Exención por reinversión en vivienda habitual al vender

La exención por reinversión se plantea cuando vendes tu vivienda habitual y destinas el importe obtenido a otra vivienda que también vaya a ser tu habitual. En los casos compartidos, lo que más pesa para que encaje no es solo vender y volver a comprar, sino qué vivienda vendes, cuánto reinviertes de verdad y si estás dentro del plazo de dos años, tanto antes como después de la venta. Si la vivienda que vendes no tiene consideración de habitual, por ejemplo porque ha estado alquilada y ya no resides en ella, lo normal en las respuestas es que no puedas aplicar la exención. También se repite que la operación se declara igualmente en el IRPF, incluso cuando piensas acogerte a la exención o cuando no ha habido ganancia.

• La vivienda vendida debe ser la habitual. En varias respuestas se insiste en que haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años es una referencia clave. Si vendes una segunda residencia o una vivienda heredada que no era tu residencia habitual, no se aplica igual.
• El plazo de dos años aparece de forma constante. Puede contar desde la venta hacia adelante o desde la compra hacia atrás. Esto es importante si ya has comprado la nueva vivienda y luego vendes la anterior.
• No siempre cuenta todo el precio de venta bruto. En los casos con hipoteca pendiente, las respuestas señalan que suele tomarse como referencia el importe obtenido tras restar esa deuda pendiente. Si reinviertes solo una parte, se habla de reinversión parcial y la exención sería proporcional.
• Comprar con hipoteca no impide la exención. En las respuestas se repite que lo relevante es el importe reinvertido en la nueva vivienda, no que uses exactamente el mismo dinero de la venta.
• Hay situaciones que generan más dudas. Entre ellas, comprar un terreno y construir, amortizar la hipoteca de la nueva vivienda, comprar con tu pareja con porcentajes distintos o vender elementos no vinculados a la vivienda, como una plaza de garaje aparte. En estos casos, varias respuestas recomiendan prudencia porque el encaje depende mucho de cómo pueda acreditarse cada situación.
• Reformar no equivale siempre a reinvertir. En un caso se indica que una reforma de baños y cocina, por sí sola, no suele encajar como reinversión.

Si estás valorando vender y volver a comprar, para ti la clave es revisar primero si la casa que vendes sigue siendo tu vivienda habitual, después calcular qué importe tendrías que reinvertir realmente y por último comprobar si tus fechas encajan dentro del plazo que se repite en casi todos los casos.