Hipoteca autopromotor: construye tu propia casa

Una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario para construir tu propia vivienda, actuando tú como promotor de la edificación. Es decir, que tú compras el solar, contratas proyecto y obra y coordinas o supervisas el proceso.

La diferencia clave frente a una hipoteca “normal” es que no financias una casa terminada, así que el banco asume más riesgo. Por eso, sus condiciones son un poco diferentes y se necesita aportar una documentación específica.

En una hipoteca de autopromoción, a diferencia de lo que ocurre con la tradicional, el dinero no se te entrega de golpe, sino por fases. El banco te lo va dando en distintas disposiciones a medida que avanza la obra. Y mientras no se termina la edificación, se aplica una carencia de capital (normalmente durante dos años), así que pagas unas cuotas más bajas.

Cuando se firma la hipoteca autopromotor ante notario, se activa el proyecto y el banco te hace una primera entrega del capital concedido, que suele ser de un 50%. Con ese dinero podrás pagar el inicio de la construcción.

A medida que la edificación avanza, el banco irá haciendo entregas sucesivas de dinero. Pero antes de cada disposición, te tocará entregar certificaciones de obra expedidas por el arquitecto para demostrar que todo avanza según lo previsto.

Cuando la vivienda está terminada, se presenta el certificado final de obra. Con ese documento, el banco libera la última disposición (entre el 10% y el 20% del capital total) para que termines de pagar la factura de la constructora. Y a partir de ese momento, se dejará de aplicar la carencia y pasarás a pagar cuotas completas de capital e intereses.

Construir tu propia vivienda es una operación de gran envergadura que requiere de muchos trámites administrativos. Por eso, si pretendes conseguir una hipoteca autopromotor para financiar la edificación, el banco te exigirá entregar varios documentos para comprobar que lo tienes todo en orden:

• DNI/NIE.

• Estado civil (según el caso).

• Informe de vida laboral.

• Nóminas y contrato laboral; o, si eres autónomo: IVA e IRPF (modelos 130, 131, 303, 390), renta, y certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social.

• Extractos bancarios recientes.

• Recibos de otros préstamos o tarjetas.

• Escritura o nota simple registral del solar.

• Justificante de cargas (o ausencia de ellas).

• Recibo del IBI.

• Tasación del terreno, si la piden aparte.

• Proyecto básico y de ejecución visado por el Colegio de Arquitectos.

• Memoria descriptiva, planos, mediciones.

• Presupuesto detallado.

• Licencia municipal de obras.

• Certificado de eficiencia energética.

• Contrato de ejecución de obra (partidas, plazos).

• CIF/acreditación de la constructora.

• Seguro de responsabilidad civil de la constructora.

• Plan de ejecución por fases.

• Certificaciones de obra (las irás aportando para cada disposición).

• Seguro de daños / todo riesgo construcción (habitual como obligatorio).

• Tasación del proyecto terminado por sociedad homologada.

En general, las hipotecas para autopromoción suelen ser más caras que las convencionales, porque el banco se arriesga más con una construcción que con una compra normal. Pero eso no significa que no puedas conseguir uno de estos productos a buen precio. Ahí van tres consejos que te ayudarán a contratar un préstamo hipotecario más barato para construir tu futura casa: 

 Negocia con tantos bancos como puedas. Cuantas más ofertas tengas sobre la mesa, más probabilidades tendrás de conseguir unas buenas condiciones. Además, tener otras alternativas te ayudará a negociar un mejor precio, sobre todo si tu situación económica es buena (los bancos no querrán dejarte escapar). 

 Si tienes muchos ahorros, úsalos para pagar una buena parte de la edificación. Como necesitarás menos dinero para financiar la autopromoción, el riesgo que correrá el banco será más bajo y estará más dispuesto a mejorar tus condiciones. 

 Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Hay bancos que te rebajarán el interés si la vivienda proyectada tiene una calificación energética B o superior; es decir, que te concederán una hipoteca verde.