Tasación hipotecaria: secretos para hacerla bien

El banco utiliza el valor de tasación para determinar cuánto dinero prestará, ya que, en caso de impago y embargo, la entidad necesitará subastar la vivienda para recuperar la deuda. Conocer el valor de tasación permite al banco calcular si podrá recuperar el dinero prestado.

Además, la tasación te ayuda a saber si estás haciendo una buena compra. Si el precio de venta de la casa es muy superior al valor de tasación, sabrás que te están pidiendo más de lo que realmente vale el inmueble. Esta información te da poder de negociación para acordar una rebaja con el vendedor y ajustar la oferta.

A la hora de valorar una vivienda, es importante no confundir tres conceptos clave que, aunque relacionados, tienen finalidades muy distintas: valor de tasación, valor de mercado y valor catastral. A continuación te explicamos con detalle en qué consisten.

Valor de tasación. Es el que determina un tasador profesional. Se usa principalmente para solicitar una hipoteca y calcular cuánto dinero puede prestarte un banco. El tasador tiene en cuenta factores como el estado del inmueble, su ubicación, la superficie, las calidades y los precios comparables en la zona. Debes de saber que este valor puede coincidir con el de mercado, pero no siempre lo hace.

Valor de mercado. Es el precio que podría alcanzar la vivienda en una operación libre entre comprador y vendedor. Es decir, lo que alguien estaría dispuesto a pagar por ella en el momento actual. Puede variar mucho según la oferta y la demanda, el momento económico o el interés que despierte una zona concreta. Puede serte una referencia útil si estás pensando en vender o comprar una vivienda, pero no tiene validez oficial ante una entidad financiera.

Valor catastral. Es el valor que asigna la Administración Pública al inmueble. Este valor se emplea para calcular impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y es muy inferior al valor de mercado. 

Puedes pedir una tasación hipotecaria por diferentes motivos: para pedir una hipoteca; para vender o comprar una vivienda; en procesos de herencia o divorcio; reparto de bienes o valoraciones patrimoniales o para revisar el valor de un inmueble

Si es para pedir una hipoteca, por norma general, la entidad bancaria te va a pedir el informe de tasación cuando tenga que pasar tu solicitud a su departamento de riesgos. Es decir, lo tendrás que entregar después de pedir la hipoteca al banco, de haber recibido la FIPRE (recoge las condiciones genéricas de la hipoteca solicitada) y de haber negociado para que te ofrezcan unas mejores condiciones que las que aparecen en la FIPRE. Ahora bien, tenemos algunos consejos para darte en este punto.

Nuestra recomendación es que encargues la tasación hipotecaria mientras negocias con el banco. Es decir, después de recibir la FIPRE y antes de que se mande tu solicitud al departamento de riesgos. Así, cuando te pidan los documentos que acreditan tu solvencia, podrás entregarle el informe junto a toda esa documentación y agilizarás un poco el proceso.

En caso de que no tengas muchos ahorros, pide la tasación antes de firmar el contrato de arras con el vendedor. De esta manera, cuando vayas al banco a solicitar una hipoteca de más del 80% habitual, sabrás exactamente a qué atenerte si no te aprueban tu solicitud y no corres el riesgo de perder el dinero de la señal.

Las tasaciones hipotecarias cuestan unos 300 euros de media, aunque cada tasadora tiene sus propias tarifas. Dependiendo de la política de cada tasadora y del valor de la vivienda, esta cantidad puede superar los 600 o incluso 700 euros. Este coste se suma al de la notaría, gestoría, impuestos y otros gastos de hipoteca y compraventa.

Es el cliente, y no el banco, quien paga la tasación hipotecaria. Aunque muchos banqueros te dirán que ellos se encargan de hacerla, te aconsejamos que no aceptes esa propuesta y que contrates tú mismo al tasador.

Existen dos escenarios posibles donde la tasación de tu vivienda no coincide con el precio de compraventa: 

Podrás financiar un porcentaje menor de la compra. Pongamos, por ejemplo, que una casa cuesta 100.000 euros y te la tasan en 90.000 euros. En este caso, el banco te financiará hasta el 80% del valor de tasación, es decir, que te prestará 72.000 euros (el 72% de la compra).

En este caso y siempre que la diferencia entre ambos precios no sea muy elevada, también puedes pedir una segunda tasación a otra tasadora. Cada empresa tiene una base de datos diferente y puede que el resultado de la segunda sea diferente del de la primera.

Si existe demasiada diferencia entre el valor de tasación y el de compraventa, te aconsejamos hablar con el propietario: es posible que la vivienda tenga vicios ocultos de los que todavía no estás al tanto. 

Si el valor de tasación es más alto que el precio de la vivienda, la mayoría de los bancos no lo tendrán en cuenta y te financiarán hasta el 80% de la compra. Algunas entidades como Pibank o ING, sin embargo, sí te pueden financiar el 80% del valor de tasación y prestarte más dinero para la compra. Por ejemplo, si la casa cuesta 100.000 euros y te la tasan por 110.000, te prestarán 88.000 euros, que es el 88% de la compra.

Como decíamos, las tasaciones hipotecarias solo se pueden encargar a sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. Así que, para terminar, te enseñamos una lista de las agencias tasadoras oficiales que ofrecen este servicio en 2025: