Nueva ley de vivienda: todo lo que debes saber
La nueva normativa obliga a los propietarios a pagar la comisión inmobiliaria en el alquiler y permite a las comunidades autónomas regular el precio del alquiler.
¿Dudas entre vender o alquilar tu vivienda? En esta página te explicamos cómo funciona la ley para que puedas tomar la mejor decisión, en función de esta nueva normativa.
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La nueva Ley de Vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023, pero genera miles de dudas entre los propietarios. ¿Cuánto se puede aumentar un alquiler que está vigente? ¿Quién tiene que pagar los honorarios inmobiliarios? ¿Se pueden trasladar los gastos, como el IBI, al inquilino?
Nos hemos tomado el tiempo de analizar la nueva normativa para conocer el verdadero impacto de esta ley para quienes tienen una vivienda en propiedad. Repasamos los puntos más importantes.
Conceptos que debes conocer para entender la Ley de Vivienda
Para entender la Ley de Vivienda, hay dos términos importantes que debes conocer:
Zonas tensionadas
Son las áreas donde se cumplen al menos una de estas dos condiciones:
El precio medio del alquiler o de la cuota de la hipoteca representa más del 30% de los ingresos promedio de los hogares.
El precio de compra o alquiler ha subido tres puntos porcentuales más que la inflación regional —es decir, el IPC de la comunidad autónoma correspondiente— en los últimos cinco años.
Cada comunidad autónoma tiene la autoridad para determinar si una zona está tensionada o no, según estos criterios, pero aún no lo han hecho.
Gran tenedor
Para definir a un gran tenedor, debemos diferenciar entre zona de mercado tensionada y no tensionada.
En una zona de mercado no tensionada, un gran tenedor es alguien que tiene más de diez propiedades de uso residencial o tiene más de 1.500 metros cuadrados construidos para uso residencial (excluyendo garajes y trasteros).
En una zona de mercado tensionada, un gran tenedor es alguien que es dueño de cinco o más inmuebles urbanos. Sin embargo, cada comunidad autónoma puede decidir si aplica o no esta nueva definición. Si decide no hacerlo, el concepto de gran tenedor sería el mismo que en una zona de mercado no tensionada.
Así se regula el precio del alquiler con la nueva ley
La nueva Ley de Vivienda tiene dos tipos de regulaciones para el precio del alquiler. La primera se refiere a la revisión anual de las rentas y la segunda al precio del alquiler cuando firmas un nuevo contrato. Veamos en qué consiste cada una.
Regulación del precio en nuevos contratos de alquiler
Si el barrio donde se encuentra tu vivienda es declarado una “zona tensionada”, deberás seguir estas normas para determinar por cuánto alquilar tu casa:
Actualización del precio de alquileres vigentes
Antes, los contratos de alquiler tenían una actualización anual basada en el Índice de Precios al Consumo (IPC). Esto significa que si el IPC anual era del 5%, el propietario podía aumentar el precio del alquiler en un 5%. Sin embargo, la nueva ley lo ha cambiado y establece un límite máximo distinto para el incremento de las rentas. ¿Cuál es?
En 2025, el aumento del alquiler estará limitado por un nuevo índice definido por el INE. Este índice será el menor valor entre el IPC, la inflación subyacente y la tasa de variación media anual ajustada, y se actualizará cada mes. La norma aplica a los contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023, según la Ley de Vivienda.
IBI y gastos de comunidad, a cargo del inquilino
La nueva Ley de Vivienda permite que, independientemente de si el precio del alquiler está regulado o no, los propietarios puedan cargar al inquilino gastos como el impuesto de bienes inmuebles (IBI), los servicios de recolección de residuos o los gastos de la comunidad de propietarios.
Sin embargo, en las zonas tensionadas, solo se pueden aplicar estos cargos si el contrato de alquiler anterior ya los incluía; de lo contrario, no se pueden añadir al precio del alquiler. Además, es importante que estos gastos estén escritos con claridad en el contrato de alquiler. Aquí tienes un ejemplo de cómo se podría presentar:
Independientemente de la renta pactada, serán a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean suceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada.
De su importe anual resulta que el coste de los gastos y servicios a los que se refiere el apartado anterior, en la fecha de celebración del presente contrato, es mensualmente el siguiente:
- IBI: 20€
- Luz de escalera: 2€
- Limpieza de la escalera:11€
Dichos gastos se actualizarán anualmente, repercutiendo al arrendatario las variaciones que se produzcan y se señalarán en concepto a parte de la renta, pero integrados en el recibo del alquiler. Dicha actualización, excepto cuando se trate de tributos, nunca podrá ser en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
Antes, eran los inquilinos quienes pagaban la comisión inmobiliaria en el alquiler, pero la nueva Ley de Vivienda ha cambiado eso. A partir de ahora, es el propietario quien debe encargarse de pagar los gastos de gestión. Es muy importante que cumplas con este requisito de la normativa, ya que de lo contrario, podrías enfrentarte a multas y problemas legales con los inquilinos.
Los desahucios: más riesgos en el alquiler
Si has comprado un piso para alquilar, sabes que como cualquier otra inversión, esta también tiene riesgos, como que los inquilinos no cuiden la propiedad o que decidan no pagar el alquiler. Uno de los aspectos más controvertidos de la nueva Ley de Vivienda es que cambia el proceso de desahucio en caso de impago, que ahora podría aplazarse más de dos años.
¿Cómo protegerte de esta situación? Realizar un análisis de solvencia de los inquilinos es uno de los primeros pasos. Además, se pueden tomar otras medidas, como solicitar un mes de depósito y dos meses de garantía adicionales para cubrir cualquier falta de pago o cualquier daño que puedan causar en la propiedad.
Información que puede pedirte el inquilino
Identificación del vendedor o arrendador y del intermediario de la operación.
Condiciones económicas: precio total, condiciones de financiación...
Características esenciales de la vivienda, entre ellas:
- la cédula de habitabilidad,
- la acreditación de superficie útil y construida,
- la antigüedad del edificio,
- el certificado de eficiencia energética,
- las condiciones de accesibilidad
- y el estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
Información jurídica de la vivienda:
- identificación registral,
- referencia de cargas, gravámenes y afecciones
- y cuota de participación fijada en el título de propiedad.
Posible detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
Si la vivienda está en zona tensionada, se deberá indicar tal circunstancia e informar, antes de la formalización, la última renta del contrato en los últimos cinco años y el valor que le correspondería según el índice de referencia que le resulte de aplicación.
Incentivos fiscales para los propietarios
La nueva Ley de Vivienda incluye también incentivos fiscales para los propietarios. ¿Cómo cuáles?
Si alquilas tu propiedad en una zona tensionada y la renta inicial es, al menos, un 5% menor que la renta del contrato anterior, tu rendimiento neto positivo se reduce en un 90%.
Si cumples ciertas condiciones, como alquilar por primera vez en una zona tensionada a inquilinos de entre 18 y 35 años, tu rendimiento neto positivo se reducirá en un 70%.
Si has realizado obras de rehabilitación en los dos años previos al contrato de alquiler, tu rendimiento neto positivo se reducirá en un 60%.
En cualquier otro caso, tu rendimiento neto positivo se reducirá en un 50%. Sin embargo, si el contrato se firmó antes de la entrada en vigor de esta ley, se aplicará una reducción del 60%.
Penalizaciones a las viviendas vacías
Si tienes una propiedad que ha estado vacía sin justificación durante más de dos años, es hora de considerar venderla o alquilarla. ¿Por qué? Porque ahora te pueden aplicar un recargo del 50% en el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Aunque este recargo ya existía antes de la nueva Ley de Vivienda, el concepto de "inmueble vacío" no estaba bien definido.
Y hay más. Si la propiedad ha estado desocupada durante más de tres años, el recargo en el IBI puede llegar hasta el 100%. Además, este porcentaje puede aumentar en hasta cincuenta puntos adicionales si el propietario tiene dos o más propiedades desocupadas en el mismo municipio. Existen, sin embargo, algunas situaciones justificadas en las que no se aplicarán estos recargos en el IBI. Estas son:
Si tienes una segunda residencia, solo será considerada como "vacía" si han pasado más de cuatro años de desocupación continuada.
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