¿Qué hago si mi hermano no quiere vender el piso heredado?

Estamos en navidad y esta semana, a pesar de las muchas restricciones impuestas por el coronavirus, muchos españoles estaremos disfrutando de las fiestas con nuestros familiares más allegados. Y, puede suceder que, si  hemos heredado un piso de un familiar, surja la conversación: ¿vendemos la casa heredada o no? Sea que estemos de acuerdo o no con esta posibilidad, conviene tener claros los posibles escenarios que podemos afrontar si uno o varios de los herederos quieren vender y hay uno que se niega. En este artículo contamos las tres vías que tenemos para forzar la venta.

1. Realizar una extinción de condominio

Una de las opciones que tenemos sobre la mesa es llegar a entendimiento para realizar una extinción de condominio. Así, la persona que no quiere vender se puede quedar con la casa. A cambio, los que sí quieren hacerlo deberán recibir una contraprestación económica que deberán decidir entre todos, de acuerdo al valor de tasación de la vivienda y el porcentaje de propiedad que tiene cada uno.

Este procedimiento es muy habitual. Está regulado por el Código Civil y busca terminar con situaciones de copropiedad en la que uno o varias de las partes no quieren estar. Si hay acuerdo entre los herederos, se puede realizar ante notario sin complicaciones.

La ventaja de optar por esta opción es que es mucho más beneficiosa a nivel fiscal que la compraventa entre las partes, ya que tributa sólo a través de los Actos Jurídicos Documentados. Esto supone apenas el el 0,50% y el 1% junto con los gastos de notaría. 

En cambio, la compra tributa entre el 6% y el 8% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la Comunidad Autónoma, y la venta a través del IRPF.

2. Vender tu parte a un proindiviso

Ahora bien, si nosotros queremos vender sí o sí y no hay manera posible de convencer a nuestro hermano o al resto de herederos, podemos acudir a una de las muchas empresas que existen en el mercado que compran proindivisos y vender nuestra parte de la vivienda heredada. Esto, sin necesidad de contar con la autorización o la aprobación de los otros.

Eso sí, hay que tener en cuenta que, a través de esta vía, recibiremos mucho menos dinero de lo que vale la casa en el mercado. De hecho, puede significar obtener como máximo un 50% de su precio de mercado. Además, los otros herederos tienen derecho de tanteo y de retracto.

Es decir, estos pueden igualar la oferta que nos hace la empresa de proindivisos por nuestra parte (tanteo) o, en el caso de que hagamos la operación sin comunicárselo al resto, están habilitados para anular la venta (retracto).

Pero, si la venta procede, nos desentendemos del problema y será la empresa quien tendrá que llegar a un acuerdo con el resto de herederos, bien sea para vender a un tercero de mutuo acuerdo, para hacer una extinción de condominio o para alquilar la casa y repartirse el dinero.

3. Ir a juicio y forzar la venta en subasta pública

La otra opción que tenemos para forzar la venta es iniciar un procedimiento judicial para dividir la cosa común. El resultado será que, a falta de acuerdo entre las partes, el juez ordenará la venta de la casa heredada en subasta pública.

Es decir, esto, al igual que la opción de vender nuestra parte a un proindiviso, nos quita el problema de encima, pero implica vender la vivienda muy por debajo de su valor de mercado. Además, hay que tener en cuenta que esta solución puede ser costosa, ya que tendremos que costear los honorarios de un abogado, del procurador, de un perito, etc.

En este sentido, la extinción de condominio o la venta a un tercero de mutuo acuerdo resultan las opciones más ventajosas si queremos vender nuestra casa heredada. De esta manera, es aconsejable que si el tema sale a relucir en las cenas navideñas, intentemos negociar o pactar con el hermano o familiar que no está convencido de ello.