Las mejores hipotecas variables (septiembre 2025)
Los bancos que ofrecen la mejor hipoteca variable de septiembre de 2025 son Banca March, Kutxabank y COINC, según los investigadores de HelpMyCash. Pero si contratas los servicios de un bróker, puedes conseguir un préstamo hipotecario aún más barato. ¡Consulta nuestro ranking!
Las mejores hipotecas variables del momento
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,30% | E + 1,30% |
| TAE | 2,79 % | 3,52 % |
| Cuota | 442 € | 494 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,60% | E + 1,30% |
| TAE | 2,92 % | 3,48 % |
| Cuota | 458 € | 493 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,49% | E + 1,49% |
| TAE | 2,98 % | 3,61 % |
| Cuota | 452 € | 502 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,70% | E + 1,10% |
| TAE | 3,00 % | 3,46 % |
| Cuota | 464 € | 484 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,65% | E + 1,35% |
| TAE | 3,06 % | 3,61 % |
| Cuota | 460 € | 495 € |
-
Ranking elaborado por HelpMyCash con la información proporcionada por los bancos.
-
Para definir el orden se ha tenido en cuenta el precio total de cada hipoteca: su tasa anual equivalente (TAE), su tipo de interés nominal (TIN), los productos que hay que contratar para conseguir el interés mínimo (bonificado) y sus comisiones.
-
En las hipotecas variables, la TAE se calcula en base al último euríbor publicado, pero no tiene en cuenta posibles variaciones futuras. Hay que tener en cuenta que el interés, la TAE y las cuotas de estos productos pueden bajar o subir.
Análisis de las mejores hipotecas variables de 2025
¿Crees que una hipoteca variable es la mejor opción para ti y estás seguro de que podrás tolerar sus fluctuaciones? Aquí tienes nuestro ranking con las mejores ofertas de septiembre, ordenadas de más barata a más cara teniendo en cuenta su coste en intereses, comisiones y productos asociados:
1. Bróker hipotecario
La mejor hipoteca variable del momento la puedes conseguir con un bróker hipotecario. Este profesional puede obtenerte un interés muy por debajo de la media: 1,20% TIN fijo el primer año y desde euríbor más 0,30% los siguientes (2,79% TAE); con la vinculación habitual de domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y otro de vida.
Además, el bróker te encontrará bancos capaces de financiar hasta el 90% o más de la compra de tu futura vivienda, que es un porcentaje superior al 80% habitual. También podrá conseguirte un plazo de devolución máximo de 40 años, en vez de los 30 que ofrecen la mayoría de las entidades bancarias.
2. Hipoteca Variable Avantio de Banca March
Desde HelpMyCash colocamos la medalla de plata a la Hipoteca Variable Avantio de Banca March. Su interés es muy competitivo: 1,90% TIN fijo el primer año y desde euríbor más 0,60% luego (2,92% TAE), que puedes conseguir si domicilias unos ingresos recurrentes de 2.000 euros al mes como mínimo y contratas sus seguros de hogar y vida, cuyo precio es inferior al de la mayoría de los seguros bancarios.
Banca March ofrece una financiación máxima del 80% sobre la compra de una vivienda habitual y de hasta el 70% sobre la de una segunda residencia, con un plazo de hasta 30 y 25 años, respectivamente. Su hipoteca variable no incluye comisión de apertura.
3. Hipoteca Variable de Kutxabank
La Hipoteca Variable de Kutxabank es la tercera más barata del mercado por su reducido interés: 1,48% TIN fijo el primer año y desde euríbor más 0,49% los siguientes (2,98% TAE). Ahora bien, para conseguirlo hay que contratar un seguro de hogar costoso, domiciliar la nómina y abrir un plan de pensiones al que hay que aportar 2.400 euros al año.
Esta entidad puede financiarte hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo máximo de 30 años. Y como guinda, no tiene comisión de apertura.
4. Hipoteca Variable de COINC
En la cuarta plaza de las mejores hipotecas variables colocamos la Hipoteca Variable de COINC. Su interés es algo más alto: 2,25% TIN fijo el primer año y desde euríbor más 0,70% después (3% TAE). Pero lo puedes conseguir solo con la apertura de la Cuenta Nómina, No-Nómina o Profesional de Bankinter, lo que abarata mucho el precio total de este préstamo hipotecario.
COINC, que es una marca de Bankinter, puede financiar un máximo del 80% de la compra de una vivienda habitual y del 60% de una segunda residencia. Ofrece un plazo de hasta 30 años para devolver el dinero y no aplica comisiones de apertura.
5. Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum
La Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum es la quinta más barata del mercado gracias a su interés competitivo y su poca vinculación: 1,50% TIN el primer año y desde euríbor más 0,65% luego (3,06% TAE), solo por la domiciliación de los ingresos recurrentes y la contratación de un seguro de hogar a través de la entidad.
Ahora bien, Banco Mediolanum te aplicará una comisión de apertura del 1%, que es un gasto que la mayoría de las entidades ya no cobran. Con su hipoteca variable puedes financiar hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo de amortización de hasta 30 años.
Consulta el 'top 10' completo en nuestro ranking de las mejores hipotecas.
¿Qué es una hipoteca variable?
Una hipoteca variable es un préstamo para adquirir inmuebles cuyo interés cambia a lo largo del tiempo y, por tanto, sus cuotas pueden subir o bajar periódicamente. Ese interés está compuesto por el diferencial, que es un porcentaje fijo, y un índice de referencia, que casi siempre es el euríbor y cuyo valor cambia periódicamente.
Por ejemplo, pongamos que una hipoteca variable tiene un interés de euríbor más 0,30% (E + 0,30%). En este caso, el euríbor actúa como el índice de referencia. El "0,30%" representa el diferencial, un porcentaje que permanece invariable durante toda la vida de la hipoteca.
Características de las hipotecas variables
Suele haber un tramo fijo inicial. Durante los primeros 12 o 24 meses, estas hipotecas suelen tener un interés fijo. Después, el interés pasa a ser variable y se vincula al euríbor o al índice de referencia acordado.
La hipoteca se revisa periódicamente. El banco recalcula el interés variable cada seis o 12 meses, según lo acordado en el contrato. Para hacerlo, toma el último valor publicado del índice de referencia y lo suma al diferencial. Esta operación se conoce como revisión de la hipoteca.
El interés se ajusta en cada revisión. Si el índice de referencia (euríbor) ha subido respecto a la última revisión, el interés de la hipoteca variable aumenta y las cuotas se encarecen. Y si ha bajado, el interés se reduce y las mensualidades se abaratan.
Calculadora de cuota de hipoteca variable con el euríbor
Para encontrar la mejor hipoteca para ti, es importante que calcules previamente cuál sería tu cuota si el euríbor sube, baja o se mantiene en valores como los actuales. ¿Por qué? A lo largo de la vida de tu hipoteca, es altamente probable que experimentes al menos dos ciclos de subida y bajada del euríbor.
Para reducir el riesgo y asegurarte de que podrás cumplir con tu cuota en todo momento, te recomendamos calcularla en diversos escenarios: con el euríbor al 0%, 1%, 2%, 3%, 4% y 5%. ¿Cómo puedes hacerlo? Utilizando el simulador de cuotas gratuito de HelpMyCash.com.
Para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más 1%:
-
Con euríbor al 0%: cuota de 565€/mes
-
Con euríbor al 1%: cuota de 636€/mes
-
Con euríbor al 2%: cuota de 711€/mes
-
Con euríbor al 3%: cuota de 792€/mes
-
Con euríbor al 4%: cuota de 877€/mes
-
Con euríbor al 5%: cuota de 966€/mes
Ventajas y desventajas de las hipotecas variables
Que el interés de las hipotecas variables pueda cambiar a lo largo del plazo tiene sus ventajas, pero también sus inconvenientes. Veamos cuáles son:
Ventajas
Cuota más baja al principio. El interés del primer año o los primeros dos años suele ser más bajo que de las hipotecas fijas o mixtas.
Podrías pagar menos a largo plazo. Si el euríbor se mantiene bajo, el coste total puede ser menor que el de una hipoteca fija.
Comisiones más bajas. Las hipotecas variables tienen comisiones por amortización anticipada o subrogación más baratas que las fijas.
Desventajas
Incertidumbre en las cuotas. La cuota puede variar considerablemente en cada revisión, lo que dificulta planificar un presupuesto.
Riesgo de encarecimiento. Si el euríbor sube, las cuotas también aumentarán y pueden ser más altas en comparación con una hipoteca fija.
Menor estabilidad financiera. La variabilidad de los intereses puede generar inseguridad para aquellos que prefieren pagos predecibles.
¿Cuándo conviene una hipoteca variable?
Si tenemos en cuenta todas las particularidades y riesgos de las hipotecas a tipo variable, desde HelpMyCash consideramos que únicamente te convienen si se dan estas tres circunstancias:
-
Piensas que el euríbor seguirá bajando. Pero ojo, porque no hay garantías de que eso ocurra. De hecho, también puede mantenerse o subir durante el plazo de la hipoteca.
-
Puedes tolerar las fluctuaciones: si eres flexible y no te importa que tu cuota cambie con el tiempo, una hipoteca variable puede ser adecuada.
-
Planteas cancelar o subrogar tu hipoteca dentro de poco: las comisiones de amortización y subrogación suelen ser más bajas con hipotecas variables, lo que puede ser ventajoso si no piensas quedarte mucho tiempo con el préstamo.
En cambio, si no quieres asumir tanto riesgo o no tienes capacidad para afrontar subidas de cuotas, un tipo fijo puede ser más adecuado. También puedes plantearte la opción de decantarte por las hipotecas mixtas, cuyo interés es fijo al principio y variable luego.
¿Aún no lo tienes claro? Pincha sobre el botón para descubrir si te conviene más una hipoteca fija, variable o mixta.
Consejos para conseguir la mejor hipoteca a tipo variable
Ahora ya conoces todos los detalles sobre las hipotecas variables, pero ¿cómo puedes asegurarte de contratar una oferta de este tipo que sea atractiva? Desde HelpMyCash consideramos que una hipoteca a interés variable es buena si cumple, al menos, estos requisitos:
-
Que el interés de la hipoteca sea inferior a euríbor más 0,60% a partir del segundo año, que es el tipo variable medio ofrecido por la mayoría de los bancos, según los análisis de HelpMyCash. Un interés superior también puede ser atractivo, siempre y cuando la hipoteca no incluya seguros vinculados. Para el primer año, el tipo debería situarse en torno al 1,90% o menos.
-
Que tenga pocos productos bonificadores. Es decir, que no haya que contratar muchos servicios del banco para conseguir un buen tipo de interés. Lo habitual es que los bancos pidan domiciliar la nómina y contratar sus seguros de hogar y vida, pero hay entidades que exigen suscribir menos productos o que te permiten elegir cuáles contratar.
-
Que haya poca diferencia entre el interés bonificado y el sin bonificar. Contratar otros productos del banco, normalmente, te permite reducir el interés en varios puntos porcentuales. Pero si no los renuevas, el interés te subirá. Por ello, es aconsejable que la diferencia entre el tipo bonificado y el sin bonificar sea baja, así no pagarás mucho si renuncias a un producto bonificador.
-
Que tenga pocas o ninguna comisión. Busca una hipoteca variable sin comisión de apertura y, a ser posible, que tampoco incluya comisiones por amortización anticipada o por novación y subrogación. Si no encuentras ninguna, negocia para que te las quiten.
Herramientas sobre Hipotecas variables
Simula la cuota de tu hipoteca en distintos escenarios del euríbor
¿Estás pensando en contratar una hipoteca variable? Para mitigar los riesgos, te aconsejamos utilizar esta calculadora: te permite simular tu cuota en distintos escenarios potenciales del euríbor.
Simulador de revisión de hipoteca con el euríbor
¿Tienes una hipoteca variable y pronto toca la revisión? Con esta calculadora podrás calcular cuánto te subirá la cuota de tu hipoteca variable.
