Dación en pago: ¡cuidado! Puede costar varios miles de euros

La dación en pago es la meta soñada de muchos hipotecados con problemas para pagar la cuota, ya que se trata de una operación que libera de toda la deuda a cambio, eso sí, de entregar la vivienda al banco. Llegados a un punto de desesperación, los hipotecados aceptan el hecho de haber pagado la cuota «para nada» durante años a cambio de deshacerse de la carga que la hipoteca suponía para ellos. Poco sospechan que todavía queda algo más que pagar: Hacienda.

¿Por qué hay que pagar la dación en pago a Hacienda?

La dación en pago no suele tener coste, ya que en muchas ocasiones es el propio banco quien, consciente de la situación del hipotecado, asume los costes de la operación (incluso se pueden hacer cargo del IBI y otros gastos). Pero para Hacienda queda un tema por resolver: el valor de transmisión del inmueble. A efectos fiscales es como si hubiéramos vendido la casa por más valor solo que, en vez de a cambio de dinero, ha sido a cambio de que el banco nos perdone la deuda.

¿Cuánto hay que pagar?

El importe a pagar a Hacienda puede representar varios miles de euros. Se calcula mediante una resta: el precio de «venta» (hipoteca pendiente + intereses de demora + comisiones por impago + gastos judiciales… = el precio al que el banco nos «compra» la vivienda) menos el precio de compra, la cantidad que nos costó a nosotros la vivienda inicialmente. Y al resultado se le multiplica por el porcentaje que marque el impuesto de plusvalía (diferente según la comunidad).

Por ejemplo

• La casa nos costó 80.000 € (el banco nos dio una hipoteca 100%)
• Llegamos a pagar 10.000 €. Debemos 70.000 € al banco
  
• Entre solicitar la dación en pago, que nos la concedieran y hacerla efectiva ha pasado más de 1 año y a los 70.000 € se han añadido intereses de demora, etc., por lo que nuestra deuda actual con el banco es de 100.000 €

En este caso Hacienda considera que el banco nos ha dado 100.000 € por una casa que compramos por 80.000 €, por lo que nos reclamará impuestos de plusvalía sobre esos 20.000 €.

A tener en cuenta

• Cuanto más tarde el banco en firmar la dación en pago, más gastos y comisiones de impago acumularemos y más cara nos saldrá la operación
• En un contexto como el actual en que el precio de los pisos no para de bajar, se da la paradoja de que el precio que tendremos que pagar por la vivienda en nuestra situación no dejará de subir hasta que las 2 partes firmen la dación en pago
• En caso de que la dación en pago tenga coste para nosotros, pasaremos de deber al banco a deber a la Hacienda Pública lo que es si cabe peor, ya que no podremos adquirir bienes ni pedir financiación de ningún tipo hasta que hayamos saldado la deuda

¿En qué casos no se paga?

Cuanta menos hipoteca nos quede por amortizar, menos posibilidades de que la operación nos salga a pagar. Por ejemplo, si en el ejemplo anterior solo nos quedaran por pagar 30.000 € de los 80.000 € de hipoteca, una vez sumados intereses y comisiones de demora, difícilmente hubiéramos llegado a sobrepasar los 80.000 €.

Además, quedan exentas las personas mayores de 65 años cuya vivienda embargada sea su vivienda habitual y las personas en riesgo de exlusión social que cumplan los siguientes requisitos aprobados por el Código de Buenas Prácticas Bancarias (todos los miembros de la familia en paro, etc.)

¿Aún con dudas? Escríbenos a nuestro Foro de Hipotecas. ¡Te esperamos!