Las cosas empiezan a ponerse feas para aquellos que quieren comprarse una casa. Según los últimos datos aportados por el Colegio de Registradores de España, la ratio cuota-salario media durante el tercer trimestre de este año fue del 35,3%. Es decir, que los que adquirieron una vivienda en ese período dedican un promedio del 35,3% de sus ingresos a pagar las mensualidades de su hipoteca.

Sin contexto, ese porcentaje puede parecerte normal. Pero no lo es para los bancos: uno de los requisitos que se exigen para acceder a una hipoteca es que esa ratio cuota-salario (o esfuerzo hipotecario) no supere el 35%. Por lo tanto, podríamos decir que el mercado hipotecario está en alerta amarilla en la mayor parte del país.

Tres comunidades autónomas en alerta roja

Ahora bien, como ya hemos explicado otras veces, España es un país muy asimétrico en cuestiones económicas. Así, mientras hay comunidades en las que ese esfuerzo hipotecario medio no alcanza el 35%, hay otras en las que llega a superar el 40%; con mensualidades de más de 1.500 euros de media en algunos casos.

Según los datos del Colegio de Registradores, las regiones con una mayor ratio cuota-salario fueron Islas Baleares (62,1%), Comunidad de Madrid (45,5%) y Canarias (40,5%); todas ellas por encima del 40%. Y las que presentan un menor esfuerzo hipotecario son Extremadura (24,2%), La Rioja (25,8%) y Castilla y León, Región de Murcia y Asturias (27,3%).

Las mayores cuotas, como es lógico, se pagan en las comunidades autónomas en las que el precio de la vivienda es más elevado: Islas Baleares (1.510 euros al mes de media), Comunidad de Madrid (1.354 euros) y Cataluña (916 euros). Y las mensualidades más bajas las encontramos en Extremadura (478 euros), Región de Murcia (566 euros) y La Rioja (580 euros).

Mayor esfuerzo hipotecario desde 2009

Que el esfuerzo hipotecario medio se sitúe por encima del 35% es preocupante, porque indica que cada vez menos españoles pueden permitirse una vivienda con un sueldo medio. Para que te hagas una idea, la ratio cuota-salario no había sido tan elevada desde el segundo trimestre de 2009, según el Colegio de Registradores; cuando la burbuja inmobiliaria ya había estallado.

Y ¿por qué ha subido tanto ese indicador? Desde HelpMyCash apuntamos a las siguientes razones:

  • El alto precio de la vivienda dispara el importe de las hipotecas que hay que contratar para poder financiar la compra, lo que aumenta la cuota a pagar.
  • Los intereses de las hipotecas son cada vez más altos, lo que también incrementa el coste de las mensualidades.
  • Los salarios no crecen al mismo ritmo que el precio de la vivienda o de la financiación. Por lo tanto, hay que dedicar una mayor proporción de los ingresos al pago de las cuotas.

Queremos matizar, eso sí, que todavía no nos encontramos en una situación parecida a la de la burbuja inmobiliaria que experimentó nuestro país en el período 2003-2008. Para que te hagas una idea, el esfuerzo hipotecario medio llegó a alcanzar el 50,02% en el segundo trimestre de 2007; el momento de mayor auge del mercado de la vivienda.

Menos compras en 2026

Hay, además, otro factor que nos indica que estamos lejos de encontrarnos en una situación parecida a la de la primera década del milenio: las compras de vivienda están decayendo debido, precisamente, a las dificultades que encuentran muchas familias para acceder a la financiación; ya sea por el elevado esfuerzo hipotecario o por no tener ahorros suficientes.

Según el Colegio de Registradores de España, en el tercer trimestre de 2026 se inscribieron un total de 164.148 compras de vivienda; un 5,87% menos que en el mismo período del año anterior. Y el número de adquisiciones suma ya tres trimestres consecutivos con descensos interanuales, lo que revela un enfriamiento del mercado.