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Toda la información sobre tu hipoteca

¿A qué nos comprometemos al firmar una hipoteca?

En estos momentos, con el precio del alquiler disparado en las principales ciudades españolas, muchas familias se preguntan si les saldría más a cuenta seguir de alquiler o comprar una casa para utilizar ese gasto mensual en obtener una vivienda en propiedad. 

Sin embargo, como es lógico, no todo el mundo tiene el dinero suficiente para comprarse una casa o un piso al contado. Por ello, en la mayoría de los casos resulta necesario firmar una hipoteca, que es un préstamo que tiene por garantía el inmueble adquirido (garantía hipotecaria) y, también, el conjunto de los bienes presentes y futuros del titular o titulares (lo que se conoce como garantía personal). 

A modo de resumen, esto significa que si el prestamista no paga las cuotas según lo acordado, el banco podrá embargarle la vivienda tras pasar por un proceso judicial. Y si el valor del inmueble ha bajado y no es suficiente para cubrir toda la deuda, también puede reclamar el embargo de los bienes presentes y futuros del prestatario hasta que quede saldada del todo. 

Así las cosas, firmar una hipoteca es, quizás, la decisión financiera más importante en la vida de una familia. En consecuencia, antes de hacerlo hay que tener muy claro qué producto podría adaptarse mejor a las necesidades de cada hogar y al perfil de los titulares, algo en lo que nos pueden ayudar las claves que repasaremos a lo largo de esta página.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de buscar financiación?

Buscar una hipoteca puede ser un camino largo y tedioso si no contamos con la información y las herramientas adecuadas, algo que HelpMyCash.com intenta solventar. Sin embargo, antes de ponernos a buscar una hipoteca debemos tener claras algunas consideraciones previas:

Hay que tener ahorros

Antes del estallido de la crisis, encontrar hipotecas 100 que cubrieran todo el precio de la vivienda era relativamente fácil. Pero tras la recesión, estos productos solo pueden conseguirse si se financia el piso de un banco o si se cuenta con un perfil determinado: ser joven sin deudas y con un buen empleo, tener una muy buena situación económica, etc. 

Así, actualmente, la financiación máxima que ofrecen los bancos es hasta el 80% del valor de tasación o compraventa del inmueble. En consecuencia, es necesario disponer de dinero ahorrado para cubrir la parte restante. Es fundamental tener muy claro este punto antes de dedicar tiempo a la búsqueda de una hipoteca.

Demuestra al banco que tienes buen perfil

Otro aspecto clave para conseguir financiación es tener una situación económica y laboral buena y estable para darle seguridad al banco. En ese sentido, generalmente se exige tener un empleo fijo, un contrato fijo y cierta antigüedad, pues a las entidades les da confianza en que el solicitante mantendrá su trabajo y podrá abonar las cuotas sin problemas. 

Además, es absolutamente fundamental cobrar una retribución que sea relativamente elevada. Como es lógico, cuanto mayores sean nuestros ingresos, más fácil será pagar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento nuestro sueldo bajara temporalmente.

Cuantas menos deudas, mejor ¡y sin impagos!

Aunque suene obvio, siempre conviene tenerlo en cuenta: si estamos muy endeudados, hacernos con una hipoteca será una misión prácticamente imposible. En ese sentido, desde el Banco de España aconsejan dedicar un máximo del 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras. En consecuencia, si la cuota de la futura hipoteca más las de los otros créditos que tengamos supera ese porcentaje, probablemente rechazarán nuestra solicitud. 

Asimismo, si aparece un impago en nuestro historial crediticio (ya sea en la CIRBE o en algún fichero de morosos), se dispararán las alarmas del departamento de riesgos del banco y nuestra petición se denegará automáticamente.

¿Garantías extra? Si puedes, evítalas

Contar con un amigo o familiar dispuesto a avalarnos mejorará nuestra posición ante el banco si no tenemos un perfil del todo bueno. Sin embargo, para el avalista esto supone un importante riesgo, pues no tiene nada que ganar y sí mucho que perder si no pagamos las cuotas a tiempo. 

Además, si podemos añadir otras garantías extra como otro inmueble u otro bien, tendremos más posibilidades de conseguir la aprobación y hasta de obtener algo más de dinero. En estos casos, eso sí, conviene pedir que la garantía solo esté ligada a una parte de la hipoteca para que esta quede liberada en cuanto la paguemos. De esta manera, si en el futuro tenemos problemas para hacer frente a las mensualidades, no arriesgaremos las dos propiedades.

Gastos… la partida a la que deberás dedicar aún más ahorros

Como decíamos, hay que tener dinero ahorrado para cubrir el 20% que los bancos no financian. Pero además, si queremos financiar la compra de una casa con una hipoteca, deberemos tener fondos propios suficientes para pagar también los gastos de compraventa y los de constitución. Sumados, su coste equivale a aproximadamente entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda

Los gastos de compraventa los tiene que abonar siempre el comprador de la vivienda, mientras que los de escrituración del préstamo hipotecario se reparten entre el banco y el cliente (aunque esto cambiará con la nueva ley hipotecaria). Haz clic en el siguiente enlace si quieres saber más sobre los gastos de hipoteca.

¿En qué fijarse para escoger entre la amplia oferta de hipotecas?

Si cumplimos todos los requisitos que se citan en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. No obstante, esta búsqueda puede ser tediosa, pues los bancos nos proporcionarán una gran cantidad de datos. De todos modos, debemos recordar que la información es poder si sabemos cómo usarla y en qué fijarnos:

El tipo de interés: la gran decisión

El tipo de interés es, básicamente, lo que nos cobra el banco por prestarnos su dinero, aunque la manera de aplicarse puede variar. En el siguiente listado vemos cuáles son los distintos métodos, aunque si queremos ampliar la información, podemos hacer clic sobre el nombre de cada categoría: 

  • Hipotecas fijasestos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.

  • Hipotecas variablesen este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. 

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre 3 y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.

También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.

Financiación: cuánto nos van a prestar

Otro elemento importante es la financiación máxima que los bancos conceden, esto es, la parte de la compra de la casa que están dispuestos a cubrir con sus préstamos. Como ya hemos comentado, generalmente se financia un máximo del 80% del valor de tasación o compraventa si la vivienda es para uso habitual,un límite que no se suele superar para que no aumente el riesgo de la operación. 

En cambio, si lo que solicitamos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite bajará hasta el 60% o el 70%, así que necesitaremos disponer de un mayor volumen de ahorros para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar que cuanto más dinero necesitemos, mayor será el capital sobre el que se calculen los intereses, por lo que es mejor que rebajemos esa cifra a lo que realmente necesitemos para no pagar de más.

Plazo: el punto en el que hay que buscar el equilibrio

Como ya nos da a entender su propia denominación, el plazo es el tiempo que el banco nos da para amortizar la hipotecaes decir, para devolverle el dinero que nos ha prestado (más los intereses) del modo acordado. 

Si el período de amortización es prolongado, las cuotas que tendremos que pagar serán más bajas, pues tendremos más tiempo para devolver la misma cantidad de dinero. No obstante, como se devengarán intereses durante más tiempo, habrá que pagar más por este concepto. Por ello, lo aconsejable es buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, pues así no tendremos que abonar más de la cuenta en intereses y tendremos menos problemas para hacer frente a las cuotas.

Comisiones y vinculación: cuantas menos mejor

Las comisiones son cargos que cobran algunos bancos cuando llevan a cabo ciertas operaciones. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, pues se paga al firmar la escritura), la de subrogación (que se aplica al cambiar de banco), la de novación (cobrada al modificar cualquier cláusula) y la de amortización anticipada o desistimiento (a pagar si se devuelve dinero antes de tiempo). 

Además, en las hipotecas fijas y en las mixtas (en su tramo fijo) se puede incluir la denominada comisión de riesgo de tipo de interés. Eso sí, esta solo puede cobrarse si una cancelación anticipada o una subrogación genera una pérdida financiera a la entidad. 

Y por otra parte, las vinculaciones son aquellos requisitos que ciertos bancos exigen cumplir a cambio de bajar el interés aplicado. Algunas no tienen coste (como domiciliar los ingresos o los recibos), pero obligan al cliente a mantenerse ligado a la entidad durante toda la vida del préstamo. Otros, en cambio, sí nos pueden costar dinero (los seguros, los planes de pensiones, las tarjetas de crédito...), algo que deberemos tener presente cuando calculemos el precio total de la hipoteca. 

En cualquier caso, solo es recomendable cumplir las condiciones de vinculación si los entendemos, si nos convienen y si la bajada del interés compensa el coste de los productos adicionales que haya que contratar para acceder a la rebaja.

Cláusulas abusivas: ¡cuidado con ellas!

Los bancos han tenido que devolver mucho dinero en estos últimos años debido a la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que actualmente no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

No obstante, como existen un buen número de cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, el vencimiento anticipado, los intereses moratorios, el mal reparto de los gastos de hipoteca...) que también se consideran abusivas es imprescindible que nos informemos bien al respecto. 

La clave, como siempre, está en leer con detenimiento el contrato y no firmar nada que no entendamos al 100%. En ese sentido, no debe darnos vergüenza preguntar lo que no comprendamos al banco, al notario o en foros especializados como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

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¿Vas a firmar una hipoteca pero tienes dudas sobre si te conviene o no?

En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:

  • Cuál es la información que debe reflejar una FIPER
  • Qué condiciones pueden influir en el coste de tu hipoteca
  • Qué pasos debes dar antes de firmar un préstamo hipotecario

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Herramientas para facilitar la búsqueda de hipoteca

Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo: 

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado. 

  • Comparador de hipotecases la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar. 

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

  • Calculadora de cuota: si te decantas por una hipoteca variable, debes calcular la cuota en diferentes escenarios posibles ya que aunque el euríbor actualmente está en negativo, en los peores años de la crisis superó el 5%. En la siguiente calculadora puedes hacer esta operación fácilmente.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
  • Cuáles son todas las cláusulas peligrosas o abusivas que debemos evitar
  • Cómo puedes calcular si puedes permitirte la contratación de la hipoteca

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Ya tengo hipoteca, ¿puedo modificarla?

Aunque hayamos dedicado mucho tiempo y esfuerzo a encontrar la hipoteca más adecuada, es posible que, con el paso de los años, queramos cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, modificar algún punto relacionado con el interés (rebajarlo, convertir una hipoteca variable en fija, cambiar el índice de referencia...), eliminar una comisión o productos vinculados, suprimir cláusulas que consideremos abusivas, ampliar el capital o el plazo de la hipoteca, añadir o quitar garantías, sustituir a un titular por otro, etc. 

Todas estas modificaciones pueden llevarse a cabo a través de diversas operaciones. En el listado siguiente vemos de qué maneras podemos cambiar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:

  • Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar todos los gastos de constitución de nuevo. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo podemos continuar ofreciendo una información de calidad, 100% gratuita para el usuario.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

  • 1 Respuesta
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  • 38 Visitas
Buenas! Os comento un poco. Mi pareja y yo hemos solicitado una hipoteca conjunta. Hasta el momento todo correcto. Ambos tenemos más de 15 años de antigüedad en nuestros trabajos. Y nóminas de 1500€. El caso es que esta todo ok. Tasaciones y demás. Pero ahora nos han pedido los extractos bancarios. Y lo que yo hago cuando cobro mi nomina es sacar la mayor parte de esta misma. Y guardarlo en casa. Por lo que alguna q otra vez la cuenta se ha quedado al descubierto hasta el 27 que me han vuelto a ingresar la nomina. Pero no hay deuda ninguna. Puede afectar a la hora de que me concedan o no la hipoteca?
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Mery.

Tal como me describes tu caso, consideramos que es un punto negativo de cara a la entidad bancaria. Habrá que esperar acontecimientos, pero ya te avanzamos de que hay posibilidades de que rechacen tu petición.

¡Un saludo!

Hassan Lachhab Ahayzoun
Vivo fuera de espana @Hassan Lachhab Ahayzoun - hace 2 días
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Hola, vivo fuera, y quiero comprar un piso en espana, pero bueno ! los bancos me dan solo el 60% del precio ! el piso està en la playa al rededor de Valencia. es posible beneficiarce de un CROWDLENDING a cambio de vacaciones segun aportacion al proyecto ?! o si alguien puede proponer otra solucion por favor ! gracias a todos
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Hassan Lachhab Ahayzoun.

En primer lugar, hay que decir que es normal que los bancos de aquí no quieran financiarte más del 60%. Cuando la hipoteca es para una segunda vivienda, la entidad se arriesga más, pues es más probable que el titular deje de pagar las cuotas si tiene problemas económicos (más aún si vive fuera del país). Por ello, suelen prestar menos dinero y ofrecer un plazo de reembolso algo más corto. 

En cuanto a tu cuestión, creemos que nos preguntas por el crowdfunding de recompensa, pues el crowdlending consiste en la financiación participativa mediante préstamos. Lo cierto es que sí puedes colgar tu proyecto en una de estas plataformas y pedir el dinero que necesitas a cambio de ofrecer vacaciones, pero que los usuarios te lo den o no dependerá muchísimo de lo atractivo que resulte el proyecto. 

En cuanto a las alternativas, puedes intentar ofrecer garantías adicionales para que el banco financie más del 60% (avalistas, por ejemplo), aunque al vivir fuera de España, puede que no te las acepten si pones como cotitular o avalista a una persona que también viva en el extranjero. Otra alternativa podría ser pedir un crédito para cubrir la parte que necesites, pero es algo muy poco recomendable por el sobreendeudamiento que implica. 

Un saludo. 

Quiero saber si se puede solicitar capital a la vez que se mejoran las condiciones iniciales de la hipoteca, por ejemplo 40000€ y comenzar la nueva etapa con una deuda de 120000€. Tengo un hipoteca con CaixaBank concedida con 176000€, me quedan 75000€ pendientes, quiero mejorar las condiciones y solicitar capital, subrogación o novacion? Se pueden solicitar ambas cosas a la vez? Gracias
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, Nico.

Lo primero que puedes hacer es una novación de hipoteca con tu actual entidad. Si el banco no accede en un primer momento, puedes consultar con otro banco para hacer una subrogación de hipoteca. Aunque debes saber que, en caso de que la nueva entidad bancaria acepte tu propuesta, tu actual banco podría hacer una contraoferta que si igual o mejora al resto de las ofertas, tendrías que quedarte. Además, debes saber que si consigues mayor liquidez, implicaría que tuvieras que ampliar durante más años las obligaciones de pago.

Por otra parte, si puedes hacer una novación, tendrías que tener un dinero extra para afrontar los honorarios de la notaría (entre el 0,2% y el 0,5% sobre el capital pendiente del préstamo hipotecario), el IAJD (depende de la comunidad autónoma donde vivas), los gastos del registro (250 euros aproximadamente), los costes de la gestoría (unos 250 euros) y la tasación por la ampliación de capital (puede superar los 300 euros).

Por otro lado, debes ver en tu contrato si hay una comisión por novación que puede rondar el 1% del capital pendiente de la hipoteca.

¡Un saludo!

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