Hola, Hector. 

En principio, el plazo de dos años durante el que existe la carga del artículo 28 empieza a contar desde la inscripción de la finca a favor de los herederos no forzosos. Entendemos, por lo que nos cuentas, que esa inscripción no se hizo en su momento, así que si se llevó a cabo recientemente (hace menos de dos años), aún no habría prescrito ese plazo. 

De todos modos, por si acaso, te aconsejamos acudir al notario con el que tengas pensado escriturar la compraventa. Este profesional estudiará tu caso gratuitamente y te dirá si existe alguna solución. 

Asimismo, te comentamos que hemos redirigido tu pregunta a un hilo específico sobre el artículo 28 de la ley hipotecaria. Aquí puedes consultar la experiencia de otros usuarios que han podido firmar su hipoteca pese a querer comprar una vivienda con esa carga. 

Esperamos haberte ayudado y te deseamos mucha suerte. 

Un saludo. 

Buenas tardes,  He leido su articulo en relación con las limitaciones hipotecarias que presenta el articulo 28 de la ley hipotecaria y me gustaría, si es tan amable, contarle un caso para ver que me aconseja hacer. Mi hijo compro un inmueble, sin inscribir, en enero de 2021. Dicho inmueble había sido adquirido por tres herederos, mediante escritura de adición de herencia firmada en octubre de 2020. En dicha escritura consta que el fallecimiento del causante se produjo en 1995 y se pagó el impuesto de sucesiones en 1996, que por omisión no se hizo mención al inmueble en cuestión. Asesorado por una notaria de nuestra localidad (residimos en Cuenca) él procedió a inscribir el inmueble en el registro de la propiedad ya que con dos escrituras notariales, adición de herencia y su propia compra, era más fácil la inscripción. En dicha nota simple aparece la limitación de dos años del artículo 28 mencionado, vistas dos entidades bancarias, ambas le dicen que le deniegan la hipoteca debido a ese artículo. Cada vez que leo el artículo entiendo que la limitación de dos años que aparece en el mismo se  debe contar desde la fecha del fallecimiento del causante que, como consta en la escritura de adición, se produjo en el año 1995. Estoy equivocada? Si no lo estoy qué podría hacer? Mi hijo está bastante desesperado, realizó la compra con mucha ilusión y se esta convirtiendo en su pesadilla, necesita una hipoteca, el dinero para comprar el inmueble se lo prestamos, pero necesita reforma. Agradecería cualquier consejo o sugerencia. Muchas gracias. Saludos.     

Hola de nuevo.

Lamentamos el error. Efectivamente, el artículo 28 establece que "las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante". Nos comentas que el anterior propietario falleció en 1995, así que ya no debería aplicarse este artículo.

Ahora bien, dado que esa inscripción no se llevó a cabo cuando había que hacerlo, quizás desde el Registro han interpretado que el plazo tenía que empezar a contar desde la inscripción. Nuestro consejo, por lo tanto, es que lo comentéis al notario y, si os dice que esa interpretación es errónea, que pidáis al Registro que rectifique y elimine esa carga. 

Si la interpretación del Registro es correcta, tu hijo tiene varias alternativas para conseguir el dinero. La primera es acudir a un banco que sí esté dispuesto a darle la hipoteca pese a existir esa carga. En este hilo de foro puedes consultar experiencias de otros usuarios que sí han conseguido la hipoteca en una situación parecida a la de tu hijo, así que no está todo perdido. Y la segunda es pedir un préstamo con garantía personal para la reforma, una opción algo más cara (el interés será más alto), pero más viable. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenos días.

En primer lugar enhorabuena por el hilo tan interesante.

En nuestro caso queremos vender una propiedad heredada de una tía sin descendencia. No teníamos ni idea de la existencia de este artículo.

Se firmó un contrato de arras donde está incluida la nota simple donde aparece que está sujeta al artículo 28.

Mi pregunta es ¿el artículo 28 es una carga? Si los compradores han firmado el contrato de arras donde está la nota simple con el artículo 28, si no cumplen antes del vencimiento del plazo del contrato de arras, ¿qué pasa con la señal?

¿De quien será la culpa de que no se finalice la compra, del vendedor por el artículo 28 o del comprador que firmó sin que ninguno supiésemos el significado del mencionado artículo?

citando a Vicente Buenos días. En primer lugar enhorabuena por el hilo tan interesante. En nuestro caso queremos vender una propiedad heredada de una...

Hola, Vicente. 

El artículo 28 no es una carga propiamente dicha, aunque sí es una condición que puede dificultar o hasta impedir la adquisición de la vivienda. 

En cuanto a tu segunda pregunta, por lo que nos cuentas al final, no erais conscientes de que pesaba ese artículo sobre la vivienda, así que el contrato de arras se firmó sin el conocimiento de un factor determinante. Por ello, quizás lo más adecuado sería renegociar el contrato de arras para que los compradores puedan recuperar el dinero de la señal en caso de que no puedan encontrar una hipoteca por culpa del artículo 28. 

Un saludo. 

Hasta noviembre no puedo entrar en mi nueva casa porque tiene la ley 28! Pero me dijeron que esta ley la querían quitar en estos días.. sera verdad? 

Es cierto que van a quitar esta ley en varias dias? Eso me dijeron hace poco... la ley 28!

citando a Nereaariza Es cierto que van a quitar esta ley en varias dias? Eso me dijeron hace poco... la ley 28!

Hola, Nereaariza. 

No nos consta que esta ley se vaya a derogar en los próximos días. De todos modos, hay otras personas que, en tu misma situación, sí han podido adquirir la vivienda y entrar en ella. Si quieres, puedes echar un vistazo a los distintos aportes de este hilo para ver cuáles han sido las experiencias de los otros usuarios. 

Un saludo.

Buenas tardes.

Mi caso es el siguiente. He pagado ya las arras de una compra de un piso. El piso estaba a a nombre de dos hermanos, uno de ellos murió y su parte del piso la ha heredado el otro hermano. Mi problema es que en la nota simple que me facilitaron no figuraba el articulo 28. A la hora de firmar ante notario mi banco paralizo la firma debido a que en las escrituras se confirmo que venia el dichoso articulo. No tenia conocimiento de la existencia de este articulo. ahora que estado preguntando y leyendo mucho sobre el, quería hacer dos preguntas:

- Al ser un problema del vendedor por haber aportado una nota simple indicando que la casa no tenia cargas y no venir el articulo 28 ¿no me tendría que devolver el doble del importe de las arras?

- El banco ¿podría hacer una hipoteca pignorando el 50 % de la casa que corresponde a la fallecida y el otro 50 % pagárselo al vendedor ?

Por otro lado, informaros que el día 3 de junio, salió publicado en el BOE la derogación del articulo 28 con una moratoria de 3 meses, lo que se desconoce es si carácter retroactivo.

Gracias por adelantado.

Un saludo

Hola, Sara. 

Como son varias preguntas, trataremos de resolverlas una a una: 

1. Dado que te entregó una nota simple con datos incorrectos, entendemos que tienes derecho a recuperar las arras. Ahora bien, desconocemos si se trata de un error consciente o por falta de conocimiento. Si es lo primero, tendría que devolverte el doble de las arras si así se especifica en el contrato. Y si es lo segundo, entendemos que al no haber mala fe, solo tendría que devolverte el dinero adelantado. 

2. Sí, podría hacerlo. De hecho, en este mismo hilo tienes experiencias de usuarios que han usado una estrategia parecida para conseguir la hipoteca. Ahora bien, como es lógico, todo dependerá de la voluntad del banco y de los vendedores. 

3. Efectivamente, en la Ley 8/2021 se establece la eliminación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, esta normativa no entrará en vigor hasta el 3 de septiembre de 2021, así que aún no se te puede aplicar.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

Buenos días.

Mi pregunta es la siguiente, tengo una compra de un piso parada por el art 28 de la ley hipotecaria, los bancos que he visitado no me dan la hipoteca.

Ya está publicado en el BOE y el 3 de septiembre desaparecerá, aunque la casa tenga ya está carga en la nota simple, estoy en lo cierto en que a partir del 3 de septiembre esto desaparecerá y no me pondrán ningún tipo de problema? O al ya tenerla continuará hasta los 2 años del fallecimiento.

Gracias!

Hola, Miguel. 

Entendemos que, al quedar suprimido, ya no se te podría aplicar el artículo 28 a partir del 3 de septiembre. Ahora bien, el decreto que regula esta supresión no especifica si la medida tiene carácter retroactivo sobre las fincas que ya están afectadas por este artículo. Por ello, te aconsejamos preguntárselo a un notario (la consulta es gratis), que podrá ofrecerte un asesoramiento legal más completo. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

BUENOS DIAS, EL ARTICULO 207 DE LA LEY HIPOTECARIA TAMBIEN DESAPARECE A PARTIR DE 03 DE SEPTIEMBRE DE 2021??

GRACIAS Y UN SALUDO.

Hola, Hector. 

No; en el decreto que elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria no se menciona el artículo 207. 

Un saludo. 

Buenos días,

Yo he estado consultando a algunos bancos recientemente, ya que estoy también con una compra parada por el articulo 28, y parece que aún no se han puesto las pilas para cambiar sus políticas con respecto a la supresión de este artículo. ¿Sabéis de algún banco que sí que conceda hipotecas incluso estando bajo el artículo 28? Y ¿Sabéis de algún banco que ya esté dando hipotecas teniendo en cuenta que este artículo se suprime a partir del 3 de septiembre? 

Un saludo a todos y enhorabuena por el foro!