Cómo calcular la ganancia patrimonial al vender una vivienda (IRPF y gastos deducibles)

Para calcular la ganancia patrimonial debes comparar el valor de transmisión con el valor de adquisición y aplicar a la diferencia la tributación correspondiente en la base del ahorro. Al valor de transmisión puedes restar los gastos relacionados con la venta como la comisión inmobiliaria, la plusvalía municipal, los gastos de notaría y la cancelación hipotecaria si corresponden. Al valor de adquisición se le pueden sumar los gastos de compra y las inversiones en mejoras debidamente justificadas con facturas. Guarda siempre los justificantes porque Hacienda los puede exigir.

• Documentación de reformas: solo computan las obras importantes si tienes facturas, justificantes de pago o licencias. Sin facturas es difícil que Hacienda acepte el importe.
• Gastos que reducen el valor de transmisión: comisión de la agencia si tienes factura, plusvalía municipal y gastos de notaría o gestoría que hayas pagado.
• Gastos que aumentan el valor de adquisición: impuestos de compra como ITP o IVA según el caso, y las inversiones en mejora del inmueble. También se deben restar las amortizaciones practicadas si la vivienda estuvo alquilada.
• Exenciones y plazos: la exención por reinversión en vivienda habitual exige reinvertir en la nueva vivienda dentro de un plazo concreto y solo cubre la parte efectivamente reinvertida. La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 aparece como exención en los casos señalados en los ejemplos.
• Casos especiales: convierte compras en pesetas a euros para el cálculo; las ventas por debajo del precio o con desglose de muebles deben documentarse y, cuando hay usufructo o copropiedad, cada parte declara su proporción. Si la venta produce pérdida, hay que declararla para poder compensarla con otras ganancias posteriores.

¿Qué significa esto para ti? Reúne facturas y escrituras antes de calcular la ganancia, desglosa en la escritura muebles y vivienda si procede, pide factura a la agencia y decide si vas a reinvertir para aplicar la exención. Si tu caso es complejo consulta con un gestor o con Hacienda para confirmar los límites y plazos aplicables.