. En ella se informa aún con más detalle sobre las cláusulas más delicadas del préstamo que aparecen en la FEIN: si el interés es variable, si el dinero se te presta en una divisa distinta al euro, qué te pasará si no pagas las cuotas…
La copia del contrato. Las condiciones que aparezcan en él tienen que ser las mismas que las indicadas en la FEIN.
Información clara y desglosada sobre los gastos de hipoteca a cargo del cliente y las costas de formalización que asumirá la entidad.
Documento con el precio de las cuotas en varios escenarios del índice de referencia ligado al préstamo. Solo te lo tienen que dar si la hipoteca que vas a contratar tiene un interés variable.
Las condiciones de los seguros que contrates junto a la hipoteca. En la FEIN te sale su precio, pero no sus coberturas, las distintas cláusulas de las pólizas…
El aviso de que estás obligado a visitar la notaría al menos un día antes de la firma. En esta visita, el notario te asesorará gratuitamente sobre el contrato y certificará que has recibido toda la información al respecto y que entiendes lo que vas a firmar.
El coste de los cheques o transferencias para pagar al vendedor, expresado en euros (y adicionalmente en porcentaje, si procede).
¡Asegúrate de recibirlos todos! Si al banco se le ha "olvidado" entregar cualquiera de estos documentos, el notario no podrá autorizar la firma del préstamo hipotecario y exigirá a la entidad que te los dé, lo que alargará el trámite.
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