¿Cómo vender un piso con inquilino?
Si te planteas vender tu casa con inquilino, estás en el sitio correcto. En esta página encontrarás toda la información esencial para que puedas vender tu piso alquilado sin sorpresas. Como siempre, añadimos el ADN de HelpMyCash para contarte cosas complejas de forma simple, ágil y entretenida.
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¿Se puede vender un piso con inquilinos dentro?
Lo primero que te preguntarás es si se puede vender una casa con inquilinos. La respuesta es que sí, se puede vender un piso alquilado o con inquilinos dentro, pero debes tener en cuenta algunos puntos importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula este tipo de operación. Te las explicamos a continuación.
Tres claves para vender tu piso con inquilino
Si vendes tu casa con inquilinos dentro, no puedes desalojarlos. Lo que suele hacerse es subrogar el contrato de arrendamiento a favor del comprador.
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente, salvo que haya renunciado expresamente a este derecho en el contrato de arrendamiento.
Aunque pueda ser molesto, el inquilino puede negarse a recibir visitas. Por eso, lo mejor es que conserves el buen trato con él o ella en todo momento.
¿Se puede echar al inquilino para vender el piso?
No, no se puede echar al inquilino para vender la casa. Así lo establece la Ley de Arrentamientos Urbanos (LAU) de 2019. Existen, sin embargo, dos formas de vender la casa con los inquilinos dentro:
Negociar con el inquilino. Una opción es negociar con el inquilino para que abandone el inmueble, pero debes tener en cuenta que no está obligado a irse. Si decide desocupar la propiedad, lo habitual es que pida una indemnización económica.
Vender tu casa alquilada a un inversor. Que la vivienda esté alquilada es un beneficio para los inversores porque les asegura el cobro de la renta desde el primer momento. En este caso, se cambia la titularidad del contrato de alquiler a nombre del comprador.
¿Debes notificar al inquilino la venta de tu vivienda?
Habitualmente nos preguntan si se requiere algún tipo de autorización legal para vender el piso con inquilino. Y si bien no se necesita una autorización legal como tal, sí debes notificarle que venderás la casa.
Es muy importante que sepas que la LAU establece que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Esto significa que si tú decides vender tu casa alquilada a un precio determinado, el inquilino tiene prioridad para comprar el inmueble por ese valor, salvo que haya renunciado a ese derecho expresamente en el contrato. Por eso, debes seguir esta serie de pasos:
Tienes que enviar una nota por escrito donde manifiestes tu voluntad de vender la propiedad y especifiques las condiciones de la venta, principalmente el precio.
El inquilino dispone de 30 días naturales para responder. Si no lo hace, se entiende que ha rechazado la oferta y tendrás vía libre para vender.
Si el inquilino quiere comprar la vivienda, dispone de un plazo máximo de 180 días para cerrar la operación. Si decide no comprarlo, puedes continuar con la venta.
¡Ten en cuenta! Si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y no envías la notificación correspondiente al inicio de la venta, o bien, vendes la propiedad por unas condiciones diferentes a las que has notificado, este podría anular la compraventa y sustituir al comprador.
¿Qué debes notificar al inquilino?
En la carta de notificación que envíes al inquilino, debes incluir la siguiente información:
MODELO DE CARTA DE NOTIFICACIÓN
Descarga este modelo de carta para notificar a tu inquilino que vas a vender tu vivienda. ¡Es gratis!
Casos donde no es obligatorio notificar a tu inquilino
Existen algunos casos donde no es obligatorio notificar a tu inquilino que venderás la vivienda (aunque sí recomendable), porque no aplica el derecho de adquisición preferente. Estos son:
El inquilino puede renunciar a la adquisición preferente | La mayoría de los contratos de alquiler incluyen una cláusula donde el inquilino renuncia expresamente a este derecho. Por ello, te aconsejamos que leas atentamente este documento antes incluso de poner tu piso a la venta. |
La adquisición preferente no aplica si se vende más de una propiedad | La adquisición preferente no aplica cuando un mismo propietario vende a un único comprador y de forma conjunta varias viviendas y/o locales que se encuentran en el mismo edificio. |
Las condiciones pueden variar según la fecha en que se firmó el acuerdo | Algunos contratos de alquiler están regidos por normas antiguas, donde el inquilino no podía renunciar a su derecho de adquisición preferente. Por tanto, si el contrato se celebró antes de 2019, conviene verificar las cláusulas y la legislación con un experto. |
¿Los inquilinos pueden negarse a recibir visitas?
Otra pregunta habitual es si puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda. La respuesta es que sí, aunque el inquilino no esté interesado en adquirir la propiedad, es completamente legal que se niegue a recibir visitas. Esto le pasó a Maite, una usuaria de HelpMyCash, y resulta una situación bastante habitual.
La dificultad que se presenta en estos casos es que, desde el momento en que se inicia el arrendamiento, tú sigues siendo el propietario, pero el inquilino tiene el derecho de uso sobre el inmueble. Por tanto, necesitas sí o sí de su consentimiento para ingresar a la vivienda.
Si el piso tiene inquilino, ¿el precio de la vivienda cambia?
Si el inquilino no acepta abandonar la vivienda a cambio de una indemnización y tienes que vender la propiedad a un inversor, el precio del inmueble puede cambiar ligeramente. ¿Por qué? Porque el comprador evaluará la rentabilidad del alquiler en la operación. Una buena rentabilidad oscila en torno al 5% y se calcula de la siguiente manera:
Rentabilidad neta del alquiler = (Alquiler anual - Gastos anuales) / Precio de la vivienda
Así, si el alquiler de tu vivienda es de 900 euros al mes (10.800 a año) y gastas 3.000 euros anuales entre IBI, cuota de la comunidad, seguro de impago y el resto de gastos; un precio atractivo para un inversor sería de en torno a 156.000 euros. De este modo, la rentabilidad sería del 5%.
¿Qué ocurre si la casa alquilada tiene una ejecución hipotecaria?
Si como propietario no has podido pagar tu hipoteca y te enfrentas a una ejecución hipotecaria, el banco terminará adjudicándose la titularidad del inmueble. Al igual que en el resto de los casos, el contrato de alquiler seguirá vigente hasta su vencimiento, aunque el arrendador será ahora el banco o el nuevo comprador en caso de que decidan venderla.
Otros consejos para vender tu casa alquilada
Algunos derechos del inquilino, como el de adquisición preferente, dependen de lo que conste en ese documento.
Una comunicación fluida y respetuosa te evitará muchos dolores de cabeza y hará que vender sea más fácil.
Si no sigues los procedimientos legales, hasta podría anularse la venta en el peor de los casos. ¡Ve con cuidado!
Cuando notifiques a tu inquilino de la venta, respeta el plazo de 30 días para esperar su respuesta.
Adáptate a los horarios del inquilino para organizar las visitas. Así será más fácil que esté dispuesto a recibirlas.
Bonus track: claves de la nueva Ley de Vivienda
Son muchos los motivos que pueden traerte hasta esta página, pero en medio de la polémica por la nueva ley de vivienda, puede que te estés preguntando si te conviene seguir alquilando tu piso o venderlo definitivamente. Analicemos punto por punto cómo te afecta esta nueva ley.
Tope al precio del alquiler. La ley permite que las comunidades autónomas pongan límites de precio al alquiler en zonas tensionadas —que son aquellas donde la carga media del alquiler supera el 30% de la renta media de los inquilinos—.
Comisión inmobiliaria. La comisión inmobiliaria , que antes la pagaba el inquilino, ahora tiene que pagarla el propietario, tanto si se trata de una persona física como jurídica.
Regulación de los desahucios. La nueva ley de vivienda prohíbe los desahucios sin fecha y hora predeterminada en caso de impago y añade instancias burocráticas y de negociación que podrían aplazar el proceso más de dos años.
Otras preguntas frecuentes para vender una casa alquilada
Si el inquilino no desalojará la vivienda, el tipo de comprador podría ser un inversor. Si, por el contrario, el inquilino colabora y acepta desalojar la vivienda, tu comprador potencial podría ser cualquier persona que esté en búsqueda de una vivienda.
No necesariamente. Puedes vender tu piso con inquilino a un inversor o negociar con el inquilino para dar por terminado el contrato de alquiler.
Procura mantener una buena relación con tu inquilino para poder enseñar la vivienda, pero si este no te lo permite, puedes apuntar a inversores, que evaluarán principalmente la rentabilidad del alquiler. Será mucho más difícil vender sin poder enseñar la vivienda, pero puedes intentarlo mostrando fotos más antiguas.
La mejor manera de notificar la venta de tu vivienda es a través de un burofax. De esta manera, tendrás constancia de que el inquilino ha recibido la notificación.
El precio de la vivienda puede cambiar si vendes tu casa a un inversor, puesto que evaluará la rentabilidad de la operación. En esta página te explicamos todos los detalles sobre la rentabilidad del alquiler.
Existen empresas que tienen carteras de inversores a quienes puede interesarle comprar tu piso, pero no hemos encontrado inmobiliarias que compren pisos con inquilinos directamente y sin intermediarios.
Sí, absolutamente. El comprador debe saber que la casa está alquilada e, incluso, puede pedir el contrato de arrendamiento para evaluar la conveniencia de la operación.
Al igual que con las visitas, el inquilino puede negarse a que cualquier persona entre a tomar fotografías. Si esto te pasa, puedes buscar fotografías antiguas y aclarar que ahora el piso está alquilado. De todos modos, nuestro consejo es que converses con tu inquilino para que colabore con el proceso.
No existe ninguna norma al respecto, por lo que puedes indemnizar al inquilino con el dinero que consideres conveniente. Al final, esa cantidad resultará de la negociación que lleves a cabo.
Si eres comprador, te aconsejamos seguir estos tres consejos:
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Lee bien el contrato de alquiler antes de comprar el piso.
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Estudia la solvencia de los inquilinos para reducir el riesgo de impago.
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Recuerda que el vendedor debe notificarte sí o sí que la vivienda está alquilada.
Si eres inquilino, te aconsejamos:
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Mira el contrato de alquiler para verificar si tienes derecho de adquisición preferente.
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Ejerce este derecho si estás interesado en adquirir la vivienda.
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Si no quieres comprar el piso, mantente dispuesto a negociar con el propietario y colaborativo con la recepción de las visitas.
Tal y como lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario no puede echarte si el contrato de alquiler está vigente y se firmó después de 2019. En todo caso, tendría que respetarse el acuerdo hasta su vencimiento o podrían ofrecerte una indemnización para que abandones voluntariamente la casa.
Herramientas sobre Vender piso con inquilino
Vender piso alquilado: carta para notificar al inquilino
Si quieres vender tu casa alquilada en HelpMyCash.com, te lo ponemos muy fácil. Con este modelo gratuito de notificación de venta evitarás quebraderos de cabeza y no te dejarás nada importante.
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