Hipoteca autopromotor: construye tu propia casa
¿Quieres construir tu propia casa? Puedes financiar las obras con una hipoteca autopromotor; un producto específico para esa finalidad que es un poco distinto al préstamo hipotecario convencional. En HelpMyCash te contamos cómo funciona y con qué bancos la puedes conseguir.
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Hipotecas autopromotor disponibles en España
Solo Bankinter publica abiertamente las condiciones de sus hipotecas autopromotor. Puedes consultarlas a continuación:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 3,60% | 4,90% |
| TAE | 4,30 % | 5,37 % |
| Cuota | 506 € | 579 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,50% | E + 1,80% |
| TAE | 3,74 % | 4,79 % |
| Cuota | 484 € | 556 € |
Hay otras entidades como Banco Santander, ABANCA, BBVA, Banco Sabadell o UCI que también ofrecen hipotecas específicas para autopromoción. Pero no publican sus condiciones, así que te tocará pedir cita en la oficina o llamar para preguntar.
En la práctica, además, puedes negociar la contratación de estos productos con prácticamente cualquier entidad financiera tradicional, como CaixaBank, Unicaja, Kutxabank… Estos bancos no tienen una hipoteca autopromotor en su catálogo, pero sabemos de primera mano que las conceden si el perfil del solicitante les cuadra.
¿Buscas hipoteca? Utiliza el comparador de HelpMyCash para consultar todas las ofertas del mercado.
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor sirve para financiar la construcción de una casa en un terreno que es de tu propiedad. Se llama así porque su finalidad es la autopromoción, es decir, la edificación de tu propia vivienda.
Características de una hipoteca de autopromoción
Suelen financiar hasta el 80% del coste de la construcción o del valor de tasación del proyecto.
El plazo suele ser de hasta 30 años, con hasta dos años de carencia inicial de capital.
El dinero se entrega por fases a medida que avanzan las obras; no de golpe.
Su interés suele ser más alto que el de las hipotecas convencionales, porque el banco asume más riesgo.
Sí, puedes pedir una hipoteca autopromotor para edificar una casa prefabricada o modular, pero deberá estar anclada al suelo o de forma consistente (no podrá ser móvil) y habrá que aportar los mismos permisos que para construir un inmueble convencional.
¿Cómo funcionan las hipotecas autopromotor?
Una de las grandes diferencias entre una hipoteca normal y una de autopromoción es el método de entrega del dinero. En la primera, se presta el dinero de golpe. Pero para financiar la construcción de la vivienda, el dinero se entrega por fases:
1. Fase inicial o “suelo”
Una vez firmada la hipoteca ante notario, el banco te entrega un porcentaje del importe concedido (normalmente la mitad) para que puedas pagar el inicio de la edificación.
2. Fase de certificaciones o construcción
A medida que la obra avanza, el banco realiza diversas entregas sucesivas. Eso sí, antes de cada disposición, la entidad exige certificaciones del arquitecto que acrediten que la construcción se produce según lo previsto.
3. Fase de fin de obra
Cuando el arquitecto certifica que la edificación ha terminado, el banco hace una última entrega de dinero (entre el 10% y el 20% del importe de la hipoteca) para que se pueda terminar de pagar la factura de la constructora.
¡Importante! Mientras duran las obras, los bancos suelen ofrecer una carencia hipotecaria para que las cuotas sean más bajas (solo de intereses). Normalmente, este período de carencia dura unos dos años.
Costes de una hipoteca autopromotor
Conviene tener en mente que autopromover implica gastos que no siempre se ven al inicio. Es habitual que aparezcan costes de tasación (del terreno y/o del proyecto y de la vivienda en construcción), honorarios de arquitecto y dirección de obra, visados colegiales, tasas vinculadas a la licencia y otros trámites administrativos.
Y, sobre todo, conviene reservar margen para imprevistos: sobrecostes de materiales, cambios de partida, ajustes del proyecto o retrasos que alargan la obra. Tener ese colchón —aunque no lo uses— suele ser lo que separa un proyecto que avanza con calma de uno que se atasca por falta de liquidez.
Requisitos: ¿quién puede pedir una hipoteca autopromotor?
Como es lógico y normal, para contratar una hipoteca autopromotor debes cumplir con una serie de requisitos y condiciones. Cada banco tiene su propia política de riesgos, pero casi todos te exigirán lo siguiente:
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Tener un terreno en propiedad: debes ser propietario o dueña de un terreno inscrito a tu nombre en el Registro de la Propiedad, sin cargas y con calificación de suelo urbano.
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Ser solvente: necesitas tener ahorros, un buen trabajo y sueldo... En nuestra página sobre los requisitos de las hipotecas te contamos más detalles sobre cuáles suelen ser las exigencias de los bancos..
¿Se puede pedir una hipoteca autopromotor sin tener terreno?
Es muy complicado, pero existen alternativas: puedes pedir una hipoteca para financiar el terreno y la autopromoción, contratar una hipoteca aparte para comprar el solar o adquirirlo con un préstamo personal; siempre que te lo puedas permitir.
Documentación para construir tu propia casa
Construir tu propia vivienda es una operación de gran envergadura que requiere de muchos trámites administrativos. Por eso, si pretendes conseguir una hipoteca autopromotor para financiar la edificación, el banco te exigirá entregar varios documentos para comprobar que lo tienes todo en orden:
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Nota simple del terreno: la debes pedir al Registro de la Propiedad.
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Licencia de construcción: la tiene que expedir el ayuntamiento del municipio en el que quieres hacer la obra.
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Proyecto elaborado por un arquitecto: el Colegio de Arquitectos que corresponda según tu región tendrá que validar ese proyecto.
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Presupuesto de ejecución: te lo debe preparar la empresa constructora.
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Certificado de eficiencia energética de tu futura casa: te lo tiene que entregar la constructora durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.
Claves para conseguir la mejor hipoteca autopromotor
En general, las hipotecas para autopromoción suelen ser más caras que las convencionales, porque el banco se arriesga más con una construcción que con una compra normal. Pero eso no significa que no puedas conseguir uno de estos productos a buen precio. Ahí van tres consejos que te ayudarán a contratar un préstamo hipotecario más barato para construir tu futura casa:
Negocia con tantos bancos como puedas. Cuantas más ofertas tengas sobre la mesa, más probabilidades tendrás de conseguir unas buenas condiciones. Además, tener otras alternativas te ayudará a negociar un mejor precio, sobre todo si tu situación económica es buena (los bancos no querrán dejarte escapar).
Si tienes muchos ahorros, úsalos para pagar una buena parte de la edificación. Como necesitarás menos dinero para financiar la autopromoción, el riesgo que correrá el banco será más bajo y estará más dispuesto a mejorar tus condiciones.
Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Hay bancos que te rebajarán el interés si la vivienda proyectada tiene una calificación energética B o superior; es decir, que te concederán una hipoteca verde.