¿Puede una reforma disminuir el gasto de IRPF a pagar por la venta de la vivienda?

Tema del artículo: Gastos vender piso
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Al vender una vivienda debemos asumir una serie de gastos. El IRPF es uno de ellos, ya que por ley estamos obligados a declarar en la renta las ganancias patrimoniales obtenidas durante el último ejercicio fiscal. Pero ¿qué pasa si el piso estaba en mal estado y hemos invertido una cantidad de dinero considerable en reformarlo para lograr venderlo? ¿Podemos deducir este gasto en el cálculo del impuesto? En este artículo resolvemos esta duda común.

Las reformas se pueden incluir en el cálculo y nos pueden rebajar la factura fiscal

Lo primero que tenemos que hacer es calcular si tuvimos una ganancia o una pérdida patrimonial con la operación. Esto es muy importante, ya que solo estamos obligados a tributar por la venta de nuestra casa en el impuesto del IRPF si hemos obtenido un beneficio económico por ello.

Pero ¿cómo comprobamos si tuvimos una pérdida o una ganancia patrimonial? En la siguiente infografía mostramos gráficamente cómo realizar el cálculo:

declarar irpf por venta de piso

Como podemos ver en la imagen, para calcular la ganancia patrimonial debemos tomar la diferencia que existe entre el valor de venta del piso y el precio al que lo compramos. Pero, y aquí viene lo interesante, según lo establecido por la agencia tributaria, existen ciertos conceptos que podemos sumar o restar a estos valores, según sea el caso, y que pueden incidir en el resultado y la cuota que nos sale a pagar.

 

Así, al valor de transmisión le podemos restar los gastos y tributos que tuvimos que asumir para concretar la venta y, al de adquisición, le podemos sumar el coste de las inversiones y mejoras realizadas al piso. Al hacer esto, el valor de adquisición aumenta y, por tanto, disminuye la plusvalía generada por la venta y pagamos menos de IRPF.

Las reformas tienen que ser considerables para que sean tomadas en cuenta

Ahora bien, no todas las renovaciones realizadas en la casa aplican. La Dirección General de Tributos en febrero de 2019 aclaró que los gastos de reparación asumidos para la conservación o el mantenimiento de la vivienda no se pueden sumar al valor de adquisición. Es decir, obras como la pintura de la casa, el cambio de las instalaciones eléctricas o la sustitución del suelo, puertas o ventanas no se pueden tomar en cuenta para el cálculo.

Para que las reformas se incluyan en el cálculo, estas deben estar destinadas a la ampliación o a la mejora sustancial de la habitabilidad del inmueble. Bien sea porque se modifica la estructura de la casa o porque se agregan elementos que no existían con anterioridad, que modifican trascendentalmente el espacio y alargan su vida útil como, por ejemplo, aumentar la superficie de la vivienda o el cambio completo de zonas importantes como la cocina o el baño.

Hacienda realiza comprobaciones para evitar que se declaren obras no realizadas

A la hora de realizar la declaración los contribuyentes debemos aportar las facturas con el valor de las mejoras realizadas. Pero es importante tener en cuenta que Hacienda puede comprobar no solo si las obras fueron realizadas, sino también si el coste de estas coincide con la realidad. Esto, con el fin de evitar la tentación de aportar facturas hinchadas o de trabajos no realizados para disminuir la ganancia y pagar menos IRPF.

Algunas delegaciones de Hacienda comprueban, además de las facturas, otras pruebas adicionales. Estas podrían ser, por ejemplo, la declaración o las facturas de la empresa que haya realizado la obra o la testificación del constructor, entre otras. En este sentido, es importante que todas las reformas realizadas las podamos justificar debidamente. Así evitamos que la agencia tributaria se niegue a computar el gasto de nuestras reparaciones.

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Autor: Ottymar Tademo


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Comentarios

  • Fidel

    Buenas noches ,soy F y soy autónomo y me dedico a las reformas. Este año vendí mi casa y con el dinero que saqué me compré otra pero tuve que hacer mucha reforma en ella antes de entrar a vivir. Mi pregunta es ¿ debo declarar el IVA de las facturas en la reforma de la vivienda que he comprado ó las tengo que guardar para justificar la compra-venta ?
    Gracias

    Responder
  • Toñi

    Hola he vendido un piso que ha generado una ganancia patrimonial, para facilitar la venta pusimos la cocina. ¿ Se consideraría computable como mejora del inmueble ?
    Gracias.

    Responder
  • Ana

    Hola, en 2016, compré un piso tapiado, había estado ocupado y estaba destrozado, no había cocina, ni caldera, ni puertas, se habían llevado hasta el suelo de madera quedando solo el hormigón. Ahora lo voy a vender y no tengo claro qué puedo contemplar en la declaración, teniendo en cuenta que el piso era completamente inhabitable. Por ejemplo, la instalación de una caldera, ya que no había agua caliente, se considera mejora? Instalar aire acondicionado? Poner tarima si no había suelo? Instalar muebles de cocina si no había? Poner puertas que tampoco tenía? Alicatar el baño. Es claro que compré el piso muy barato porque era inhabitable, ahora lo vendo más caro, pero gracias a que yo invertí mucho dinero en mejorarlo.
    Por otro lado, mi marido es muy manitas y algunos de los trabajos solo tenemos factura de los aparatos o materiales, porque mi marido lo hacía. Por ejemplo, la tarima tengo facturas de la madera, pero la instaló mi marido.
    Gracias por vuestra respuesta.

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  • Pedro J

    si haces una reforma de la cocina dos años depsues del resto de la reforma?? se podria incluir??

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  • Lluis

    En una reforma completa de una segunda residencia recrien comprada, ¿cómo deben ser las facturas de los trabajos realizados?
    ¿que dirección debe figurar en la factura, las fiscal del propietario o la de la obra?

    Responder
  • Gus

    Yo hice reformas en mi casa, cambie parte de la instalacion eléctrica y no me computó porque segun hacienda no aumentaban la habitabilidad del inmueble y eso que presente facturas y todo

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  • Lucas G.

    Hay que ver la interpretación que hace hacienda de «reforma»… siempre buscan lo mínimo para que no te puedas desgravar

    Responder

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