¿Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso heredado?
Al vender una vivienda heredada se pagan tres impuestos principales: el de sucesiones y donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF. En esta página te explicamos qué son, quién los paga, a cuánto ascienden y mucho más.
La venta de una vivienda heredada implica el pago de una serie de impuestos. Algunos de ellos son propios de la herencia, como el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Otros son propios de la venta, como el IRPF y la plusvalía municipal. Has visto una repetición, ¿verdad? No nos hemos equivocado. La plusvalía se paga dos veces: tanto al heredar como al vender la vivienda.
A continuación te contamos en qué consiste cada uno de estos impuestos por la venta de una vivienda heredada, cuándo se pagan, quién los paga, si existen bonificaciones y mucho más. Además, te contamos qué puedes hacer si no tienes dinero para hacer frente a los tributos de la herencia. ¡Toma nota!
Impuesto de sucesiones y donaciones
El impuesto de sucesiones grava los bienes heredados, o bien, los recibidos en una donación. Lo tienen que pagar los herederos (salvo que se renuncie a la herencia) o quienes reciban una donación en vida.
Más información sobre el impuesto de sucesiones
En caso de herencia, el plazo de pago es de seis meses desde el fallecimiento del titular.
Además, puedes pedir una prórroga por otros seis meses. Ten en cuenta que esta petición debes hacerla dentro de los primeros cinco meses contados desde el fallecimiento.
Se paga en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde la persona fallecida tenía su residencia habitual.
Se considera residencia habitual aquel lugar en el que la persona fallecida hubiera permanecido de forma permanente durante los dos años anteriores a su deceso, o en su defecto, donde hubiera permanecido de forma intermitente durante los últimos cinco años.
La cantidad que debes pagar por el impuesto de sucesiones depende de:
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La masa hereditaria, es decir, la suma del valor de todos los bienes heredados menos las deudas y los gastos.
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El grado de parentesco que tengas con la persona fallecida.
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La comunidad autónoma donde debas hacer la declaración.
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El valor de tu patrimonio previo a la herencia.
Sí, aunque dependen de cada comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, las herencias de padres a hijos tienen una bonificación en el impuesto de sucesiones del 99%.
Sí, se puede fraccionar el pago del impuesto de sucesiones. Las condiciones específicas varían en cada comunidad autónoma.
El impuesto de sucesiones prescribe a los cuatro años, que se cuentan desde el último día en que se podía presentar la liquidación. Sin embargo, no te recomendamos esperar la prescripción: podrías enfrentarte a sanciones e intereses por mora muy altos.
En enero de 2022 entró en vigencia la nueva ley de lucha contra el fraude fiscal. Desde entonces, los heredero de una vivienda deben declarar la propiedad por el valor más alto de estos dos: el valor de referencia del Catastro o el valor declarado en la escritura de aceptación de la herencia.
Plusvalía municipal por heredar y vender una casa
La plusvalía es un impuesto municipal que grava el aumento en el valor del suelo y se paga dos veces: al recibir la herencia y al vender la propiedad. En el primer caso, los responsables de pagar este impuesto son los herederos y, en el segundo, son los vendedores.
El pago debe efectuarse en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda. Además, el impuesto de plusvalía prescribe a los cuatro años, contados desde el último día en que se puede hacer la liquidación. No te recomendamos esperar a su prescripción.
Más información sobre la plusvalía municipal
En caso de herencia, la plusvalía municipal se paga dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del titular de la vivienda. También se puede pedir una prórroga por otro periodo idéntico, ampliando el plazo de pago a un año. En el caso de la compraventa, el plazo es de 30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos, aunque puede variar.
En 2021 se modificaron los métodos para calcular la plusvalía municipal. En HelpMyCash hemos desarrollado una calculadora de plusvalía para ponértelo fácil.
Ten en cuenta que en caso de venta de una vivienda heredada, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones y la fecha de adquisición es la fecha de fallecimiento del antiguo propietario.
Por norma general, sí se puede fraccionar el pago de la plusvalía si demuestras que no tienes solvencia. Pero los requisitos y las condiciones pueden variar en cada localidad, por lo que te aconsejamos que consultes en el ayuntamiento correspondiente.
En noviembre de 2021cambió la normativa de la plusvalía municipal. Entre otras cosas, la nueva normativa obliga a pagar la plusvalía tanto por la venta como por la herencia, incluso cuando ambas operaciones se lleven a cabo dentro del mismo año. Ten en cuenta, además, que si vendes por un valor inferior al declarado en el impuesto de sucesiones, se considera que la operación fue con pérdidas y no tendrás que pagar plusvalía por la venta (pero sí por la herencia).
IRPF por la venta de una vivienda heredada
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) grava las rentas percibidas por una persona durante un año. Si se produce la venta de una vivienda, esta tendrá que declararse en el IRPF en función de la ganancia patrimonial obtenida.
Lo paga el o los vendedores de la vivienda heredada, en proporción a la parte de la vivienda que le corresponde a cada uno.
La venta se incluye en la declaración de la renta del año siguiente. Si, por ejemplo, vendiste tu casa en 2022, tendrás que declararla en el IRPF de 2023.
Sí, la normativa del IRPF permite fraccionar sin interés en dos partes: la primera corresponde al 60% del importe y la segunda al 40% restante.
En esta página te enseñamos a calcular el IRPF. Pero antes de sacar la calculadora, debes tener en cuenta que el valor de adquisición es el que hayas declarado en el impuesto de sucesiones. Luego, tendrás que aplicar el tipo impositivo que corresponda según tus ganancias. Estos son los tramos del IRPF en 2025 para viviendas heredadas:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
- Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%
- Ganancias superiores de 300.000 euros: 30%
¿Se puede pagar los impuestos con el dinero de la herencia?
En teoría sí, pero en la práctica es muy difícil disponer del dinero de la herencia para pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Esto se debe a que los bancos, en general, bloquean las cuentas hasta que no se haya presentado la escritura de aceptación, el reparto de la herencia y la liquidación de los impuestos. Así lo sostuvo el despacho Lean Abogados en una entrevista con HelpMyCash.
Renunciar a la herencia no es la única opción
¿Qué puedes hacer si no tienes solvencia para pagar los impuestos y tampoco puedes usar el dinero heredado? Podrías pensar que la única opción es renunciar a la herencia, pero existen otras alternativas. La más común es vender la vivienda heredada y pagar los impuestos con el dinero procedente de la venta. Y ¿cómo funciona esto exactamente?
Según José Tabares, vicedecano del Colegio de Registradores, "lo más sencillo es pedir un aplazamiento (6 meses) o fraccionamiento del pago, lo que permite inscribir la vivienda en el Registro, venderla y luego utilizar ese dinero para pagar la deuda fiscal".
Aplazamiento o fraccionamiento del pago
Recordemos que tanto el impuesto de sucesiones como la plusvalía se deben pagar dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del titular. Además, se puede pedir una prórroga por otros seis meses más. Con esta opción, dispondrías de un año para vender la propiedad y pagar los impuestos dentro del plazo estipulado por Hacienda. Otra alternativa es pedir el fraccionamiento del pago, inscribir la propiedad y venderla a posteriori. Con el dinero de la venta se podrían cancelar las cuotas pendientes de las cargas tributarias.
Crédito puente
La tercera alternativa para pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal si no dispones del dinero necesario es pedir un crédito puente. A través de este, podrías obtener un préstamo con la herencia como aval. Una vez que hayas liquidado el impuesto, el crédito se pagará con el dinero de la herencia.
¿Qué pasa si no pagas el impuesto de sucesiones y/o la plusvalía?
Si no pagas el impuesto de sucesiones, Hacienda podría exigir a posteriori el pago de la deuda, más los intereses por mora y algunas sanciones, que podrían alcanzar el 150% de la cuantía adeudada. Además, según explicó José María Salcedo, de Ático Jurídico, en una entrevista con HelpMyCash, "muchas comunidades autónomas prevén la pérdida de beneficios fiscales para los contribuyentes que no presenten la declaración del impuesto en plazo".
Otras preguntas frecuentes sobre impuestos de la herencia
Para calcular la plusvalía municipal por la venta de una vivienda heredada tendrás que conocer su fecha de adquisición. Esta es igual a la fecha de fallecimiento de quien deja el legado.
La ganancia patrimonial del IRPF en la venta de un inmueble heredado se calcula restando al valor de transmisión (el de venta) el valor de adquisición, que es igual al que se ha declarado en el impuesto de sucesiones. Posteriormente, se pueden deducir los gastos de la venta, como los honorarios inmobiliarios, y las inversiones realizadas en la propiedad, como las reformas. Encuentra aquí una guía para calcular el IRPF.
Sí, desde el 9 de noviembre de 2021 se debe pagar plusvalía municipal tanto por la herencia como por la venta, incluso cuando ambas operaciones se realizan durante el mismo año.
El impuesto de sucesiones se divide entre los herederos de acuerdo a la porción hereditaria que hayan recibido. Con respecto a plusvalía municipal, en cambio, todos están obligadas a pagarla de manera solidaria. Esto significa que si un heredero no paga, la Administración podría reclamar la deuda a los otros copropietarios.
La plusvalía municipal es un impuesto solidario. Por tanto, si un heredero no lo paga, el fisco podrá reclamar la liquidación al resto de los copropietarios. En cuanto al impuesto de sucesiones y donaciones, la mayor dificultad es que la vivienda no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad hasta tanto no se presente el comprobante de pago, o bien, la solicitud de prórroga o pago aplazado.
Si se presentara una solicitud de pago aplazada y se vendiera el inmueble sin haber pagado el impuesto, el comprador respondería subsidiariamente, porque queda afecto el inmueble durante cuatro años y seis meses.
Lo ideal es pagarla con el dinero de la venta de la vivienda. Como hemos mencionado más arriba en esta página, la plusvalía es un impuesto solidario. Por tanto, si un heredero no paga, el fisco puede reclamar la deuda el resto de herederos.
No, no existe exenciones en el IRPF por vender una vivienda heredada. Aquí puedes consultar en qué casos sí puedes ahorrarte el IRPF.
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