Luces y sombras de la subrogación de deudor: ¿sale siempre a cuenta?

La recuperación progresiva del mercado de la vivienda ha provocado que se vuelva a hablar de una operación que se efectuaba con mucha frecuencia antes de que estallara la crisis económica: la subrogación de deudor o cambio de titular de una hipoteca. Esta permite que el comprador de una casa con cargas se convierta en el nuevo encargado de amortizar el préstamo del vendedor,  lo que sale más barato que contratar un nuevo crédito hipotecario. Pero ¿es siempre conveniente llevar a cabo esta operación? En el presente artículo analizaremos sus pros y sus contras.

Cambiar de titular es más barato que contratar una hipoteca

Como ya hemos comentado, efectuar una subrogación para hacernos cargo de la hipoteca del que nos vende la vivienda es una operación más barata que contratar un préstamo hipotecario nuevo. Y es que esta operación está exenta del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que es el gasto que encarece más la formalización de las nuevas hipotecas.

Eso sí, que no tengamos que abonar el IAJD no significa que esta operación sea gratuita. Veamos cuáles son todos los gastos que deberemos pagar si decidimos cambiar la titularidad de la hipoteca del vendedor de la casa que vamos a comprar:

• Los aranceles notariales y registrales asociados a la escrituración de la subrogación. La modificación de las cláusulas del préstamo hipotecario debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Los aranceles notariales y registrales asociados a la escrituración de la propiedad. El contrato de compraventa también se tiene que firmar ante notario y tiene que mandarse al Registro.
• Los impuestos de la compraventa. Si decidimos hacer una subrogación de deudor para adquirir una vivienda que pertenece a un promotor, como se considerará de nueva construcción, tendremos que abonar el IVA (10 %) y el IAJD (entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma). En cambio, si el inmueble es de segunda mano, el tributo aplicado será el ITP, que puede oscilar entre el 7 % y el 10 % dependiendo de la comunidad autónoma en la que se formalice la operación.
• Los honorarios de la gestoría que se encargue de inscribir tanto la subrogación como la propiedad y de pagar los impuestos.
• El coste de la tasación. Para llevar a cabo la subrogación habrá que tasar la vivienda.

Otra ventaja de la subrogación respecto a la suscripción de una hipoteca nueva es que ahorraremos tiempo, pues únicamente deberemos acudir al banco que consta como prestamista para que analice nuestra situación económica y dé el visto bueno a la operación.

La subrogación de deudor no permite modificar otras cláusulas

Sin embargo, el cambio de titular de una hipoteca también tiene un inconveniente: al realizar este tipo de subrogación no se pueden modificar el resto de las condiciones anteriormente firmadas por el anterior prestatario. En consecuencia, se nos seguirán aplicando exactamente las mismas condiciones de financiación, que podrían ser peores que las que se nos aplicarían si firmáramos una hipoteca nueva.

En estos casos, si se quiere modificar cualquier condición del crédito hipotecario obtenido tras la subrogación, hay que hacer una novación posterior, es decir, acordar los cambios con el banco. Esta operación también tiene una serie de gastos asociados y, además, la entidad no está obligada a aceptarla. Por ello, si la hipoteca del vendedor de la vivienda no nos acaba de convencer, es recomendable que hagamos números y valoremos si nos saldría más a cuenta suscribir una nueva hipoteca para comprar la casa.

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