Hola,

Por los datos que comentas, la operación parece más sólida que una solicitud convencional al 90%, pero eso no significa que esté aprobada: la decisión final dependerá del análisis interno de cada banco, de la tasación que acepte la entidad y de que la venta y la compra se coordinen bien.

Hay varios puntos a favor:

• Dos contratos indefinidos.
• Ingresos conjuntos elevados y demostrables.
• Ausencia de morosidad activa.
• Cancelación de la hipoteca actual y de los préstamos personales en la firma.
• Un colchón de ahorro después de la operación.
• Una cuota para 306.000 € a 30 años y al 2,50% TIN de aproximadamente 1.209 € al mes, sin contar seguros ni otros productos. Sobre unos ingresos prorrateados cercanos a 4.900 € mensuales, supondría alrededor del 25%; sobre 3.800-4.000 €, estaría más bien en torno al 30%-32%.

El principal obstáculo es que el 90% no suele ser lo habitual. La mayoría de bancos financian hasta el 80% del menor valor entre compraventa y tasación. Por ejemplo, Santander y Openbank publican ese límite del 80%. En cambio, ABANCA sí contempla negociar hasta el 90% o incluso más en algunos perfiles, aunque no lo garantiza.

También conviene tener en cuenta que la tasación es clave. Aunque se tome como referencia el precio de compraventa, si el banco acepta una tasación inferior, puede reducir el importe máximo a financiar. Por eso es importante que el préstamo quede aprobado expresamente por el importe necesario y no solo sujeto a una tasación concreta.

Sobre el tipo fijo objetivo del 2,50% TIN, puede ser una referencia razonable, pero no debe darse por hecha. Entre las ofertas disponibles aparecen, por ejemplo:

• Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja: desde 2,55% TIN, con plazo máximo de 25 años y bonificación por varios productos.
• Hipoteca Fija de Santander: desde 2,96% TIN a 30 años.

Antes de firmar, revisaría especialmente estos puntos:

1. Que la aprobación indique claramente el importe, el plazo y el tipo aplicable.
2. Que se detalle qué pasa si la tasación queda por debajo del precio de compra.
3. Que la operación contemple la cancelación simultánea de la hipoteca anterior y de los préstamos personales.
4. Que los ingresos en 15 pagas estén bien documentados y el banco los acepte como válidos.
5. Que cualquier incidencia ya pagada figure como resuelta en la documentación.
6. Que el colchón final se calcule después de impuestos, gastos, honorarios y cancelaciones.
7. Que no se confunda una preaprobación del bróker con una aprobación firme del banco.

Si quieres comparar opciones, puedes revisar el comparador de hipotecas.