Se acerca el momento de cobrar la paga extra de Navidad, algo que muchos españoles aprovecharán para amortizar capital de su hipoteca antes de tiempo para reducir la deuda o saldarla. Esta operación, sin embargo, puede tener un coste en comisiones que no siempre se conoce, pues pese a aparecer en las escrituras, no todo el mundo las conserva. Por este motivo, en el presente artículo explicaremos qué precio puede tener este cargo y lo ilustraremos con un ejemplo práctico.

La comisión por amortización varía según la fecha de la firma

La compensación que los bancos pueden aplicar si devolvemos una parte o todo nuestro préstamo hipotecario anticipadamente ha estado regulada durante décadas. No obstante, su precio máximo se ha ido modificando con el paso del tiempo, así que nos podrán cobrar más o menos dependiendo de la fecha en la que contratamos la hipoteca.

Veamos cuál podría ser el coste de esta comisión si quisiéramos hacer una amortización anticipada de 10.000 euros:

Contratada antes del 9 de diciembre de 2007

Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, la compensación que nos puede aplicar el banco si nuestra hipoteca se firmó antes del 9 de diciembre de 2007 puede ser de hasta un máximo del 1%. Para nuestro ejemplo, por lo tanto, no nos podría cobrar más de 100 euros.

Firmada entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019

Ese límite se modificó en 2007 a través de la promulgación de una nueva ley. Así, si decidimos amortizar una hipoteca formalizada entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, la comisión máxima que nos pueden cobrar es la siguiente:

  • 0,5% si la devolución se produce durante los primeros cinco años de vida de la hipoteca. Para nuestro ejemplo, eso serían 50 euros como mucho.
  • 0,25% si se realiza a partir del sexto año. En nuestro caso, eso serían un máximo de 25 euros.

Además, si la hipoteca es fija, también nos podrían aplicar la llamada comisión de riesgo de tipo de interés, cuyo precio no está regulado pero suele oscilar entre el 0,5% y el 5%. Hay que decir, eso sí, que su coste no puede superar el dinero que “pierda” el banco por la operación, es decir, lo que dejará de ganar si presta el dinero devuelto a un interés inferior al de nuestro préstamo hipotecario.

Formalizada tras el 16 de junio de 2019

Para terminar, si firmamos nuestro crédito hipotecario a partir del 16 de junio de 2019, ya con la nueva ley hipotecaria en vigor, la comisión por amortización anticipada puede ser la siguiente:

  • Si su interés es variable, dependerá de lo que hayamos pactado con el banco:
    • 0,25% solo durante los primeros tres años del plazo y 0% posteriormente. Para nuestro ejemplo, serían 25 euros como mucho.
    • 0,15% únicamente durante los primeros cinco años del plazo (0% posteriormente). En nuestro caso, serían 15 euros como máximo.
  • Si su interés es fijo, puede ser de hasta el 2% si la operación se produce durante la primera década (200 euros) o de hasta el 1,5% si se lleva a cabo posteriormente (150 euros).

En ambos casos, el coste de la compensación no puede superar la pérdida financiera generada al banco.

¿Cuánto puedo ahorrar al amortizar la hipoteca anticipadamente?

Ya hemos visto cuánto nos puede cobrar el banco si devolvemos nuestro préstamo hipotecario antes de la fecha acordada, pero ¿cuánto dinero nos podemos ahorrar? Imaginemos que teníamos una hipoteca de 150.000 euros firmada en el mes de noviembre de 2019, con un interés del 2% y un plazo de 30 años, y decidimos reembolsar ahora 10.000 euros anticipadamente:

Si reducimos cuota Si acortamos plazo
Cuota antes 554,43€/mes 554,43€/mes
Cuota después 517,39€/mes 554,43€/mes
Plazo antes 360 meses 360 meses
Plazo después 360 meses 329 meses
AHORRO 3.296,32€ 7.717,04€

Al amortizar la hipoteca antes de tiempo nos darán dos opciones: reducir la cuota o el plazo. Y como vemos, la que sale más a cuenta es la segunda, pues al poder devolver el dinero en menos tiempo, se generarán menos intereses y el ahorro será mayor.


Autor: Miquel Riera


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(2) Comentarios

  1. Miguel

    Buenos dias: Tengo una hipoteca creciente, al 0,39 + Euribor,firmada en Junio del 2006,con actualmente Bankia de 240,000€ a 30 años, en la actualidad estoy pagando,unos 557€, segun tengo entendido, me puedo terminar pagando sobre 1,300€. Pregunta esiste alguna posibilidad de que esa cuota siguiese como actualmente esta?

  2. HelpMyCash

    Hola, Miguel.

    Tendrías que llegar a un acuerdo con el banco para que pasara a cobrarte una cuota constante en vez de una creciente. En nuestra página sobre la novación te explicamos cómo puedes pactar este cambio y cuánto te puede costar.

    Un saludo.

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