Frenazo en el mercado inmobiliario: las compraventas caen un 13% en febrero

Las compraventas caen un 13,1% interanual en febrero, según los notarios, y marcan un cambio de rumbo definitivo para el inmobiliario español. Pese a que 2022 fue un año de récords, la subida de tipos de interés, la inflación y la pérdida de capacidad de ahorro empiezan a hacer mella en el acceso a la vivienda. El retroceso, en efecto, comenzó en diciembre, cuando las compraventas cayeron un 17,8%; continuó en enero con un desplome de 7,3% y se consolida en febrero con una nueva caída en la cantidad de transacciones.

El cambio de rumbo del mercado inmobiliario era inminente. Las repetidas subidas de tipos de interés llevadas a cabo por el Banco Central Europeo repercuten directamente sobre el sector, disparando el euríbor y encareciendo los préstamos hipotecarios. Además, los bancos han endurecido los requisitos para conceder hipotecas.

Todo esto conduciría, tarde o temprano, a una reducción en la demanda de viviendas, que terminaría por contraer las compraventas. La pregunta no era si el cambio de ciclo ocurriría, sino cuándo lo haría. La respuesta es que ya ha comenzado. ¿Qué pasará durante los próximos meses? ¿Podemos esperar una bajada en los precios?

¿Cómo evolucionarán las compraventas?

Todo depende de los tipos de interés. El Banco Central Europeo ha subido los tipos principales desde cero hasta 3,5% en menos de un año y esto ha disparado el euríbor —indicador del interés hipotecario por excelencia— desde -0,237% en marzo 2022, hasta 3,647% en marzo de 2023. El objetivo de estas medidas es contener la inflación en la eurozona, que si bien sigue disparada —cerró marzo en 6,9%— empieza a contenerse poco a poco.

¿Qué tiene que ver esto con la evolución de la compraventa de viviendas? Que hasta tanto la inflación no ronde el 2%, es posible que el Banco Central Europeo continúe subiendo los tipos de interés. Si esto ocurre, el euríbor seguirá disparándose y las compraventas continuarán su rumbo descendiente. Muchos expertos anticipan un desplome de entre el 15% y el 30% en la cantidad de transacciones para este año.

Sin embargo, en marzo, el euríbor ha repuntado un poco menos de lo previsto. Y es que la crisis del Silicon Valley Bank en Estados Unidos y de Credit Suisse en Suiza han hecho saltar todas las alarmas. La previsión de que los tipos de interés se moderarían a raíz de estos sucesos contuvo también el aumento del euríbor. La próxima reunión del BCE es en mayo y entonces tendremos una previsión más exacta de lo que podría pasar con las compraventas de viviendas durante los próximos meses.

¿Bajarán los precios?

La gran pregunta que todos nos hacemos es si bajarán los precios de la vivienda y, de momento, solo hemos visto una contención en el ritmo de crecimiento. Según los notarios, el metro cuadrado aumentó apenas un 0,3% interanual en febrero, hasta alcanzar los 1.582 euros. Si tomamos en cuenta que la inflación de febrero en España fue del 3,3%, podemos afirmar que la vivienda está perdiendo valor en términos reales.

Así y todo, no se esperan caídas significativas en los precios, porque sigue faltando vivienda de obra nueva. Según Caixabank, entre 2020 y 2022 se crearon en España cerca de 420.000 nuevos hogares, mientras que la cantidad de viviendas iniciadas durante ese periodo apenas alcanza las 300.000.

El mercado inmobiliario está cambiando. Y si bien seguirán vendiéndose propiedades —incluso en 2008 se firmaron más de 500.000 compraventas— es momento de redoblar los esfuerzos y, sobre todo, de poner el foco en la valoración de la vivienda. Los compradores ya no están dispuestos a pagar sobreprecios, por lo que te aconsejamos publicar tu vivienda a un precio acorde a las condiciones de mercado.