¿Cómo calcular el valor del usufructo para vender la vivienda?

Tema del artículo: Vender piso heredado
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Cuando se deja una vivienda en herencia, generalmente, por ley, el usufructo lo recibe el viudo o viuda del fallecido, mientras que lo común es que la nuda propiedad o una parte de ella recaiga en los hijos. Ahora bien, sí de mutuo acuerdo ambas partes, usufructuario y nudo propietario, deciden vender la casa a un tercero, el usufructuario debe recibir una cantidad de dinero por ello. Pero ¿cómo se calcula el valor del usufructo que se debe recibir por la venta de la vivienda? En este artículo lo contamos.

Calcular el valor del usufructo vitalicio

El usufructo vitalicio es el más frecuente en las herencias. En este tipo el usufructuario recibe el derecho de usar y disfrutar la vivienda hasta su fallecimiento. Es decir, este durará el tiempo que viva la persona y solo se extinguirá si se cede, se renuncia o se transmite este derecho.

Pero ¿cómo se calcula el valor de un usufructo vitalicio? Este se calcula siguiendo una sencilla fórmula que se conoce como “la regla del 89”. Esta tiene en cuenta la edad del usufructuario y el valor de la propiedad para determinar cuánto vale el usufructo. Por ejemplo:

Supongamos que la casa tiene un precio de 150.000 euros y el usufructuario tiene 75 años de edad.

Valor del usufructo= 89 – 75 (años)= 14

Valor del usufructo= 14% x 150.000 euros=  21.000 euros

En este ejemplo, 21.000 euros es el valor del usufructo, lo que indica que el de la nuda propiedad es la cantidad restante. Es decir, 129.000 euros.

Hay que tener en cuenta que el valor del usufructo vitalicio en ningún caso supera el 70%. De hecho, este es igual a 70% cuando el usufructuario tiene 20 años de edad, pero va disminuyendo en un 1% a medida que este va cumpliendo años.

Eso sí, tampoco puede ser inferior al 10%, así que nos encontramos ante una persona mayor de 89 años, este deberá recibir como mínimo el 10% del precio de la casa.

Cálculo del valor del usufructo temporal

El usufructo temporal es menos común. Este es aquel en el que el usufructuario tiene derecho de vivir y disfrutar de la casa por un periodo de tiempo determinado. Una vez cumplido el lapso, se extingue el usufructo.

El valor del usufructo temporal, al igual que el del usufructo vitalicio, no puede ser superior al 70% del valor de la casa. ¿Y cómo se calcula?

En este caso, a cada año de posesión del usufructo le corresponde el 2% del valor de la casa, siendo el tope la cantidad de 35 años de tenencia, ya que en este lapso se alcanza el 70% máximo establecido (si se sobrepasan los 35 años, se deberá calcular tomando el máximo computable es decir los 35 años).

Por ejemplo:

Supongamos que estamos ante un usufructo temporal asignado por 5 años y un piso valorado en 150.000 euros.

Valor del usufructo= 5 (años) x 2%= 10%

Valor del usufructo= 10% x 150.000 euros= 15.000 euros

En este caso, el valor del usufructo temporal es de 15.000 euros y el valor de la nuda propiedad es de 135.000 euros.

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