Novación de hipoteca: cómo zanjar la cotitularidad en caso de divorcio o herencia

La novación es una operación pertinente cuando hay una hipoteca pendiente de amortización en una extinción de condominio. Suele ser habitual en casos de divorcios o cuando uno de los hermanos pretende quedarse con la titularidad de la casa heredada. Además de la cesión y su consiguiente compensación económica, también se debe resolver la cotitularidad del contrato hipotecario. Pero, ¿conocemos como es el proceso? ¿Y cuánto nos cuesta? A continuación mostramos los principales detalles en cada situación.

La novación en caso de divorcio

El cambio de las condiciones de la hipoteca con la propia entidad es la mejor opción posible si queremos eliminar de la cotitularidad del préstamo hipotecario a nuestra ex pareja. Recordemos que con la extinción de condominio, solo eliminaríamos la copropiedad de la vivienda a cambio de dar una compensación monetaria en base al valor de la casa tasada actualmente menos la mitad de la hipoteca pendiente.

No obstante, cabe recordar que la entidad bancaria se puede negar a esta operación, especialmente si esta conlleva una pérdida de las garantías de pago. Para ello, es conveniente proponer un nuevo titular para el contrato hipotecario o presentar un aval. Por lo general, el banco solo se atreverá con un único titular si este tiene un gran perfil económico: grandes ingresos, un trabajo estable en un sector pujante, etc.

Si la entidad sigue adelante con la novación, es posible que exija cambiar las condiciones del contrato hipotecario. Puede aplicar un tipo de interés más alto o requerir la contratación de otros productos (seguros, tarjetas, plan de pensiones, etc.). Todo depende de la política establecida por cada financiera.

¿Qué pasos hay que seguir si tenemos una vivienda heredada?

El pacto para la cesión de una de las partes suele ser habitual cuando varios hermanos heredaron una vivienda de sus padres. Sin embargo, cuando hay una préstamo con capital pendiente de pago, es necesario hablar con el banco que financió parte del inmueble para modificar la titularidad.

Por supuesto, la entidad también pide garantías al tratarse de una operación que conlleva riesgos. Lo preferible es que la parte que se queda con la casa presente garantías adicionales o busque un nuevo cotitular.

En el proceso de cesión suele haber una contraprestación económica valorada en el precio actual de la vivienda. Al haber una novación de por medio, el titular vigente tendrá que pagar al saliente la resta de la mitad cedida del valor de la propiedad y la mitad de la hipoteca pendiente de pago si no quiere que se produzca un exceso de adjudicación.

¿Qué costes conllevan estas operaciones?

Además de las contraprestaciones económicas hacia los extitulares de una hipoteca, la eliminación de garantías acarrea una serie de gastos de novación adicionales que detallamos a continuación:

• Comisión por novación: en función del contrato hipotecario, el banco puede aplicar una comisión de entre el 0% y el 1% del capital pendiente del préstamo.
• Aranceles notariales: tiene un coste aproximado de 500 euros, entre el 0,2% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria pendiente.
• Registro de la Propiedad: suele costar, más o menos, la mitad de los gastos notariales, unos 250 euros.
• Honorarios de la gestoría: también tiene un gasto estimado en unos 250 euros.

No conviene olvidar que, aparte de los gastos novación, tendremos que cubrir el IAJD por la extinción de condominio, cuyo importe sería de entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma de residencia. Además, es aconsejable pagar una tasación para conocer el valor de la vivienda y no tener futuros problemas con Hacienda.

Para despejar posibles dudas, reiteramos que no pagaríamos el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), obligatorio en caso de una compraventa de la residencia. Tampoco abonaríamos el impuesto de sucesiones y donaciones en caso de herencia porque no se trata de una donación.