Hipoteca inversa: ¿qué es y cómo funciona?
¿Eres pensionista y tienes una vivienda en propiedad? Puedes sacarle partido con una hipoteca inversa: cobrarás dinero cada mes por tu casa y podrás seguir viviendo en ella. Descubre cómo funcionan estas hipotecas tan particulares, cuáles son sus ventajas y riesgos y si te convienen para complementar tu pensión.
Las hipotecas inversas son una opción interesante para ti si eres pensionista y dueño de una vivienda, pero necesitas o quieres tener ingresos adicionales. Con este tipo de hipoteca, puedes obtener ingresos extra por tu casa mientras continúas viviendo en ella.
Aunque se habla mucho de las hipotecas inversas en los medios, la verdad es que en España se contratan muy pocas. Según los datos provisionales del Consejo General del Notariado, durante el cuarto trimestre de 2024 se firmaron solo 94. Esto se debe a que se dirigen a personas con necesidades muy específicas y, sobre todo, a que conllevan algunas desventajas. En esta página te explicamos los detalles.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Seguramente ya sabes cómo funciona una hipoteca: el banco te presta dinero para que compres una casa y se lo devuelves en cuotas mensuales. Una hipoteca inversa funciona al revés: tú hipotecas tu casa o un piso y es la entidad la que te paga dinero durante un tiempo, que puede ser toda tu vida. Son un producto creado específicamente para personas mayores o dependientes que quieren cobrar un dinero extra para complementar su pensión.
¿Cuál es el beneficio para el banco? Que si falleces, tus herederos tendrán que pagar la hipoteca más intereses si quieren mantener la vivienda, aunque existen otras alternativas para no perjudicarlos que te contamos más adelante en esta página.
Tipos de hipotecas inversas
Desde el Banco de España distinguen entre dos tipos de hipotecas inversas:
Requisitos para pedir una hipoteca inversa
Como te hemos dicho, solo podrás contratar una hipoteca inversa si eres una persona mayor o dependiente. Los requisitos que hay que cumplir en la mayoría de los casos son los siguientes:
Tener una vivienda en propiedad y libre de cargas, es decir, que no esté hipotecada. Puede ser una casa o un piso, tu residencia habitual o tu segunda vivienda... Tendrás más opciones de que te den una hipoteca inversa si la vivienda tiene un valor alto y está situada en una ciudad importante.
Ser una persona mayor, discapacitada o dependiente. Tendrás esa consideración si cumples uno de estos requisitos:
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Si tienes 65 años o más, aunque sabemos que hay entidades que elevan esa edad hasta los 70 años.
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Si tienes 65 años o más y sufres una discapacidad igual o superior al 33%.
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Si tienes dependencia severa o gran dependencia. En este caso, no importa la edad que tengas.
Normalmente, a la entidad que te conceda la hipoteca inversa le dará igual tu nivel de ingresos y tu solvencia económica, así que no te pedirá que justifiques tus ingresos o que presentes avales. Ten en cuenta que espera recuperar su dinero cuando fallezcas, como explicaremos más adelante.
¿Cuánto dinero puedo ganar con una hipoteca inversa?
La gracia de las hipotecas inversas es que te permiten cobrar un dinero por hipotecar tu casa. Pero ¿de cuánto estamos hablando? Lo cierto es que dependerá de tu edad y del valor de la vivienda: recibirás una mayor renta si tu edad es avanzada y el inmueble tiene un valor alto.
Ahora bien, tenemos que advertirte de que no cobrarás mucho dinero, a no ser que hipoteques una casa con un valor muy alto. Normalmente, el banco te prestará entre el 20% y el 30% del valor del inmueble (hasta el 60% en casos excepcionales), por lo que las cuotas que cobrarás no serán muy elevadas.
Por ejemplo, pongamos que vas a contratar una hipoteca inversa sobre una vivienda de 250.000 euros. Según los simuladores de varias entidades que ofrecen estos productos, podrías cobrar una cuota de entre 125 y 375 euros, dependiendo de las condiciones que te ofrezcan.
Si lo prefieres, puedes pedir a la entidad que te dé todo el dinero de golpe en vez de en cuotas o una parte de golpe y otra en cuotas.
¿Qué pasa con la hipoteca inversa cuando fallece el titular?
La hipoteca inversa está vigente hasta que fallecen todos sus titulares. A partir de ese momento, la deuda pasa a los herederos, que serán los responsables de devolver todo lo que haya pagado la entidad más los intereses generados hasta la defunción. Pero los herederos no están obligados a aceptar esa deuda. Estas son las opciones que tienen:
Si tienes dinero suficiente, puedes cancelar anticipadamente la hipoteca inversa antes de tu fallecimiento. Así, tus herederos no tendrán que responsabilizarse de la deuda. En este caso, eso sí, te tocará pagar la comisión por amortización anticipada que aparezca en la escritura.
¿Qué entidades ofrecen hipotecas inversas?
¿Crees que este producto se ajusta a tus necesidades y a tu perfil? En ese caso, tenemos malas noticias para ti: hay muy pocas entidades que concedan hipotecas inversas. Las ofrecen unas pocas aseguradoras como Caser, Óptima Seguros o Grupo Retiro y un número muy reducido de bancos como Banco Santander (en colaboración con Mapfre), CaixaBank y Caja de Ingenieros.
Desde HelpMyCash, como hacemos siempre, te recomendamos acudir a varias entidades y comparar las condiciones de sus propuestas. Fíjate en el porcentaje de la vivienda que te hipotecarán, en la cuota que te pagarán, en cuál será el interés y las comisiones por amortización anticipada... Así, podrás valorar qué banco o aseguradora te ofrece la mejor hipoteca inversa.
¿Vale la pena contratar una hipoteca inversa?
Ahora que ya sabes cómo son estos préstamos tan particulares, toca hacerse la pregunta del millón: ¿vale la pena pedir una hipoteca inversa? Como suele pasar en el mundo de las finanzas, todo dependerá de tu perfil.
En general, contratar una hipoteca inversa solo es una buena idea si quieres cobrar un pequeño plus de dinero para complementar tu pensión y no tienes intención de vender tu casa antes de fallecer ni dejarla en herencia a nadie. O, en caso de tener herederos, si sabes que pueden asumir la deuda o que no quieren tu vivienda.
Si tus circunstancias son otras, existen otros métodos de conseguir dinero sin los inconvenientes de contratar una hipoteca inversa. Por ejemplo, puedes alquilar una habitación de tu vivienda (o la casa entera, si no vives en ella) o puedes vender tu casa y mudarte a otra más barata, quedándote con el dinero que te sobre.
Alternativas a pedir una hipoteca inversa
Para terminar, queremos hablarte de otras opciones parecidas a la hipoteca inversa que te pueden ofrecer algunas entidades si tienes una vivienda en propiedad y quieres sacarle partido para complementar tu pensión. Eso sí, ten en cuenta que todas ellas implican poner tu inmueble a la venta y que, por lo tanto, tus herederos ya no la podrán recibir.
Estas alternativas son las siguientes:
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