Hipoteca autopromotor: construye tu propia casa
¿Quieres construir tu propia casa? Existe un producto especial para financiar las obras: la hipoteca autopromotor. Pero no es como un préstamo hipotecario convencional, porque el dinero se entrega por fases, las cuotas iniciales son más bajas y hay que entregar unas certificaciones especiales al banco. Sigue leyendo y aprende todo lo que hay que saber.
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¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario para construir tu propia vivienda, actuando tú como promotor de la edificación. Es decir, que tú compras el solar, contratas proyecto y obra y coordinas o supervisas el proceso.
La diferencia clave frente a una hipoteca “normal” es que no financias una casa terminada, así que el banco asume más riesgo. Por eso, sus condiciones son un poco diferentes y se necesita aportar una documentación específica.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas para autopromoción?
Solo Bankinter publica abiertamente las condiciones de sus hipotecas autopromotor. Puedes consultarlas a continuación:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 3,60% | 4,90% |
| TAE | 4,30 % | 5,37 % |
| Cuota | 506 € | 579 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,50% | E + 1,80% |
| TAE | 3,56 % | 4,61 % |
| Cuota | 482 € | 553 € |
Hay otras entidades como Banco Santander, ABANCA, BBVA, Banco Sabadell o UCI que también ofrecen hipotecas específicas para autopromoción. Pero no publican sus condiciones, así que te tocará pedir cita en la oficina o llamar para preguntar.
En la práctica, además, puedes negociar la contratación de estos productos con prácticamente cualquier entidad financiera tradicional, como CaixaBank, Unicaja, Kutxabank… Estos bancos no tienen una hipoteca autopromotor en su catálogo, pero sabemos de primera mano que las conceden si el perfil del solicitante les cuadra.
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¿Cómo funcionan las hipotecas autopromotor?
En una hipoteca de autopromoción, a diferencia de lo que ocurre con la tradicional, el dinero no se te entrega de golpe, sino por fases. El banco te lo va dando en distintas disposiciones a medida que avanza la obra. Y mientras no se termina la edificación, se aplica una carencia de capital (normalmente durante dos años), así que pagas unas cuotas más bajas.
1. Fase inicial o “suelo”
Cuando se firma la hipoteca autopromotor ante notario, se activa el proyecto y el banco te hace una primera entrega del capital concedido, que suele ser de un 50%. Con ese dinero podrás pagar el inicio de la construcción.
2. Fase de certificaciones o construcción
A medida que la edificación avanza, el banco irá haciendo entregas sucesivas de dinero. Pero antes de cada disposición, te tocará entregar certificaciones de obra expedidas por el arquitecto para demostrar que todo avanza según lo previsto.
3. Fase de fin de obra
Cuando la vivienda está terminada, se presenta el certificado final de obra. Con ese documento, el banco libera la última disposición (entre el 10% y el 20% del capital total) para que termines de pagar la factura de la constructora. Y a partir de ese momento, se dejará de aplicar la carencia y pasarás a pagar cuotas completas de capital e intereses.
Requisitos para pedir una hipoteca autopromotor
Como es lógico y normal, para contratar una hipoteca autopromotor debes cumplir con una serie de requisitos y condiciones. Cada banco tiene su propia política de riesgos, pero casi todos te exigirán lo siguiente:
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Tener un terreno en propiedad: debes ser propietario o dueña de un terreno inscrito a tu nombre en el Registro de la Propiedad, sin cargas y con calificación de suelo urbano.
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Tener ahorros. La hipoteca financiará hasta el 80% de la obra, así que te tocará aportar el 20% más un 10% para gastos de formalización.
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Ser solvente: necesitas tener un buen trabajo, un buen sueldo y pocas deudas. En nuestra página sobre los requisitos de las hipotecas te contamos los detalles.
¿Se puede pedir una hipoteca autopromotor sin tener terreno?
Es muy complicado, pero existen alternativas: puedes pedir una hipoteca para financiar el terreno y la autopromoción, contratar una hipoteca aparte para comprar el solar o adquirirlo con un préstamo personal; siempre que te lo puedas permitir.
Documentación necesaria para tu hipoteca autopromoción
Construir tu propia vivienda es una operación de gran envergadura que requiere de muchos trámites administrativos. Por eso, si pretendes conseguir una hipoteca autopromotor para financiar la edificación, el banco te exigirá entregar varios documentos para comprobar que lo tienes todo en orden:
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Nota simple del terreno: la debes pedir al Registro de la Propiedad.
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Licencia de construcción: la tiene que expedir el ayuntamiento del municipio en el que quieres hacer la obra.
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Proyecto elaborado por un arquitecto: el Colegio de Arquitectos que corresponda según tu región tendrá que validar ese proyecto.
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Presupuesto de ejecución: te lo debe preparar la empresa constructora.
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Certificado de eficiencia energética de tu futura casa: te lo tiene que entregar la constructora durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.
Cómo conseguir la mejor hipoteca autopromotor
En general, las hipotecas para autopromoción suelen ser más caras que las convencionales, porque el banco se arriesga más con una construcción que con una compra normal. Pero eso no significa que no puedas conseguir uno de estos productos a buen precio. Ahí van tres consejos que te ayudarán a contratar un préstamo hipotecario más barato para construir tu futura casa:
Negocia con tantos bancos como puedas. Cuantas más ofertas tengas sobre la mesa, más probabilidades tendrás de conseguir unas buenas condiciones. Además, tener otras alternativas te ayudará a negociar un mejor precio, sobre todo si tu situación económica es buena (los bancos no querrán dejarte escapar).
Si tienes muchos ahorros, úsalos para pagar una buena parte de la edificación. Como necesitarás menos dinero para financiar la autopromoción, el riesgo que correrá el banco será más bajo y estará más dispuesto a mejorar tus condiciones.
Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Hay bancos que te rebajarán el interés si la vivienda proyectada tiene una calificación energética B o superior; es decir, que te concederán una hipoteca verde.
