¿Qué es el artículo 28 de la ley hipotecaria y por qué es bueno que desaparezca?

En 2019 entró en vigor una nueva ley hipotecaria que regula cómo deben concederse los préstamos para adquirir viviendas. Esta normativa, sin embargo, no derogó el artículo 28 de la ley de 1946, que dificulta la compraventa de un inmueble heredado por herederos “no forzosos”. A continuación explicaremos cuál es el contenido y efecto de este artículo, por qué es perjudicial para muchos compradores y cuándo dejará de estar vigente.

Una antigualla de la ley hipotecaria de 1946

Este artículo se encuentra en un decreto de 1946 que se promulgó para redactar la ley hipotecaria de entonces. Su contenido literal es el siguiente: “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.

¿Qué significa eso? Que si un heredero no forzoso (que no sea descendiente, ascendiente o cónyuge) hereda una vivienda y quiere venderla, al comprador no se le podrá inscribir como nuevo propietario hasta que no pasen dos años desde la muerte del antiguo propietario. Así, si durante ese tiempo aparece un heredero forzoso no conocido, podrá reclamar sus derechos sobre ese inmueble.

Esto, como es lógico, genera problemas tanto al heredero como al potencial comprador. Al primero, porque le resultará más complicado vender una vivienda que no puede inscribirse hasta que pasen dos años de la muerte del antiguo propietario. Y al segundo, porque la mayoría de los bancos no quieren conceder hipotecas sobre inmuebles afectados por el artículo 28.

Este artículo de la normativa hipotecaria desaparecerá en septiembre

Afortunadamente, este artículo tiene los días contados: el pasado 2 de junio se promulgó un decreto que establece su total eliminación. El Gobierno ha tomado esta medida, en parte, por el gran número de herencias a herederos no forzosos que se han producido a raíz de los fallecimientos provocados por la covid-19.

Hay que decir, sin embargo, que esta eliminación no es inmediata. Como indica la propia letra pequeña del decreto, esta medida no entrará en vigor hasta el 3 de septiembre de 2021. Hasta entonces, por lo tanto, el artículo 28 seguirá siendo válido.

¿Qué hago si quiero comprar una casa con este artículo antes de septiembre?

Los que quieran adquirir una vivienda afectada por esta especie de carga antes del 3 de septiembre lo tienen difícil, pues muchos bancos no querrán darles una hipoteca. Ahora bien, existen algunas maneras de tratar de convencer a la entidad para que apruebe la operación.

Por ejemplo, se puede pignorar (retener) todo o parte del dinero de la compra hasta que pasen los dos años. De este modo, si no aparece un heredero forzoso durante ese tiempo, el vendedor recibirá el dinero y se podrá inscribir al comprador como nuevo propietario.

Una vivienda puede tener otras cargas: pide siempre la nota simple

El artículo 28 de la ley hipotecaria de 1946 desaparecerá pronto, así que en breve podremos dejar de preocuparnos por él. Conviene tener en cuenta, no obstante, que una vivienda puede estar afectada por otras cargas que también nos pueden perjudicar si la queremos comprar: hipotecas, deudas con la administración, embargos…

Por ello, siempre es aconsejable pedir al vendedor que nos entregue la nota simple del inmueble, en la que aparecerán todas las cargas que pesen sobre él. Si no la tiene, también la podemos solicitar al Registro de la Propiedad; un trámite que nos costará menos de 10 euros.