¿Sale más a cuenta una subrogación o contratar una hipoteca nueva?

Si pagamos de más por nuestra hipoteca y queremos cambiar de banco para mejorarla, lo podemos hacer de dos maneras: con una subrogación de acreedor, que consiste en trasladar el préstamo de una entidad a otra, o mediante la contratación de un nuevo préstamo con otra financiera para cancelar el que tenemos. Ahora bien, aunque su finalidad sea la misma, el coste de estas dos operaciones es distinto, así que la pregunta es obligada: ¿cuál sale más a cuenta? En este artículo trataremos de resolver esta duda viendo cuáles son los gastos asociados a cada opción.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

Empecemos con lo que cuesta la subrogación. Según la ley hipotecaria de 2019, la mayoría de los gastos asociados a esta operación (notaría, registro y gestoría) los tiene que pagar el banco que asumirá nuestro préstamo hipotecario. No obstante, como clientes también nos corresponde pagar por varios conceptos:

• La tasación de la vivienda, que cuesta unos 300 euros de media.
• La copia de la escritura de subrogación, cuyo precio depende de los folios redactados por el notario y suele ser de unas pocas decenas de euros (no suele superar los 50 euros).
• La comisión que nos cobre el banco del que nos vamos, que aparece en la escritura original de la hipoteca. Dependiendo de la fecha de contratación, su coste puede ser de entre el 0% y el 1%.

Por ejemplo, si quisiéramos cambiar de banco un préstamo hipotecario de unos 100.000 euros pendientes, con una subrogación pagaríamos unos 1.350 euros como mucho.

¿Y contratar una nueva para cancelar la que tenemos?

Veamos ahora cuál es el coste de firmar un nuevo crédito con unas mejores condiciones para liquidar el nuestro. Como ocurre si queremos subrogar la hipoteca, los gastos de esta operación están regulados por la ley de 2019, aunque nos tocará pagar por más conceptos:

• Gastos de constitución del nuevo préstamo:
  • La tasación del inmueble, con un precio medio de 300 euros.
  • La copia de la escritura, que no suele costar más de 50 euros.
  • Por norma general, los bancos no nos cobrarán comisión de apertura, aunque si vamos a una entidad que sí la aplica, nos tocará abonarla (lo ideal es acudir a un banco que no la cobre).
• Gastos por la cancelación de la hipoteca actual:
  • La gestión de la cancelación registral para eliminar ese crédito del Registro de la Propiedad, que generalmente querrá tramitar el banco al que nos vayamos y que nos costará unos 1.000 euros de media.
  • La comisión por amortización anticipada total que nos cobre la entidad que abandonamos, cuyo precio se establece en la escritura hipotecaria original y que, dependiendo de cuándo se firmó y del tipo de interés, puede oscilar entre el 0% y el 2%.

Para el anterior ejemplo, si firmáramos un nuevo préstamo de 100.000 euros para refinanciar el nuestro, podríamos llegar a pagar un máximo de unos 3.350 euros, aproximadamente.

Entonces, ¿es mejor la subrogación que firmar un crédito nuevo?

En vista de todo esto, sería lógico pensar que es mejor cambiar de banco mediante una subrogación, pues tiene menos gastos asociados. Sin embargo, lo cierto es que esto no es siempre así, pues que nos salga más o menos a cuenta una u otra opción dependerá de dos factores:

• De las comisiones que nos cobre nuestro banco actual por subrogar o amortizar el crédito anticipadamente. Por ejemplo, si nos aplica una compensación muy alta por lo primero, pero no por lo segundo, quizás nos salga más a cuenta la cancelación.
• Del ahorro que obtengamos al irnos a otra entidad. Si un banco nos mejora mucho nuestras condiciones mediante la contratación de una nueva hipoteca, puede que nos salga más a cuenta a la larga que hacer una subrogación.

Por lo tanto, si queremos llevar nuestra hipoteca a otra entidad, lo aconsejable es comparar las ofertas tanto de bancos que nos propongan subrogar como de financieras que nos propongan firmar un préstamo nuevo. De este modo, podremos hacer cuentas para ver cuál de las dos opciones nos conviene más.