Quien paga una hipoteca suele comparar condiciones con otros bancos para ver si puede rebajar su interés. Es una práctica habitual que tiene beneficios para el cliente y para el banco: a la entidad le interesa captar a un cliente que probablemente mantendrá el préstamo muchos años y, para el hipotecado, la ganancia puede ser importante al reducir intereses a lo largo de la vida del crédito.
El camino clásico para lograrlo ha sido la subrogación, que permite mover la hipoteca de una entidad a otra. Sin embargo, en los últimos meses muchas entidades han acotado esta vía. La jugada preferida ahora es diferente: proponer al cliente cancelar su préstamo actual y firmar uno nuevo en la entidad de destino. Para el banco, el proceso es más barato y rápido; para el cliente, implica asumir más gastos iniciales.
Causas y consecuencias
En España, los tipos medios de las nuevas hipotecas han estado por debajo de la media de la eurozona, lo que deja los márgenes bancarios muy ajustados y endurece la pelea comercial. En ese contexto, reducir costes de tramitación empujando a “cancelar y firmar de nuevo” se ha convertido en una forma de cuadrar la ecuación precio-rentabilidad y de acortar plazos.
En una subrogación, el banco que recibe la hipoteca acostumbra a soportar buena parte de los costes de formalización. En cambio, si se abre una hipoteca nueva, el cliente suele pagar la tasación, la cancelación registral de la hipoteca antigua y, en su caso, la comisión por reembolso anticipado (dentro de los límites legales).
Además, firmar un préstamo nuevo da a la entidad más margen para aplicar su política actual, añadir o eliminar vinculaciones y ajustar riesgo.
Hay bancos con ofertas de subrogación: así son y qué piden
Aunque la cancelación más una nueva hipoteca se ha popularizado, varias entidades mantienen ofertas comerciales específicas para subrogar. Estas son cinco opciones destacadas ahora mismo y sus condiciones clave (TIN/TAE y productos vinculados), según el ranking de HelpMyCash:
Trae tu hipoteca fija de Santander es una de ellas. Ofrece desde 2,45% TIN (3,07% TAE) si domicilias la nómina, contratas los seguros de hogar y vida de la entidad y la vivienda tiene certificación energética B o superior. El importe pendiente no puede superar el 70% del valor de tasación.
Subrogación a tipo fijo de BBVA es otra alternativa. Parte de 2,70% TIN (3,67% TAE) a cambio de domiciliar nómina y contratar seguros de hogar y vida con el banco.
La hipoteca Subrogación Hipoteca Naranja Mixta plantea un tramo inicial a tipo fijo y después variable. Ofrece 2,30% TIN los primeros 5 años y euríbor más un diferencial del 0,79% después (3,43% TAE), con nómina o saldo en cuenta y seguros de hogar y vida. Además, permite ampliar capital o alargar plazo hasta 40 años en algunos casos, lo que da flexibilidad.
Le sigue la Hipoteca Subrogación mixta de Caja de Ingenieros. Marca 2,60% TIN durante 5 años y luego euríbor más un 0,65% (3,49% TAE). Para lograr el precio bonificado exige nómina, recibos, tarjeta y varios seguros (hogar, vida, protección de pagos).
La Subrogación de Hipoteca Variable de Kutxabank destaca con un primer año a 1,53% TIN y después euríbor más un 0,49% (3,05% TAE), si domicilias nóminas por 3.000 euros al mes, contratas seguro de hogar y un plan de pensiones con aportación mínima anual. Es una vía para reducir diferencial si aceptas el riesgo de variación del euríbor.
Finalmente destaca la subrogación a tipo variable de BBVA. Tiene un tipo variable bonificado desde euríbor más 0,60% con una TAE 3,68%. Exige domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida con la entidad para lograr el precio bonificado.
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