Cancelar hipoteca anticipadamente: ¿cuánto nos cuesta?

Cancelar la hipoteca antes de tiempo puede ser una opción factible para nosotros si disponemos del capital para ello. Nos quitaríamos un peso de encima y nos ahorraríamos dinero al reducir la cantidad a pagar en intereses. Aun así, debemos ser conscientes de que esta operación acarrea costes y posibles comisiones. ¿Cuáles son?

¿Qué tenemos que pagar al cancelar la hipoteca?

Independientemente de que la cancelación sea anticipada o no, debemos asumir una serie de gastos solo si la cancelamos registralmente. Únicamente en ese segundo caso, tenemos que pagar a un notario porque le necesitaríamos para realizar una escritura de cancelación.

Asimismo, si queremos que no haya constancia de deudas pendientes, debemos cancelar la hipoteca a ojos del Registro de la Propiedad. Esto nos permitiría vender la vivienda o ponerla como garantía si pretendemos comprar otro inmueble. Si no lo hacemos, la hipoteca seguirá en el registro 20 años más desde la fecha del pago de la última cuota.

Los honorarios de notaría y de registro están regulados por ley. El coste se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital del préstamo, sobre un mínimo estipulado de 90 euros para el notario y 24 euros para el registrador.

El coste de un desistimiento total puede variar según el camino que tomemos. Podemos asumir el proceso por nuestra cuenta o dejarlo todo en manos de un gestor. Si lo hacemos nosotros, los trámites serían:

• Solicitar un certificado de deuda cero al banco, un documento gratuito.
• Pedir al notario que prepare las escrituras de cancelación e ir posteriormente a Hacienda para rellenar el modelo 600 del IAJD (coste de un euro, aproximadamente).
• Recoger la escritura de cancelación ante el notario, pagarle y llevar el documento, junto al modelo 600 sellado, al Registro de la Propiedad para que se retire la carga y abonar sus honorarios.

También podemos pedir el certificado de inmueble libre de cargas al Registro de la Propiedad, con su correspondiente minuta, pero no es un paso obligatorio.

Por otro lado, podemos contratar los servicios de un gestor o dejarlo en manos del propuesto por el banco. En ambos casos, nos pedirán una provisión de fondos para asumir los gastos de cancelación. Al finalizar el proceso, el gestor nos facilitaría las facturas de todos los trámites realizados.

Costes adicionales al amortizar la hipoteca

En función de la letra pequeña de nuestra hipoteca y de cuándo fue firmada, nuestro contrato puede tener una comisión por amortización anticipada total o parcial de la hipoteca que abonaríamos en el proceso de cancelación. Actualmente, la compensación máxima sería del 0,5% del capital amortizado en los cinco primeros años y del 0,25% a partir del sexto.

Además, en las hipotecas fijas y mixtas puede existir una comisión de riesgo de tipo de interés que aplicaría el banco en caso de que la cancelación anticipada le generara una pérdida financiera en relación al cálculo de ganancias previsto tras firmar la hipoteca. No está regulada por ley, pero normalmente oscila entre el 0,5% y el 5%.

Posibles cambios en las comisiones aplicadas al cancelar una hipoteca

Las comisiones detalladas anteriormente pueden variar si el proyecto de ley hipotecaria sigue su curso. Estas solo se aplicarían en caso de que la cancelación genere pérdidas a la entidad bancaria. En caso de seguir adelante la modificación de la ley, las penalizaciones máximas serían las siguientes:

• Hipotecas variables: comisión del 0,15% durante los cinco primeros años o del 0,25% en los tres primeros. En cualquier caso, el banco no podría cobrar comisión alguna en el período restante.
• Hipotecas fijas: máximo del 2% en los 10 primeros años y del 1,5% en el plazo restante.

Según el borrador de la futura ley hipotecaria, estas penalizaciones se aplicarían a los nuevos contratos una vez entre en vigor. No tendría carácter retroactivo en caso de cancelar una hipoteca firmada antes de su promulgación.