Hipoteca autopromotor: construye tu propia casa
Una hipoteca autopromotor te permite financiar la construcción de tu futura casa, pero no es como una hipoteca convencional: necesitarás un terreno y el dinero se te entregará por fases. Sigue leyendo para descubrir cómo funciona este producto.
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¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor sirve para financiar la construcción de una casa en un terreno que es de tu propiedad. Se llama así porque su finalidad es la autopromoción, es decir, la edificación de tu propia vivienda.
Sí, puedes pedir una hipoteca autopromotor para edificar una casa prefabricada o modular, pero deberá estar anclada al suelo o de forma consistente (no podrá ser móvil) y habrá que aportar los mismos permisos que para construir un inmueble convencional.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas para autopromoción?
Actualmente, solo Bankinter publica abiertamente las condiciones de sus hipotecas autopromotor. Puedes consultar aquí sus ofertas:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 3,60% | 4,90% |
| TAE | 4,30 % | 5,37 % |
| Cuota | 506 € | 579 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,70% | E + 2,00% |
| TAE | 3,46 % | 4,51 % |
| Cuota | 466 € | 536 € |
Hay otras entidades como Banco Santander, ABANCA, BBVA, Banco Sabadell o UCI que tienen productos específicos para esta finalidad, pero no publican sus condiciones. Es decir, que para conocer el precio de sus hipotecas autopromotor tendrás que acudir a una oficina y preguntar.
También puedes negociar la contratación de estos productos con prácticamente cualquier entidad financiera tradicional, como CaixaBank, Unicaja, Kutxabank… Estos bancos no tienen una hipoteca autopromotor en su catálogo, pero sabemos de primera mano que las conceden si el perfil del solicitante les cuadra.
¿Buscas hipoteca? Utiliza el comparador de HelpMyCash para consultar todas las ofertas del mercado.
¿Cómo funcionan las hipotecas autopromotor?
Una de las grandes diferencias entre una hipoteca normal y una de autopromoción es el método de entrega del dinero. En la primera, se presta el dinero de golpe. Pero para financiar la construcción de la vivienda, el dinero se entrega por fases:
Fase inicial o “suelo”
Una vez firmada la hipoteca ante notario, el banco te entrega un porcentaje del importe concedido (normalmente la mitad) para que puedas pagar el inicio de la edificación.
Fase de certificaciones
A medida que la obra avanza, el banco realiza diversas entregas sucesivas. Eso sí, antes de cada disposición, la entidad exige certificaciones del arquitecto que acrediten que la construcción se produce según lo previsto.
Fase de fin de obra
Cuando el arquitecto certifica que la edificación ha terminado, el banco hace una última entrega de dinero (entre el 10% y el 20% del importe de la hipoteca) para que se pueda terminar de pagar la factura de la constructora.
¡Importante! Mientras duran las obras, los bancos suelen ofrecer una carencia hipotecaria para que las cuotas sean más bajas (solo de intereses). Normalmente, este período de carencia dura unos dos años.
Requisitos: ¿quién puede pedir una hipoteca autopromotor?
Como es lógico y normal, para contratar una hipoteca autopromotor debes cumplir con una serie de requisitos y condiciones. Cada banco tiene su propia política de riesgos, pero casi todos te exigirán lo siguiente:
Tener un terreno en propiedad: debes ser propietario o dueña de un terreno inscrito a tu nombre en el Registro de la Propiedad, sin cargas y con calificación de suelo urbano.
Ser solvente: necesitas tener ahorros, un buen trabajo y sueldo... En nuestra página sobre los requisitos de las hipotecas te contamos más detalles sobre cuáles suelen ser las exigencias de los bancos.
¿Se puede pedir una hipoteca autopromotor sin tener terreno?
Es muy complicado, pero existen alternativas: puedes pedir una hipoteca para financiar el terreno y la autopromoción, contratar una hipoteca aparte para comprar el solar o adquirirlo con un préstamo personal; siempre que te lo puedas permitir.
Documentación para construir tu propia casa
Pero no solo es necesario que cumplas los requisitos: también deberás aportar diversos documentos tanto para que te aprueben la hipoteca autopromotor, como para poder iniciar la construcción de tu futura casa.
Veamos qué certificados y licencias hay que aportar para edificar tu propia vivienda y cómo puedes conseguir cada documento:
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Nota simple del terreno: la debes pedir al Registro de la Propiedad.
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Licencia de construcción: la tiene que expedir el ayuntamiento del municipio en el que quieres hacer la obra.
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Proyecto elaborado por un arquitecto: el Colegio de Arquitectos que corresponda según tu región tendrá que validar ese proyecto.
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Presupuesto de ejecución: te lo debe preparar la empresa constructora.
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Certificado de eficiencia energética de tu futura casa: te lo tiene que entregar la constructora durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.
Claves para conseguir la mejor hipoteca autopromotor
En general, las hipotecas para autopromoción suelen ser más caras que las convencionales, porque el banco se arriesga más con una construcción que con una compra normal. Pero eso no significa que no puedas conseguir uno de estos productos a buen precio. Ahí van tres consejos que te ayudarán a contratar un préstamo hipotecario más barato para construir tu futura casa:
Negocia con tantos bancos como puedas. Cuantas más ofertas tengas sobre la mesa, más probabilidades tendrás de conseguir unas buenas condiciones. Además, tener otras alternativas te ayudará a negociar un mejor precio, sobre todo si tu situación económica es buena (los bancos no querrán dejarte escapar).
Si tienes muchos ahorros, úsalos para pagar una buena parte de la edificación. Como necesitarás menos dinero para financiar la autopromoción, el riesgo que correrá el banco será más bajo y estará más dispuesto a mejorar tus condiciones.
Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Hay bancos que te rebajarán el interés si la vivienda proyectada tiene una calificación energética B o superior; es decir, que te concederán una hipoteca verde.