Las vacaciones de verano no sientan nada bien a muchos matrimonios, tal y como lo demuestra el aumento de divorcios que se vive en el mes de septiembre de cada año. Poner el punto y final a una relación nunca es fácil, pero puede ser aún más complicado si los separados tienen una vivienda en común hipotecada. A continuación explicaremos cómo llevar a cabo una novación para que el préstamo se lo quede solo uno de los integrantes de la pareja y qué hay que hacer para que este también se quede con la propiedad de la casa o del piso.

Así se cambia la titularidad de un préstamo hipotecario

Aunque su denominación parezca muy técnica, una novación de hipoteca consiste, ni más ni menos, en cambiar una o más cláusulas del préstamo con un acuerdo con el banco. En el caso del divorcio, lo que tenemos que pactar es una modificación de la titularidad, es decir, quitar a uno de los titulares del crédito para que el que se queda con la casa sea el único responsable de pagar las cuotas.

Si hay acuerdo, tendremos que formalizar la novación ante notario, lo que conlleva una serie de gastos: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, etc. En principio, tanto nosotros como nuestra pareja tendríamos que pagar esas costas a medias, aunque podemos pactar que solo uno les haga frente.

Asimismo, el banco nos puede cobrar una comisión por esta operación. Su coste será el que aparezca en las escrituras, aunque suele oscilar entre el 0,5% y el 1%. Hay que decir, eso sí, que algunas entidades no aplican esta compensación, como Hipotecas.com u Openbank, por ejemplo.

¿Y si el banco no acepta la novación?

Lógicamente, solo podremos quitar a uno de excónyuges del préstamo hipotecario si el banco está de acuerdo. Y ahí es donde surgen los problemas, pues eliminar a un titular implica perder una garantía de pago, así que puede que la entidad no acepte la modificación si el que se queda con la hipoteca no tiene un muy buen perfil.

Veamos qué podemos hacer en esas situaciones:

  • Tratar de convencerle con la aportación de más garantías: podemos plantearle la opción de incluir a un nuevo cotitular o a algún avalista, por ejemplo. Así tendremos más posibilidades de que nos acepte la novación.
  • Contratar una hipoteca con otro banco: si no llegamos a un acuerdo, la otra opción es firmar un nuevo préstamo con un único titular para cancelar el actual.

En el segundo caso, también deberemos ser solventes para que aprueben nuestra solicitud. Asimismo, deberíamos pagar la tasación de la vivienda y tendríamos que afrontar los gastos de cancelación del crédito que liquidaremos.

Extinción de condominio junto a la novación de hipoteca

Hasta ahora hemos visto cómo podemos quitar a nuestro/a ex de la hipoteca con una novación, pero ¿qué hay de la casa? Para que la propiedad pase al que se queda con el préstamo, tenemos que llevar a cabo lo que se conoce como extinción de condominio, que consiste en ceder la parte de la propiedad al otro a cambio de una compensación económica.

Esta operación sale más a cuenta que una compraventa normal, ya que hay que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (1% de media) y no el de transmisiones patrimoniales (7-10% según la comunidad). Aunque también tiene unos gastos de formalización: los honorarios del notario, del registrador y del gestor (si contratamos uno).

Asimismo, para que no se considere una donación encubierta, el que cede su parte de la propiedad tiene que recibir una contraprestación. Si hay una hipoteca de por medio, esta se calculará restando el valor de su parte de la vivienda (la mitad) menos la mitad del capital pendiente del préstamo.

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Autor: Miquel Riera


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