Valor catastral o valor de mercado: ¿Cuál determina el precio de mi vivienda?

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Elegir el precio al que queremos vender nuestra casa es uno de los pasos más complejos y más importantes de una compraventa. Pero cuando nos decidimos a definirlo, nos encontramos con que existen diferentes valores: el catastral, el hipotecario, el de mercado… Entonces, ¿cuál de ellos es el valor real? ¿En cuál podemos basarnos para elegir el precio de venta de nuestro piso? Te adelantamos la respuesta: todos pueden ayudarnos, pero el precio que vale es el de mercado. En este artículo te contamos por qué.

El valor de mercado nos ayuda a elegir un precio de venta

El precio de mercado de una vivienda es aquel al que será más probable venderla en condiciones normales. En otras palabras, se refiere al monto que un comprador estaría dispuesto a pagar por una vivienda como la nuestra, siempre que no tengamos urgencia por vender y que el comprador no tenga un interés particular por nuestra casa. A su vez, aunque se hable de “precio de mercado”, este se define en función de una horquilla de valores que oscila entre un mínimo y un máximo al que podría venderse la propiedad en condiciones normales. 

Así, el valor de mercado es el que define cuánto vale nuestra casa al momento de venderla. Por tanto, será nuestra primera referencia. Pero ¿cómo podemos averiguar ese valor? Actualmente existen muchas herramientas online gratuitas que pueden ayudarnos. En este sentido, nuestro consejo es realizar tantas valoraciones como sea posible para tener una visión más amplia del mercado. Una vez que lo hayamos hecho, podremos establecer un rango de precios mucho más acertado.

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El valor catastral se utiliza en el cálculo de algunos impuestos

El valor catastral, por su parte, responde a un valor de mercado que se calculó en un momento determinado y sobre el cual se ha aplicado un descuento significativo. Si bien es cierto que este valor se actualiza con cierta frecuencia, el valor catastral nunca supera los valores de mercado. Entonces, ¿para qué nos sirve conocerlo si queremos vender nuestra vivienda? 

El primer motivo se refiere a que puede servirnos de referencia para determinar el precio mínimo al que podríamos vender la propiedad. Esto se debe a que, si vendemos la casa por un precio que está por debajo del valor catastral, Hacienda puede hacer comprobaciones cuando paguemos los impuestos para verificar que no existan pagos encubiertos o no declarados. En ocasiones, hasta puede exigirnos una declaración complementaria.

El segundo motivo se refiere a que el valor catastral se utiliza para calcular la cuota del IBI. Además, del valor catastral de la vivienda se deduce el valor catastral del suelo. Y necesitaremos este último dato para calcular el importe que tendremos que pagar de plusvalía municipal cuando hayamos vendido la vivienda.

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El valor hipotecario puede interesarnos cuando es más bajo que el precio de mercado

Por último, el valor hipotecario se refiere al precio mínimo que podría tener la vivienda en el futuro. En una primera instancia, este valor interesa al comprador y al banco que le concederá la hipoteca. Pero en determinadas ocasiones, el valor hipotecario puede ser más bajo que el valor de mercado, sobre todo si se prevé con criterios fundamentados que el precio de la vivienda sufrirá caídas importantes y sostenidas en los próximos años. Y ¿por qué esto habría de afectarnos al vender nuestra casa? Porque el valor hipotecario determinará cuánto dinero le prestará el banco al comprador. Por tanto, si este es mucho más bajo que el valor de mercado, el comprador puede tener dificultades para adquirir nuestra vivienda.

En definitiva, el precio que nos interesa para publicar el anuncio de venta de nuestro piso es el de mercado. El hipotecario nos interesará solo para negociar con nuestro comprador y el valor catastral nos ayudará a calcular cuánto tendremos que pagar de plusvalía municipal y de IBI tras la venta de la vivienda.

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