Amortización anticipada de hipoteca: qué es y cuándo compensa
Aunque el contrato de una hipoteca establece en qué plazo debes saldar la deuda con el banco, puedes adelantar dinero cuando quieras: es lo que se conoce como amortización anticipada de hipoteca. Pero ojo, porque hay que seguir unos pasos y tiene un coste. Sigue leyendo y descubre las claves de esta operación.
¿Qué es la amortización anticipada de hipoteca?
La amortización anticipada es pagar por adelantado parte o toda la deuda de tu hipoteca. En la práctica, estás comprando una cosa: menos intereses a partir de hoy, porque el banco calcula los intereses sobre el capital que sigue pendiente.
Tipos de amortización anticipada: total y parcial
Amortización total: cancelas toda la deuda de golpe y cierras el préstamo. Te ahorras todos los intereses que se habrían generado hasta el final del plazo. Te lo explicamos con detalle en nuestra página sobre cancelar la hipoteca antes de tiempo.
Amortización parcial: adelantas una parte del capital. A partir de ahí, el banco recalcula el préstamo y tú eliges si quieres reducir el plazo de devolución o rebajar la cuota mensual.
¿Conviene más reducir el plazo o la cuota?
Por norma general, ahorrarás más dinero si acortas el plazo al amortizar la hipoteca antes de tiempo, porque se generarán intereses durante menos años. Pero reducir la cuota puede ser una buena opción si quieres llegar mejor a fin de mes, aunque el ahorro sea menor.
Si liquidas toda tu hipoteca, tendrás que cancelarla registralmente para dejar la vivienda libre de cargas. Te lo explicamos aquí:
Comisiones por amortización anticipada de hipoteca
El banco puede cobrarte una comisión o penalización por la amortización anticipada (parcial o total), pero con dos condiciones: tiene que estar en la escritura y respetar los límites legales, que variarán en función del momento en el que se contrató la hipoteca.
Si tu interés es variable, el coste máximo de la comisión por amortización anticipada puede ser alguno de estos dos (verifica lo que dicetu contrato):
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Hasta el 0,15% sobre el capital amortizado antes de tiempo, siempre que lo devuelvas en los primeros cinco años del contrato. Pasado ese plazo, ya no te podrán cobrar nada.
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Hasta el 0,25% sobre el capital amortizado, siempre que lo devuelvas en los primeros tres años del contrato. Pasado ese plazo, ya no te podrán cobrar nada.
Si tu interés es fijo, el coste máximo de esta comisión puede ser de hasta el 2% sobre el capital adelantado, siempre que lo devuelvas en los primeros diez años del contrato. Pasado ese plazo, el precio puede ser de hasta el 1,50% sobre el capital reembolsado antes de tiempo.
La entidad solo puede cobrar compensación si existe pérdida financiera real. Dicho de forma simple: si los tipos de mercado son más altos que el interés de tu hipoteca, el banco no “pierde” por que amortices y esa compensación no debería aplicarse. Además, la comisión nunca puede superar esa pérdida financiera.
Se te puede cobrar hasta el 0,5% si la cancelación anticipada se produce en los primeros cinco años del plazo y hasta el 0,25% si se lleva a cabo en los siguientes. Si el tipo es fijo, el banco también te puede cobrar una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5% sobre el pago adelantado.
La entidad puede cobrarte una comisión de hasta el 1% sobre el pago adelantado.
¿Cuánto puedes ahorrar amortizando la hipoteca antes de tiempo?
La cantidad de dinero que puedes ahorrar con una amortización anticipada dependerá de la cantidad de dinero que adelantes, del interés que tengas y del momento en el que lleves a cabo la amortización.
Por ejemplo, pongamos que tienes una hipoteca con un importe original de 150.000 euros, un plazo de 25 años, un interés del 3% y una cuota de 711 euros al mes. Esto es lo que te ahorrarías si adelantaras capital al principio del quinto año:
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Con una amortización total: ahorro de 42.457,86 euros en intereses.
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Con una amortización parcial de 10.000 euros:
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Con reducción de plazo: plazo acortado en dos años y ahorro de 7.627,87 euros en intereses.
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Con reducción de cuota: cuota rebajada a 656 euros al mes y ahorro de 3.295,38 euros en intereses.
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Cómo amortizar una hipoteca antes de tiempo: paso a paso
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Revisa tu contrato antes de pedir nada. En la escritura suele venir si el banco te pide un preaviso (como máximo pueden exigirte un mes) y si hay un importe mínimo para las amortizaciones parciales, así como el coste de la posible comisión.
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Decide qué vas a hacer. Si es parcial, elige si prefieres bajar la cuota mensual o acortar el plazo. Si es total, significa que cancelas toda la deuda.
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Haz la solicitud por escrito, desde la app/web o en tu oficina. Indica tus datos, el número de préstamo, el importe que quieres amortizar y la fecha en la que quieres que se ejecute. Si es parcial, añade si quieres reducir cuota o reducir plazo.
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Pide que te confirmen por escrito la nueva cuota o el nuevo plazo, la fecha valor y, si aplica, la comisión. Un texto tipo funciona muy bien: “Quiero amortizar X € el dd/mm. En caso de amortización parcial, prefiero [reducir plazo / reducir cuota]. Confirmen importe exacto, nueva cuota/plazo, fecha valor y comisión, si la hubiera”.
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Revisa la confirmación del banco. Deben facilitarte el cálculo final: capital pendiente actualizado y cuota o plazo resultante. Comprueba que coincide con lo que pediste.
¿Cuándo conviene hacer una amortización anticipada de hipoteca?
No hay una respuesta correcta sobre cuál es el mejor momento para amortizar anticipadamente una hipoteca, porque dependerá de cada caso concreto. Pero en general, sí podemos afirmar que te saldrá a cuenta si se cumplen estos requisitos:
Si tienes ahorros suficientes. Es decir, si puedes pagar la hipoteca antes de tiempo (en total o parcialmente) y te sobra dinero para mantener tu fondo de emergencia, que debe ser equivalente a entre tres y seis meses de sueldo.
Si estás en los primeros años del plazo. Los préstamos hipotecarios, en España, se devuelven con un método que se llama sistema de amortización francés, con el que se paga la mayor parte de los intereses durante el primer tercio de vida del crédito. Cuanto más esperes, más intereses habrás pagado y menos ahorrarás.
Si tu interés es alto o es variable y ha subido por el euríbor. Si es bajo, quizás hay opciones mejores, como invertirlo en productos que te permitan obtener una mayor rentabilidad.
Preguntas frecuentes sobre amortización anticipada de hipoteca
Puedes hacer amortizaciones anticipadas todas las veces que quieras durante el año, sin importe máximo.
Sí, si cumples los requisitos para desgravar por tu hipoteca. Ahora bien, ten en cuenta que la base máxima de deducción son 9.040 euros anuales.
Los ahorros puedes usarlos para adelantar pagos de la hipoteca o para invertir en otros productos o proyectos. En nuestra página sobre amortizar la hipoteca o ahorrar te explicamos qué te conviene en función de tu perfil.
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