El pasado 12 de agosto entró en vigor una actualización de la norma que regula las tasaciones hipotecarias. Entre otras cosas, establece que los tasadores deberán tener en cuenta factores medioambientales al valorar una vivienda, que las terrazas ya no se considerarán superficie útil de un piso o que se puede tasar un proyecto de construcción antes de obtenerse la licencia de obra.

Pero ¿cómo afectarán todas estas nuevas regulaciones al mercado hipotecario? Para averiguarlo, se lo hemos preguntado a una autoridad en la materia: al secretario general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), Jorge Dolç.

HELPMYCASH (HMC): ¿Cuál es vuestra valoración general sobre la nueva normativa sobre tasaciones en vigor desde el 12 de agosto?

JORGE DOLÇ (JD): Más que una nueva normativa, estamos ante una actualización profunda de la Orden ECO/805/2003, que incorpora conceptos clave como el principio de sostenibilidad, las autorizaciones administrativas o el reconocimiento de las valoraciones automatizadas (AVMs), entre otros.

Desde la AEV consideramos que los cambios introducidos incrementan las exigencias de transparencia y trazabilidad en las tasaciones y suponen un esfuerzo adicional para las sociedades de tasación, tanto en términos operativos como económicos. No obstante, lejos de debilitar el sistema, esta mayor exigencia contribuye a consolidar el modelo español de tasación: un modelo que equilibra la sensibilidad del valorador experto —con conocimiento directo del mercado local— con el respaldo técnico, humano y tecnológico de sociedades homologadas por el Banco de España

HMC: ¿Cómo afectarán a la valoración de una vivienda la eficiencia energética y los factores medioambientales? ¿Se reducirá el valor de las viviendas menos eficientes? ¿O aumentará el de las más eficientes?

JD: El mercado inmobiliario incorpora factores climáticos y medioambientales implícitamente en la ubicación de un inmueble. Por ejemplo, en zonas con alto riesgo sísmico, este elemento se refleja de forma natural en los precios de todos los inmuebles. Algo similar sucede con la eficiencia energética, ya que conjuga la zona climática en la que se ubica el inmueble con sus características físicas y sus instalaciones. La modificación normativa no supondrá que el valor de un inmueble varíe respecto al obtenido aplicando la Orden ECO/805/2003 antes de su actualización, sino la obligación de visibilizar estos factores cuando sean relevantes en la formación del valor.

La tasación refleja la realidad del mercado, por lo que la sostenibilidad influirá en el valor de los inmuebles siempre que los compradores e inversores la consideren relevante, ya sea porque los edificios más eficientes se venden a precios más altos o porque aquellos menos sostenibles pierden atractivo y son menos demandados.

HMC: ¿Cómo impactará a las valoraciones el hecho de que una terraza ya no se considere parte de la superficie útil de la vivienda? ¿Se reducirá el valor de las viviendas con terraza respecto al que tenían antes de la entrada en vigor de la normativa?

JD: La nueva definición de superficie útil introduce un criterio más homogéneo y coherente entre valoraciones al eliminar la inclusión de espacios exteriores como las terrazas dentro del cómputo de superficie útil. Esto mejora la comparabilidad entre informes, incluso cuando son realizados por distintos tasadores.

A partir de esta modificación, si el tasador considera que una terraza tiene valor independiente, deberá valorarla por separado, justificando técnicamente los criterios aplicados. En cambio, si se estima que no tiene valor autónomo, su influencia podrá incorporarse como una variable cualitativa o de ajuste dentro del proceso de homogeneización.

Por tanto, el hecho de que la terraza deje de computar como superficie útil no implica necesariamente una pérdida de valor. Lo relevante es cómo se integra su aportación en el análisis global del inmueble. Si el tasador aplica correctamente el juicio profesional y los criterios de mercado, el valor de una vivienda con terraza no debería variar de forma significativa antes o después de la entrada en vigor de la nueva normativa.

HMC: ¿Cómo valoráis que ya no sea necesaria la licencia de obra (bastará con una autorización administrativa) para tasar un edificio en construcción?

JD: Aunque la nueva normativa permite considerar una autorización administrativa en lugar de la tradicional licencia de obra para tasar edificios en construcción, lo cierto es que los requisitos exigidos para que esta autorización sea válida en una tasación son elevados, lo que limita su aplicabilidad práctica.

Para que pueda ser tenida en cuenta, la autorización debe:

  • Confirmar la conformidad urbanística del proyecto (volumen, parámetros, alineaciones, etc.).
  • Autorizar la ejecución de al menos el 60 % del presupuesto de ejecución material (PEM), incluyendo elementos esenciales como la estructura y la envolvente del edificio.
  • Estar certificada por el técnico redactor del proyecto.
  • Y además, debe constar la inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, esta autorización no exime de obtener la licencia de obra definitiva, que sigue siendo obligatoria para completar la construcción. Por tanto, si el edificio supera el grado de avance autorizado, será imprescindible contar con la licencia correspondiente.

¿Qué es la Asociación Española de Análisis de Valor?

La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) es una entidad sin ánimo de lucro que integra a 22 sociedades de tasación, que son las responsables de realizar el 86% de las valoraciones que se efectúan en España. Es miembro, a su vez, de organizaciones como la Asociación Hipotecaria Española o la European Mortgage Federation.