Exención por reinversión en vivienda habitual al vender: dudas y casos prácticos

Para estar exento del IRPF por la venta de tu vivienda habitual tienes que destinar a la nueva vivienda el importe que Hacienda considera "importe total obtenido". Cuando existía una hipoteca, ese importe suele calcularse como el precio de venta menos la cantidad destinada a cancelar la hipoteca y los gastos de la venta. Si sólo reinviertes parte del importe la exención será parcial y tributarás por la porción no reinvertida. Comprar la nueva vivienda con financiación no impide la exención: se considera reinversión el importe satisfecho por la adquisición incluso si se financia mediante un préstamo.

• Calcula el importe a reinvertir como precio de transmisión menos la cancelación de la hipoteca pendiente y los gastos vinculados a la venta como la comisión inmobiliaria y la plusvalía municipal. Ese es el mínimo que Hacienda considerará reinvertido.
• Plazo de reinversión es de dos años y puede contarse tanto antes como después de la venta. Declara la venta en la renta del año correspondiente y marca el compromiso de reinvertir para conservar la exención.
• Compra con hipoteca y amortizaciones: pedir un préstamo para comprar también se considera reinversión. Ha habido debate judicial sobre si sólo computan las cuotas pagadas en dos años o la totalidad del préstamo, por lo que conviene documentar la operación y, si procede, consultar caso concreto.
• Requisitos de vivienda habitual: para que la nueva vivienda sea reconocida como habitual suele exigirse habitarla en un plazo razonable desde la compra; en las consultas se menciona que la ocupación efectiva suele justificarse en los meses siguientes a la adquisición. Si la vivienda que vendes no ha sido realmente habitual durante al menos tres años, podrías perder la exención salvo excepciones como traslado o divorcio.
• Qué no cuenta o genera dudas: muebles y electrodomésticos no se computan como reinversión; las reformas solo se consideran cuando afectan a la estructura o reconstrucción; la exención por reinversión aplica al IRPF pero no exime del pago de la plusvalía municipal.

¿Y esto qué significa para ti? Calcula desde ya el neto que obtienes por la venta, guarda facturas de gastos y de la compra nueva y decide si vas a reinvertir total o parcialmente porque eso define si pagas IRPF y cuánto. Si el caso es complejo, documenta todo y consulta con Hacienda o un asesor antes de presentar la renta.