Hola, hipotecasinmorirenelintento.

El artículo 28 de la ley hipotecaria lo que hace es, en las herencias en las que no se legan propiedades a ascendientes, descendientes o cónyuges del fallecido, establecer un plazo de dos años durante el que el que la inscripción de dichas propiedades no surte efecto ante terceros. Dicho de otro modo, da un plazo de dos años para que otras personas puedan reclamar su parte de la herencia. 

En la práctica, esto aumenta el riesgo de conceder la hipoteca, pues una vez contratada, podría aparecer un cónyuge o progenitor del fallecido (nos has comentado que no tiene hijos) reclamando la herencia de la propiedad. Por lo tanto, no te queda otra que esperar al resultado del análisis de ING para saber si te aceptan la solicitud o no. 

Hay que decir, eso sí, que si la persona que dejó esa vivienda en herencia no tiene cónyuges, hijos o progenitores vivos, el riesgo prácticamente desaparecerá, así que es muy probable que el banco termine aprobando la operación. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Hipoteca ING Direct Consulta

Buenos dias!! Estoy solicitando una hipoteca para la compra de un piso. El dueño es heredero universal pero no es familiar de la persona fallecida, la fallecida no tiene descendencia viva y ascendencia viva, esto acreditado en un testamente que figura en la escritura. El banco me dice que esta afectado por la ley hipotecaria art. 28 y me quieren denegar la hipoteca. Alguien paso por la misma situacion o se la dieron igual debido a esto.? Llevo mas de un mes demorado, sin respuesta. Por lo tanto como no hay seguridad frene la tasacion por este tema. Gracias!!!

Pregunta similar: hipotecas en inmuebles afectados por el art. 28 L Hipotecaria

Miquel, ya que tu y algunos  socios cono Conchita Calderon ya conocen que entidades son las que podrían concerder las hipotecas a pesar del art. 28 LH ...Podrían compartirlos para ahorrar tiempo de busqueda.  Nos sería de gran ayuda y os lo agradeceríamos un montón.

Y respecto a los que ofrecen pignoracion ¿ que porcentajes de la hipoteca dejan en prendas? 

Muchas gracias

Hola, mercedes.

Te hemos redirigido a un hilo en el que varios usuarios cuentan su experiencia con el artículo 28. Aquí encontrarás qué bancos les han dado la hipoteca y qué otros no, así como qué han hecho para esquivar la aplicación de este artículo. 

En cuanto a la pignoración, es algo que dependería totalmente de tu banco. Por ello, nuestro consejo es que contactes con varios para preguntar cuánto tendrías que pignorar. 

Un saludo. 

Gracias Mikel por tu respuesta.

En mi caso domos parte vendedora y quería conocer cuál es la práctica más habitual de los bancos respecto  la parte que dejan en pignoración. 

Si el  100% de la hipoteca, la parte proporcional hasta cumplir los 2 años u otrp porcentaje.

Cumplidos los 2 años lo trasfieren automáticamente a los distintos herederos en su parte de propiedad? 

Si lo conoces y si alguien ha tenido ya la experiencia les agradecería contaran como ha sido.

Muchsd gracias

Hola de nuevo. 

Conocemos los casos de dos usuarios: a uno le pidieron pignorar un tercio del pago, mientras que al otro le pidieron pignorar el 100% del importe de la hipoteca.

Te adjuntamos los casos: 

citando a Francisco ¡Hola, Mikel! Muchas gracias por tu pronta respuesta. Lo que no entiendo es que siga siendo un comprador de buena fe si, como digo,...

citando a Juan Perez Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador...

En cuanto a tu otra pregunta, pasados esos dos años, el banco transferirá el dinero pignorado a las cuentas de los anteriores propietarios del modo pactado. 

Un saludo.

Hola a todos. Estoy en proceso de venta de un inmueble con el artículo 28. Los compradores son conocedores del tema pero están interesados y Liberbank les concede la hipoteca sin problemas para ellos, pero yo, como vendedora, tendré que esperar los dos años correspondientes para que me liberen el dinero, que quedará en una cuenta a mi nombre pero con pignoración del total de la hipoteca hasta que cumpla el plazo. 

Estuve sopesando la opción de no vender hasta que la casa estuviera libre del 28, pero como salió comprador al precio que yo pedía, decidí hacerlo aún sabiendo que no podré disponer del dinero de la compra hasta, en mi caso, enero de 2023. 

Que yo sepa no hay posibilidad de recuperar antes del plazo, al menos en mi operación. Estuve tratando con un gestor la posibilidad de poner como garantía mi propia vivienda, pero el asunto pasaba por concederme un préstamo hipotecario con cargo a mi propia casa y, aunque todavía no lo he desestimado, creo que acabaré por esperar.

Al final solo hay dos posibilidades en el caso de la venta: vender ahora y cobrar en dos años, o esperar dos años para vender. Yo he escogido la primera opción pero acaba siendo un asunto personal.

Espero que mi experiencia sirva a alguien. El dichoso artículo no trae más que problemas. Bastante tenemos los herederos no forzosos con pagar el altísimo impuesto de sucesiones, para encima no poder resarcirnos del gasto hasta dos años. En fin, es lo que hay.

Hola Miquel,

Estoy pendiente en los próximos días de comprar una casa que está aún sujeta al artículo 28 de la LH durante un año apróx. El vendedor me informa de que la adquisición de la vivienda la realizó conforme a un testamento de su familiar y que desconoce que existan herederos forzozos. Hemos acordado que si apareciera algún heredero forzoso y reclamara la casa como parte de su herencia, él se compromete a devolver todo el importe de la compra-venta, incluido los gastos e intereses..., y por tanto la venta quedaría resuelta.

Según el artículo 34 de la LH, "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. 

Mi duda es que si conozco la limitación legal de la vivienda para poder ser vendida, se podría aplicar este artículo en mi supuesto, en caso de que llegado ese momento, el vendedor se negara a cumplir con su compromiso de devolver el importe de la compra-venta y tuvieramos que llegar a resolverlo en los tribunales?? Existe jurisprudencia acerca de esta situación concreta??

Por otro lado, estoy pensando en proponer incluir en la escritura de compra-venta en notaría una cláusula resolutoria, para asegurarme un poco más: Esta cláusula obligaría legalmente al vendedor a cumplir con la resolución de la venta y proceder a la devolución del importe antes mencionado??

Gracias. Un saludo

Hola, Whiky. 

En principio, el artículo 34 solo se podría aplicar si no conocieras la existencia de la carga del artículo 28. Como no es tu caso, entendemos que no podrías acogerte a su protección. 

En cuanto a la cláusula que quieres añadir en la escritura, entendemos que sí obligaría legalmente al vendedor a devolverte el dinero de la compra si apareciera algún heredero forzoso. Te aconsejamos, de todos modos, que lo comentes con un notario, que podrá decirte gratuitamente cómo debería redactarse esa cláusula. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

buenas tardes,

enhorabuena por el foro, ayuda mucho.

Mi situación es la siguiente: Hemos hecho contrato de arras y estamos esperando resolución por parte de riesgos de Caixabank para una hipoteca por una casa en cuya nota simple no sale ninguna carga por el art28, y solo salen como titulares de la vivienda la mujer del fallecido y 2 de sus 4 hijos.

Riesgos dice que no concede la hipoteca por el art.28 pero jurídica dice que sí. Riesgos tiene razón? Si en la nota simple no sale ninguna carga.

gracias

Hola, Sheila. 

Entendemos, por lo que nos cuentas, que el fallecido ya no aparece como propietario de esa vivienda y que su titularidad sobre la misma (parcial o total) fue heredada por su mujer y por sus dos hijos (o por alguna de esas personas). En caso contrario, te agradeceríamos que nos lo indicaras para poderte dar una mejor respuesta.

De ser todo como hemos indicado, el artículo 28 no podría aplicarse, pues este solo se aplica en inscripciones de fincas o derechos de herederos no forzosos y tanto la mujer como los hijos son herederos forzosos (aunque en ciertas comunidades autónomas lo son solo los descendientes o ascendientes). Por lo tanto, Riesgos no tendría razón. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Buenas tardes, 

Mañana firmaba la hipoteca y me llama hoy la de la inmobiliaria diciendo que en la nota simple aparece como titular tambien el marido de la vendedora que ya falleció. 

Nos comenta que ella lo sabia, pero que en el Banco no lo avisó y pensaba que mañana en notaria quedaría todo resuelto ya que en el notario no le pusieron pegas. 

Total, que al final mañana no firmo por que en el Banco le han dicho que hay que quitar al difunto de la nota simple y que hasta que eso no este tramitado no se da luz verde. Que el préstamo hipotecario esta ok y todo sigue adelante. 

Yo ya con la Fein, habiendo ido al notario para la primera firma me salen con esto. Ahora a esperar 15 días hábiles a que se cambie en el registro. 

Mi duda es.. Es esto realmente así? El Banco no vio al mirar en riesgos, tasación etc que estaba el marido como titular aún? Tengo que olerme algo raro? 

Muchas gracias 

Hola, Natalia. 

Probablemente, el banco revisó la nota simple de la vivienda y vio que esta estaba a nombre de la vendedora y de su marido. Ahora bien, si nadie le dijo que el marido estaba fallecido, el banco no tenía por qué saberlo; de ahí quizás que no haya tenido constancia de este hecho hasta que la inmobiliaria se lo ha comunicado (probablemente cuando ha contactado con ella para preparar el papeleo). 

Lógicamente, el banco no os puede dar la hipoteca hasta que no estén actualizados los datos registrales de la vivienda. Por ello, es normal que os tengáis que esperar. En principio, si ese matrimonio no tenía hijos o si la parte de la vivienda del marido fue legada a sus herederos forzosos (a su mujer, por ejemplo), no debería afectaros el artículo 28 de la ley hipotecaria. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Muchas gracias Miquel, por la respuesta y por el foro. 

El titular fallecido si tenía hijos, entonces claro, cuando la de la inmobiliaria como bien dices fue ayer al Banco a preparar el papeleo, la directora le comentó que no se podía hacer la firma hasta que este subsanado. 

Una duda más, no tiene que ver con el artículo 28. La Fein que ya hemos firmado sigue en vigor hasta el día de la firma? Sobre todo por el tema cirbe, pedimos préstamo para una parte que nos faltaba y claro, miedo me da ahora que esperando a que este solucionado el tema del registro, les de por mirar cirbe y apañados vamos. Supongo o espero que riesgos ya no volverá a mirarlo, verdad? 

De nuevo, muchas gracias

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Sobre tu duda, la FEIN seguirá en vigor hasta la firma, aunque el banco tiene derecho a retirarla si las circunstancias del cliente cambian (si pide un préstamo, por ejemplo). Ahora bien, como el análisis de riesgos ya se ha hecho, es muy improbable que el banco vuelva a consultar tu información en la CIRBE, aunque no es algo que podamos asegurar al 100%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.