Hipoteca puente: ¿qué es y cómo funciona?

La hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario que se utiliza para comprar una casa o un piso nuevo sin vender tu actual vivienda hipotecada. En estos casos, el banco financia la nueva compra y pone como garantía del crédito tanto el inmueble nuevo como el actual. Y al vender el segundo, se amortiza parte de la deuda y se convierte en una hipoteca normal

La hipoteca tradicional se concede para financiar la compra de una vivienda concreta, normalmente la primera residencia. En este caso, el comprador empieza a pagar las cuotas desde el primer mes y mantiene el préstamo hasta su amortización total.

En cambio, la hipoteca puente está diseñada para personas que ya son propietarias de una vivienda y quieren mudarse a otra antes de haber vendido la actual. La entidad financiera concede un único préstamo que incluye parte del valor de la nueva vivienda, pero tiene en cuenta que el cliente destinará la venta de su casa actual a amortizar parte de la deuda.

El funcionamiento de las hipotecas puente es bastante distinto del de los préstamos hipotecarios convencionales, con los que se compra una vivienda a secas. Veamos cuál es todo el proceso desde que solicitas uno de estos productos hasta que vendes tu vivienda actual:

1. El banco hipoteca a la vez la casa nueva y la antigua (o el piso). Como tendrás dos viviendas hipotecadas, podrá financiarte hasta el 100% de la compra de la nueva; más el importe pendiente de tu actual préstamo hipotecario.

2. Se cancela el préstamo hipotecario que tienes sobre la vivienda que venderás con parte del dinero de la hipoteca puente. Los gastos asociados a esa cancelación (comisiones de amortización anticipada y levantamiento registral) los tendrás que pagar tú.

3. El banco aplica un período de carencia de capital de entre dos y cinco años (período puente). Durante ese tiempo, pagarás unas cuotas más bajas (solo intereses) para que tu endeudamiento no se dispare mientras intentas vender el piso o la casa donde vivías antes.

4. Una vez vendida tu anterior vivienda, tendrás que usar el dinero para reducir capital pendiente de tu hipoteca puente. A partir de ese momento, tendrás un único préstamo hipotecario sobre tu casa o piso nuevo.

Pero ¿qué pasa si no consigues vender tu anterior vivienda? En ese caso, cuando la carencia acabe, tu cuota se disparará, porque pagarás una hipoteca sobre dos inmuebles. Por este motivo, no te recomendamos recurrir a este producto si no tienes muy claro que podrás vender la vivienda que abandonas.

 Más tiempo para vender. Podrás financiar la compra de una nueva vivienda y vender la actual en un par de años. 

 Facilidades para pagar. Hasta que vendas tu casa, las cuotas serán más bajas, porque el banco te aplicará una carencia.

 Mayor riesgo de impago. Si no consigues vender la casa en el tiempo que te da el banco, perderás la carencia y pasarás a pagar unas cuotas muy altas. En el peor de los casos, si no puedes afrontar esas mensualidades, corres el peligro de perder las dos viviendas.

 La vivienda puede devaluarse. Es posible que tu casa se devalúe con el tiempo y que te la compren por menos dinero del que tenías previsto. En ese caso, liquidarás menos deuda tras la venta y te quedarás con una hipoteca de mayor importe (y con cuotas más caras). 

Si tu caso no encaja con una hipoteca puente —porque no quieres asumir doble garantía, temes no vender a tiempo o prefieres costes más simples— hay varias vías para coordinar la venta de tu casa actual con la compra de la nueva.

• La prórroga de arras es la más directa cuando ya tienes un comprador: pactáis por escrito ampliar el plazo de firma a cambio, normalmente, de una señal algo mayor o de penalizaciones claras si alguna parte incumple. Sirve cuando la operación está muy avanzada, el comprador es solvente y solo necesitáis tiempo para cerrar tasaciones, hipoteca y papeleo.

• Introducir una condición suspensiva en tu contrato de compra: la adquisición de tu nueva vivienda queda condicionada a que vendas la actual (o a que te concedan financiación). Si no se cumple la condición en el plazo previsto, el contrato se resuelve sin penalización o con la penalización pactada. Es útil si aún no tienes comprador firme y no quieres quedarte “atrapado” con dos viviendas; requiere que el vendedor acepte ese riesgo a cambio de un calendario razonable.

• Si el que compra tu vivienda está bien financiado, puedes explorar la subrogación del comprador: el nuevo propietario asume tu hipoteca existente (misma entidad), y tú te desligas de esa deuda el día de la escritura. Encaja cuando tu préstamo tiene buenas condiciones de mercado y el banco aprueba al comprador; reduce costes frente a cancelar y abrir una nueva, y simplifica tiempos.

Cuando el importe a cubrir es pequeño y de corto plazo —por ejemplo, para completar la entrada o los gastos— puedes plantearte una segunda hipoteca (garantizada sobre tu vivienda actual).