Aval hipotecario: ¿qué es y cómo funciona?
Un aval hipotecario es el compromiso de una tercera persona de pagar tu hipoteca si tú no puedes hacerlo. Los bancos piden este requisito cuando ven riesgo de impago (pocos ahorros, trabajo inestable, financiación del 90% o 100%) y quieren una garantía extra. El problema es que el avalista responde con su patrimonio presente y futuro. Por eso solo conviene usarlo cuando no hay alternativa mejor.
¿Qué es un aval hipotecario?
Un aval es "un contrato por el que una persona física o jurídica garantiza o asegura el cumplimiento de obligaciones, asumiendo el pago de una deuda de otra persona si esta no lo realiza", según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
En cristiano, esto significa que si aportas un aval hipotecario, la persona que te avala (el avalista) se compromete a asumir tu deuda si no pagas la hipoteca. Eso da más garantías al banco de que podrá recuperar el dinero que te presta y, por lo tanto, aumenta las probabilidades de que apruebe tu solicitud.
Qué riesgos asume un avalista de hipoteca
Cuando firmas como avalista, el banco puede reclamarte la deuda si el titular deja de pagar. Eso significa que respondes con tu patrimonio presente y futuro: ahorros, nómina y, en último término, tus bienes. El aval suele incluir la renuncia a los beneficios de excusión, orden y división, de modo que la entidad puede ir directamente contra ti sin necesidad de agotar primero todos los bienes del deudor.
Además, el aval se registra en la CIRBE, la base de datos de riesgos del Banco de España. A efectos prácticos, es como si tuvieras una hipoteca más: mientras dure el préstamo, será más difícil que consigas otros créditos o hipotecas porque tu capacidad de endeudamiento aparece “ocupada” por ese aval. Si el titular deja de pagar y el banco recurre a ti, tu historial de pago también puede verse afectado.
Por último, el aval también se transmite en la herencia. Si el avalista fallece mientras la hipoteca sigue viva, sus herederos asumen la posición de avalistas si aceptan la herencia. Esto puede obligarles a responder de una deuda que nunca pidieron, salvo que decidan renunciar a la herencia o aceptarla a beneficio de inventario.
¿Qué tipos de avales hipotecarios existen?
Si crees que te conviene que te avalen o alguien te pide avalar su hipoteca, debes saber que existen distintos tipos de aval; cada uno con sus características, sus riesgos y sus ventajas.
Avalista de toda la hipoteca con todo tu patrimonio
En este caso, el avalista respalda la totalidad de la hipoteca con la totalidad de su patrimonio, tanto presente como futuro. Es la modalidad más habitual.
Aval parcial de la hipoteca
Puedes limitar por contrato el alcance del aval: que se elimine cuando hayas pagado un porcentaje del préstamo o cuando hayan pasado un número de años. Los bancos no suelen ofrecerlo, pero es recomendable negociarlo para limitar el riesgo asumido por el avalista.
Hipotecante no deudor
No es un aval propiamente dicho, pero funciona de una manera parecida: se incluye como garantía extra de la hipoteca la propiedad de otra persona, como una vivienda u otro tipo de inmueble, y esta responde del impago únicamente con ella. Así, no se compromete el resto del patrimonio presente o futuro del "avalista".
¿Cuándo piden los bancos un aval con la hipoteca?
¿En qué situaciones te pueden pedir un aval para concederte una hipoteca? Depende de la política de cada banco, aunque suele ser habitual en estos casos:
- Si tu situación laboral no es del todo estable: si eres joven y llevas poco trabajando o si eres autónomo, por ejemplo, aumentarás las probabilidades de conseguir la hipoteca si te respalda un avalista.
- Si no tienes ahorros para la entrada: si aportas un aval hipotecario, tendrás más opciones de conseguir una hipoteca que financie el 100% de la compra de la vivienda en vez del 80% habitual.
En cambio, si tu situación financiera es buena y tienes ahorros, es muy improbable que te pidan que te respalde un tercero. Lo explicamos con más detalle en nuestra página sobre las hipotecas sin aval.
Aval familiar vs aval ICO del Gobierno: diferencias
El aval familiar y el aval ICO cumplen el mismo objetivo: ayudar a quien tiene pocos ahorros a conseguir una hipoteca, normalmente de hasta el 90% o el 100% del precio de la vivienda. La gran diferencia está en quién asume el riesgo. Con el aval familiar, son tus padres u otro avalista quien responde con su patrimonio si tú no pagas. Con el aval ICO, el riesgo adicional lo asume el Estado a través del Instituto de Crédito Oficial: el ICO avala hasta un 20% o 25% de la hipoteca, y el banco solo puede reclamar ese tramo a la Administración cuando hay impago, no a tu familia.
Otra diferencia importante son los requisitos. El aval ICO está limitado a la compra de primera vivienda habitual y exige cumplir condiciones de edad e ingresos, mientras que un aval familiar puede usarse en más tipos de operaciones si el banco lo acepta. A cambio, el aval ICO no afecta ni a la CIRBE ni a la capacidad de endeudamiento de tus padres, mientras que un aval tradicional sí puede complicar que pidan otros préstamos o hipotecas.
Ventajas y desventajas del aval hipotecario
Ventajas
Más probabilidades de conseguir la hipoteca si tu situación laboral es algo inestable.
Opciones de conseguir una hipoteca de hasta el 100% si tienes pocos ahorros.
Puedes obtener un mejor interés, porque el banco tendrá más garantías de pago.
Inconvenientes
El avalista correrá riesgos, porque el banco podrá reclamarle la deuda si tú no pagas.
El aval queda registrado en la CIRBE, por lo que el avalista puede tener dificultades para conseguir financiación mientras dure la deuda.
Los avales se heredan, así que los descendientes del avalista lo asumirán si aceptan la herencia.
Requisitos para ser avalista
Ahora que conoces tus opciones, te preguntarás quién puede avalar una hipoteca. Y aunque la decisión final siempre recae sobre el banco, normalmente todos exigen que sea una persona que cumpla con las siguientes condiciones:
Contar con una nómina fija
Disponer de ingresos altos
Tener una situación financiera saneada
Ser propietario de un bien inmueble (solo para hipotecantes no deudores)
Lo más habitual es que el aval lo preste un familiar, como los padres o los hermanos, aunque en la práctica puede ser cualquier persona con la que tengas confianza y que sea solvente.
¿Es posible dejar de ser avalista de un préstamo?
Si has firmado una hipoteca con aval, el avalista puede dejar de serlo, pero solo en unos supuestos muy claros que te detallamos a continuación:
- Negociar con el banco. Solo podrá dejar de ser avalista si consigue el consentimiento de la entidad. A veces, el banco permite la liberación del avalista si el titular mejora su situación económica o si se reduce el capital pendiente.
- Cancelación anticipada del préstamo. Otra opción es que como deudor amortices el préstamo anticipadamente o realices una novación hipotecaria que excluya al avalista.
¿Conviene pedir una hipoteca con aval?
Si puedes pedir la hipoteca por tu cuenta, te recomendamos no usar la figura del aval para no poner en riesgo a otra persona. En algunos casos, sin embargo, dudarás si te conviene o no que te avalen: si se te presenta una ganga, si te faltan un poco de ahorros...
Para ayudarte a tomar la decisión, nuestro consejo es que sigas estas indicaciones.
Si el banco te pide que presentes avales para tu hipoteca
Pregúntate si no estás asumiendo un riesgo demasiado alto con tu hipoteca. Normalmente, el banco te pide avales cuando cree que existe un riesgo de impago o cuando se solicita una hipoteca al 90% o más.
Si no hay alternativa, negocia con tu banco para que el aval sea parcial. De esta manera, comprometes un porcentaje mucho menor del patrimonio del avalista, o bien, lo comprometes solo por un tiempo determinado.
Si te han propuesto avalar una hipoteca
Piensa en frío e intenta no dejarte llevar por los afectos. Avalar una hipoteca es una responsabilidad muy grande y conviene que evalúes todos los riesgos antes de aceptar. Intenta explorar con el futuro titular del préstamo otras alternativas, para evitar comprometer tu patrimonio.
Si no existen alternativas, plantea un aval parcial. De esta manera, respondes solo sobre un porcentaje de la hipoteca o por un periodo de tiempo determinado. Vencido este plazo, te liberas de responsabilidades.
¡También puedes pedir un aval al Estado! Si eres joven o una familia con hijos, puedes solicitarlo para conseguir una hipoteca de hasta el 100%.
Preguntas frecuentes
Un avalista de hipoteca es una persona que se compromete por escrito a pagar el préstamo si el titular no puede hacerlo. No es dueño de la vivienda, pero responde frente al banco igual que el deudor: si hay impagos, la entidad puede reclamarle el dinero a él.
Sí, puede llegar a perderla. Si el titular deja de pagar y el banco no consigue cubrir la deuda con sus bienes, puede ir contra el patrimonio del avalista. Si este tampoco puede hacer frente a la deuda, la entidad puede embargar sus propiedades, incluida su vivienda, igual que haría con cualquier otro deudor.
Se puede, pero no de forma automática. Para dejar de ser avalista hace falta que el banco lo acepte. Normalmente solo ocurre si se firma una novación para liberarte del aval, si se sustituye por otra garantía o si se cancela la hipoteca (porque se ha pagado o porque se cambia de banco y el nuevo préstamo ya no te incluye como avalista).
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