Ejecución hipotecaria: qué es y cómo evitarla

Ahora bien, tienes que saber que el proceso de ejecución hipotecaria no empieza cuando dejas sin pagar una cuota de la hipoteca. Como ocurre con todos los procedimientos legales, existen unos plazos que el banco tiene que respetar para poder embargar tu vivienda. Veamos cuáles son:

1. Aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado: es una cláusula que da derecho al banco a anular el contrato y a iniciar el proceso de ejecución. Solo puede aplicarla si has dejado de pagar 12 cuotas (o el 3% del importe original de la hipoteca); 15 cuotas si ha pasado ya la mitad del plazo (o 7% del importe original). Además, debe avisarte con un mes de antelación.

2. Demanda ejecutiva: tras aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el banco presentará una demanda ante los tribunales para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Esa demanda la tiene que presentar en el juzgado de primera instancia de la localidad en la que se sitúe tu vivienda.

3. Notificación de la demanda y requerimiento de pago: recibirás una notificación del juzgado para avisarte de que se ha iniciado la ejecución. Te solicitarán saldar toda la deuda: el importe pendiente de la hipoteca, las cuotas impagadas, los intereses de demora generados y los gastos del proceso judicial.

4. Certificación de cargas: seguidamente, el juez solicitará un certificado de cargas al Registro de la Propiedad. Este documento acredita que tienes una hipoteca sobre tu vivienda y muestra si existen otras cargas sobre el inmueble.

5. Convocatoria de la subasta: tras la notificación y la certificación de cargas, el juzgado pondrá fecha y hora a la subasta de tu casa o piso. La convocatoria se publicará en el Tablón de Anuncios de tu ayuntamiento, en el del Registro de la Propiedad y en el de los juzgados, así como en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

6. Celebración de la subasta: en la fecha señalada, tu vivienda se subastará al mejor postor a través del portal virtual de subastas del BOE. El valor de lanzamiento (el precio por el que sale a subasta) será el indicado en la escritura hipotecaria, que no podrá ser inferior al 70% del valor de tasación.

7. Desahucio o lanzamiento: finalmente, el Registro de la Propiedad inscribirá al ganador de la subasta como nuevo propietario de la vivienda, que tendrá derecho a reclamar su entrega y posesión. Si todavía la ocupas, una comitiva judicial te obligará a abandonar la vivienda, lo que se conoce como desahucio o lanzamiento.

El proceso judicial para ejecutar la hipoteca suele durar entre seis y ocho meses. Además, el banco no puede iniciar el proceso hasta que hayas dejado sin pagar 12 o 15 cuotas. Por lo cual, el tiempo que pasará entre tu primer impago y el embargo de tu casa será de entre un año y medio y dos años, aproximadamente. 

Aunque es muy poco habitual, puede ocurrir que lleves más de siete o diez años sin pagar tu hipoteca y que el banco aún no haya iniciado la ejecución. En estos casos, debes saber que la acción hipotecaria prescribe a los 20 años. Es decir, que cuando alcances el límite para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, tu entidad tendrá 20 años para demandarte ante los juzgados. Por ello, si te encuentras en esta situación, te recomendamos que no te hagas el sueco y que intentes negociar con tu banco para que no ejecute tu hipoteca.

Ya has visto cómo se puede paralizar la ejecución hipotecaria si el banco te ha demandado por impago. Sin embargo, nuestro consejo es que evites llegar a este punto, porque te ahorrarás muchos gastos y dolores de cabeza. 

Como dice el refrán, más vale prevenir que curar, por eso, para prevenir el impago debes asegurarte de poder pagar la hipoteca antes de contratarla. Solo es recomendable pedir un préstamo hipotecario si tu situación laboral es estable y si las cuotas de la hipoteca, sumadas a las de tus otros créditos, no se “comen” más del 30% de tus ingresos netos mensuales.

Por desgracia, tomar estas precauciones no siempre será suficiente. Siempre pueden producirse imprevistos que hagan tambalear tu economía, como una subida del euríbor, la pérdida del trabajo, una explosión de inflación... En estos casos, existen varias maneras de evitar que el banco ejecute la hipoteca: 

 Renegociación de la deuda. Este proceso consiste en modificar las condiciones del préstamo original con el banco para hacerlo más accesible y ajustado a tu nueva situación financiera.. Entre las modificaciones más comunes, se incluyen la reducción de la cuota mensual, la ampliación del plazo de pago o, en algunos casos, la revisión del tipo de interés. 

 Suspensión de pagos. En algunos casos, es posible solicitar la suspensión temporal de pagos de la hipoteca a través de mecanismos legales establecidos por la ley. Esta opción está diseñada para situaciones de emergencia o cuando atraviesas dificultades económicas temporales, como una enfermedad grave o la pérdida temporal de empleo.

 Venta de la propiedad. Otra alternativa para evitar la ejecución hipotecaria es vender la propiedad antes de que el proceso sea iniciado.