¿Por qué la cancelación de hipotecas se ha disparado en 2023?

La semana pasada comentábamos que el mercado hipotecario lleva unos meses estancado. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de préstamos sobre viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad bajó casi un 20% en abril de 2023, comparado con el mismo período del año pasado. Pero el informe del INE incluye otro dato interesante que muchos han pasado por alto: la cancelación de hipotecas en el Registro subió un 2,45% interanual y sumó un cuadrimestre entero con aumentos.

De hecho, en los últimos tres meses, en el Registro se han inscrito más cancelaciones hipotecarias que nuevos préstamos constituidos sobre viviendas. Es decir, que se liquidan más hipotecas que las que se contratan. ¿Y por qué sucede esto? En este artículo expondremos las razones más probables.

Antes de nada, ¿en qué consiste cancelar la hipoteca registralmente?

Pero antes de empezar, vamos a definir qué es una cancelación registral. Cuando se acaba de pagar una hipoteca (por abonar la última cuota o por liquidarla antes de tiempo), la deuda desaparece, pero el préstamo aún consta como carga sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Y para que esta carga deje de existir, hay que llevar a cabo un trámite llamado cancelación o levantamiento registral.

Según el Instituto Nacional de Estadística, entre enero y abril de 2023 se registraron 147.465 levantamientos; un 8,14% más que en el mismo período del año pasado. Y llama poderosamente la atención que esa cifra supera a la de las nuevas hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad, que fue de 136.570 durante el primer cuadrimestre de 2023.

La cancelación de hipotecas aumenta por la subida de tipos

Y ahora vayamos al meollo del asunto. Como es lógico, no podemos conocer cuáles son todas las razones que han llevado a esos casi 150.000 hipotecados a cancelar su préstamo en el Registro de la Propiedad, pero sí podemos apuntar cuáles son los motivos más probables:

• Se ha terminado el plazo de muchos préstamos hipotecarios firmados durante la burbuja inmobiliaria. En la primera década de los años 2000, se produjo en España un boom de contratación de hipotecas. Muchos de estos créditos se están terminando de pagar ahora, lo que explica, en parte, el aumento de las cancelaciones.
• Muchos clientes a los que les quedaba poco tiempo de hipoteca la han liquidado para evitar la subida de tipos. El euríbor se ha disparado en los últimos meses y ha encarecido el interés de las hipotecas variables. Es lógico, por lo tanto, que los hipotecados que se lo pueden permitir hayan liquidado su deuda antes de tiempo para ahorrarse esa subida de intereses.
• Varios hipotecados han refinanciado su crédito con una nueva hipoteca para mejorar sus condiciones. También es muy probable que varios clientes hayan llevado a cabo esta refinanciación para reducir su interés o para pasarse de un tipo variable a uno fijo o mixto.

Tampoco debemos olvidar a las personas que han vendido su vivienda hipotecada, ya sea por mudarse a otra o porque ya no podían pagar la hipoteca. Esa deuda liquidada también ha contribuido, seguramente, al aumento de cancelaciones registrales.

¿Vas a liquidar tu préstamo hipotecario? Ten esto en cuenta

Quizás has leído este artículo porque tú también te planteas cancelar tu hipoteca este año, ya sea porque te quedan pocas cuotas o porque quieres quitarte la deuda de encima para evitar la subida de tipos. En ese caso, te recomendamos tener en cuenta un par de factores:

• Si liquidas tu hipoteca antes de tiempo, te tocará pagar la comisión por amortización anticipada que figure en tu escritura. Ahora bien, si tu interés es variable, el banco no podrá cobrarte esta comisión. Así lo establece el Real Decreto-ley 19/2022, válido durante este año.
• El proceso de cancelación registral te saldrá más caro si se lo encargas a tu banco. De media, te cobrará entre 1.000 y 2.000 euros por la gestión, que es bastante más de lo que pagarías si contratas a una gestoría independiente o si haces los trámites por tu cuenta.

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