Preguntas sobre IRPF al vender una vivienda y gastos deducibles

La ganancia patrimonial al vender una vivienda suele salir de comparar el valor de transmisión con el valor de adquisición. En la práctica, el precio de la escritura no es lo único que cuenta: al valor de venta se le suelen restar los gastos y tributos asumidos para vender, y al valor de compra se le pueden sumar los gastos de la compra y determinadas mejoras o reformas si puedes justificarlas. Eso es lo que más cambia el resultado real en la renta. También se repite una idea importante: aunque no tengas que pagar, normalmente la venta igualmente se declara, por ejemplo si no hay ganancia, si hay pérdida o si aplicas una exención.

• Separa bien compra y venta. En varios casos se recuerda que al valor de transmisión se le restan gastos de venta como comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, gestoría o notaría si los has pagado tú.
• Reformas y mejoras solo si están bien justificadas. Aparecen como parte del valor de adquisición, pero en las consultas también se insiste en guardar facturas y poder demostrar el gasto.
• La hipoteca no siempre cambia el cálculo como parece. En las respuestas hay matices sobre si el capital pendiente o los costes de cancelación afectan al resultado, así que conviene distinguir entre cálculo de la ganancia y posibles exenciones por reinversión.
• No todos los casos especiales se tratan igual. Si la vivienda viene de una donación o herencia, si hubo extinción de condominio, si se construyó sobre un terreno propio o si la compra fue en pesetas, el punto clave es identificar bien cuál fue el valor de adquisición que puedes sostener.
• Vender con pérdida no implica pagar IRPF, pero no lo ignores. En varios casos se aclara que la pérdida debe declararse y que puede compensarse con otras ganancias.

También salen dudas frecuentes que pueden cambiar mucho la interpretación: vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años, reinvertir solo una parte del dinero, incluir muebles en la operación, cobrar arras que no se devuelven o vender por debajo de ciertos valores de referencia. Si tu caso encaja en uno de estos supuestos, lo decisivo es no mezclar conceptos y revisar qué parte corresponde realmente a la vivienda y qué parte va por otro lado.