Tasación hipotecaria: qué es, para qué sirve y cuánto cuesta
La tasación hipotecaria es una operación imprescindible para conseguir una hipoteca, porque determina cuál es el valor de la vivienda en función de varios criterios técnicos. Aquí te explicamos para qué sirve, cuánto dinero cuesta y qué puedes hacer para obtener la mejor valoración posible sobre tu futura vivienda.
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¿Qué es una tasación hipotecaria?
Una tasación hipotecaria es un análisis realizado por un tasador profesional y que determina cuál es el valor de la vivienda que servirá como garantía de una hipoteca. Es un paso obligatorio para poder obtener un préstamo hipotecario, según lo establecido por la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
Por ley, además, solo pueden realizar tasaciones hipotecarias las agencias tasadoras homologadas por el Banco de España. Tienes derecho a elegir a cualquiera de ellas.
¿Cuándo hay que contratar la tasación?
Hay que encargar la tasación después de pedir la hipoteca al banco, cuando te hayan entregado la FIPRE y te hayan pedido tus datos personales, económicos y financieros. La entidad no te hará una oferta en firme hasta que no reciba y valide la valoración de la vivienda que quieres comprar.
¡Atención! Si tienes pocos ahorros, pide la tasación antes de firmar el contrato de arras con el vendedor. Así, si la valoración es baja, podrás echarte para atrás sin perder dinero de adelantos.
¿Para qué sirve la tasación de una vivienda?
Las tasaciones hipotecarias son útiles tanto para el cliente como para el banco:
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Para ti, la tasación te ayuda a saber si vas a hacer una buena compra. Si el precio de venta de la casa es muy superior al valor de tasación, sabrás que te están pidiendo más de lo que realmente vale el inmueble y podrás negociar rebajas.
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Para el banco, sirve para determinar cuánto dinero te prestará con su hipoteca. Por norma general, las entidades financian un 80% del valor de tasación de la vivienda, siempre que ese importe no supere el 80% del precio de compra.
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¿Cómo tasar una vivienda paso a paso?
Como decíamos, para obtener una tasación hipotecaria sobre una vivienda es imprescindible contratar los servicios de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Esta mandará a un tasador a visitar el inmueble, que es un arquitecto, un arquitecto técnico o un aparejador.
El tasador tendrá en cuenta estos factores para determinar qué valor tiene la vivienda:
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Ubicación del inmueble. La localización es uno de los factores más importantes en la tasación. Propiedades en zonas céntricas o de alta demanda suelen tener un valor más elevado.
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Condiciones del mercado inmobiliario. El comportamiento del mercado, como la oferta y demanda de propiedades en la zona, influye en la valoración. Los mercados en auge aumentan el valor de tasación.
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Características de la propiedad. El tamaño, la distribución, el estado de conservación, las calidades de los materiales, el año de construcción y las mejoras realizadas en el inmueble son factores determinantes.
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Factores medioambientales. Aspectos como la eficiencia energética o la exposición a posibles inundaciones o incendios también afectan al posible valor de una vivienda o cualquier otro inmueble.
Seguidamente, elaborará su informe técnico, que mandará a la tasadora. Esta agencia te lo entregará a ti tras revisarlo y tú se lo tendrás que dar al banco. Si la tasación la ha encargado la propia entidad bancaria, será esta la que reciba el informe.
¡Atención! Los informes de tasación hipotecaria son válidos durante un período máximo de seis meses.
¿Cuánto cuestan las tasaciones hipotecarias?
Por ley, la tasación de la vivienda que se pretende hipotecar debe pagarla el solicitante del préstamo hipotecario. El coste de la valoración depende de las tarifas aplicadas por cada tasadora, pero suele ser de unos 300 euros de media.
Algunos bancos se ofrecen a pagar la tasación si el cliente se la encarga, pero no están obligados a hacerlo. En cambio, sí deben abonar el resto de gastos de formalización de la hipoteca: notaría, registro, gestoría e IAJD.
¡Atención! Los bancos pueden encargar una tasación por su cuenta para compararla con el informe que les aportes. Suelen fiarse más de las valoraciones de las agencias con las que colaboran habitualmente.
¿Cómo afecta la tasación a tu hipoteca?
El valor de tasación de una vivienda, que lo define un profesional, no siempre coincide con el precio al que la vende su propietario, que viene determinado por el mercado. De hecho, en la mayoría de los casos, estos dos importes suelen ser diferentes.
Pero ¿cómo te afecta a ti si los valores de compra y tasación no coinciden? Veámoslo:
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Si el valor de tasación es más bajo que el precio de la vivienda, podrás financiar un porcentaje menor de la compra. Por ejemplo, si la casa cuesta 100.000 euros y se valora en 90.000 euros, el banco te prestará 72.000 euros, que es el 80% del segundo valor.
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Si el valor de tasación es superior al precio de la vivienda, la mayoría de los bancos no lo tendrán en cuenta y te financiarán hasta el 80% de la compra. Algunas entidades, sin embargo, quizás te ofrecen una hipoteca de más del 80% del precio, siempre que no se supere el 80% de la tasación.
¡Atención! Desconfía del propietario si se tasa su vivienda muy por debajo de lo que pide. Seguramente, el inmueble tiene algún vicio oculto que has pasado por alto.
¿Cuánto tarda y qué plazo de vigor tiene la tasación?
Cuánto tarda (encargo, visita, informe)
Desde que encargas la tasación hasta que recibes el informe final, lo habitual son 3 a 7 días laborables. El proceso suele seguir este orden: encargo y comprobación documental, visita del tasador (toma de datos y fotografías), contraste con comparables y redacción del informe. Puede acortarse con servicio “exprés” (pagando un extra) o alargarse si falta documentación, si el inmueble es singular (rústico, lujo, ocupación) o si hay incidencias de acceso.
Validez temporal de la tasación
Para hipoteca, una tasación tiene validez de 6 meses desde la fecha del informe. Si vence antes de firmar, la entidad exigirá re-tasación o actualización (si la tasadora lo permite y no han cambiado sustancialmente el inmueble o el mercado). También puede pedirse repetirla cuando:
- han pasado esos 6 meses,
- se han hecho obras relevantes,
- han cambiado de forma material las condiciones urbanísticas o de mercado que afectan al valor.
¡Atención! Puedes llevar la tasación a otro banco, pero para ello debe de estar realizada por una sociedad de tasación homologada y dentro de plazo vigente (≤ 6 meses), permitir la cesión del informe a la nueva entidad (la tasadora emite una certificación/cesión a nombre del banco receptor) y no debe presentar cambios sustanciales en el inmueble desde la fecha de tasación.
¿Se puede reclamar por una mala tasación de vivienda?
Si no estás conforme con el resultado de la tasación, puedes reclamar una revisión a la tasadora. Estos son los pasos que debes seguir:
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Pedir una revisión del informe a la tasadora. La agencia para la que trabaje el tasador comprobará que el informe se haya llevado a cabo con los criterios correctos según la ley española.
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Reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente. Si no estás conforme con la revisión, puedes reclamar al SAC de la tasadora. La agencia debe responderte en un mes como máximo.
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Interponer reclamación ante el Banco de España. Si la respuesta del SAC no te convence, puedes reclamar ante el Banco de España, que determinará si la tasación hipotecaria es correcta.
También tienes la opción de contratar otra tasadora, pero tendrás que volver a pagar por el mismo servicio. Siempre corres el riesgo de que su valoración sea parecida a la de la primera agencia, pero, en cualquier caso, habrás salido de dudas.
Consejos para conseguir una buena tasación hipotecaria
Las tasaciones hipotecarias se realizan bajo ciertos criterios técnicos, pero eso no significa que no puedas poner un poco de tu parte para conseguir una valoración más ajustada a tus necesidades. Ahí van varios consejos que te ayudarán a tener algo de control sobre el proceso y te permitirán ahorrar algo de dinero:
Encarga la tasación por tu cuenta. El banco se ofrecerá a hacer el trámite, pero ¡no lo hagas! Pagarás menos por la valoración si te encargas tú de contratar a la tasadora y evitas los gastos de gestión que te cobrarán las entidades bancarias
Pregunta a tu banco con qué tasadoras trabaja. Normalmente, los bancos colaboran con un número limitado de tasadoras. Si decides gestionar la tasación por tu cuenta, te recomendamos preguntarles cuáles son de su confianza, para evitar que rechacen tu informe a posteriori.
Pide presupuesto a tres tasadoras de confianza del banco. Si buscas en Internet, encontrarás que todas las tasadoras tienen una calculadora para estimar el coste de sus servicios. Tras completarla, obtendrás un presupuesto de inmediato. Y lo mejor es que muchas tasadoras tienen descuentos al contratar sus servicios desde la web.
Acompaña al propietario durante la tasación. Podrás conversar con el tasador para informarle sobre los puntos fuertes de la vivienda, sobre el precio al que te la venden, etc. No te servirá para manipular el informe, pero quizás así obtienes una valoración más ajustada a la realidad del inmueble.
Preguntas frecuentes sobre tasaciones hipotecarias
El valor de tasación lo determina un tasador profesional, mientras que el de mercado lo define la negociación entre comprador y vendedor. El valor catastral es el que un ayuntamiento asigna a una vivienda.
No, el banco no puede obligarte a contratar una tasadora concreta porque la ley te da la libertad de elegir la tasadora que prefieras, siempre que esté homologada por el Banco de España.
Una tasadora suele tardar hasta siete días en mandar a un tasador a la vivienda. Su visita dura un día y tardarás alrededor de una semana más en recibir el informe. Es decir, todo el proceso dura unas dos semanas.
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