¿En qué se diferencian la subrogación y cambiar de banco con una hipoteca nueva?

Tema del artículo: Cambiar hipoteca de banco
Diferencias entre la subrogación y la refinanciación

Actualmente, si tenemos una hipoteca con un interés más alto de la cuenta, podemos cambiarla de banco para mejorarla. Y para ello, podemos llevar a cabo dos operaciones: una subrogación de acreedor o una contratación de un préstamo nuevo para cancelar el vigente. En este artículo veremos qué diferencias existen entre ambas, qué gastos deberemos pagar en cada caso y qué opción nos puede salir más a cuenta.

No es lo mismo subrogar que contratar una hipoteca nueva

Aunque ambas operaciones sirvan para lo mismo (mejorar una hipoteca llevándola a otro banco), existen varias diferencias entre ellas. A continuación, repasamos las principales características de cada una:

Así funciona una subrogación de hipoteca

Una subrogación de acreedor sirve, técnicamente, para sustituir al banco prestamista por otro. Por lo tanto, permite trasladar la hipoteca de una entidad a otra sin necesidad de contratar un nuevo préstamo. Por ley, con esta operación es posible modificar el precio del crédito (como rebajar el interés o quitar comisiones o vinculaciones) y su plazo (alargarlo o reducirlo).

Para formalizar esta operación es necesario firmar la llamada escritura de subrogación, en la que se oficializa el cambio de banco y la modificación de las condiciones del crédito. En la práctica, es como si firmáramos un préstamo nuevo, pero sin necesidad de cancelar el que ya teníamos.

Cuando aceptemos una oferta para subrogarnos a otro banco, este mandará un aviso a nuestra actual entidad. A partir de ese momento, nuestra entidad actual tendrá hasta 15 días para presentarnos una contraoferta (si quiere), que podemos aceptar o rechazar.

Así se refinancia una hipoteca con un préstamo nuevo

En cambio, la otra operación consiste en contratar una hipoteca nueva para cancelar la que tenemos. De este modo, podemos modificar cualquier condición del préstamo, siempre con los límites que nos imponga el nuevo banco: rebajar el interés, eliminar comisiones o bonificaciones, ampliar el capital, quitar avales, cambiar a un titular por otro…

Para formalizar esta refinanciación es necesario firmar dos escrituras: la de constitución de la hipoteca nueva y la de cancelación del préstamo que teníamos vigente. Y a diferencia de lo que ocurre si decidimos subrogar nuestro crédito, no existe un plazo legal de 15 días para que nuestro banco actual nos presente una contraoferta (aunque se la podemos pedir, si queremos).

Los gastos de subrogación y refinanciación son distintos

Como vemos, estas dos operaciones no se formalizan de la misma manera. Y como el proceso es distinto, el coste también lo es. Veamos qué gastos hay que pagar en cada caso:

¿Cuánto cuesta subrogar?

Si queremos hacer una subrogación de acreedor, tendremos que pagar lo siguiente:

  • La tasación de la vivienda, que nos costará unos 300 euros de media.
  • La posible comisión por subrogación, cuyo coste puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente dependiendo de lo que indique la escritura original de la hipoteca y de la fecha en la que la contratamos.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca con otra?

Y si nos decantamos por contratar otro préstamo hipotecario para cancelar el que tenemos, deberemos abonar estos gastos:

  • La tasación de la vivienda, que nos costará unos 300 euros de media.
  • La posible comisión de apertura, aunque los bancos casi nunca la cobran.
  • Los gastos asociados a la cancelación registral del antiguo crédito (notaría, registro y gestoría), que suelen costar unos 1.000 euros de media.
  • La posible comisión por amortización anticipada total de la hipoteca que cancelamos, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente (dependerá de lo que ponga la escritura original y de la fecha de contratación de ese préstamo).

Si cambiamos de banco con el servicio Trae tu Hipoteca a Openbank, la entidad nos pagará la tasación y los gastos de cancelación registral. Además, nos financiará la posible comisión por amortización anticipada. Openbank no cobra comisión de apertura.

¿Es mejor subrogar o firmar una nueva hipoteca?

Como hemos comprobado, con una subrogación pagaremos, en principio, menos gastos que con la contratación de un préstamo hipotecario nuevo. Sin embargo, la segunda opción permite modificar más aspectos de la hipoteca. Además, el coste y el ahorro que podemos obtener con cada operación dependen, en gran medida, de la oferta que nos haga el nuevo banco y de las comisiones que nos cobre el actual.

Lo aconsejable, por lo tanto, es acudir tanto a bancos que nos ofrezcan una subrogación como a entidades que nos propongan firmar un crédito hipotecario para cancelar el nuestro. De este modo, podremos comparar cuánto ahorraríamos con varias opciones y podremos quedarnos con la entidad que nos haga una mejor propuesta.

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