En la primera mitad de 2025 el mercado de la vivienda ha estado muy activo. Así lo refleja el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España. En el documento se señala que en los últimos 12 meses hasta junio se han firmado unas 745.000 compraventas de casas y pisos en España. Es una cifra muy parecida a la que se veía justo antes de la crisis de 2008. La diferencia es que ahora hay más hogares, así que, si lo miramos en proporción a la población, el volumen sigue por debajo del de entonces.
Aunque el nivel de actividad es muy alto, el ritmo de crecimiento se está frenando. En el segundo trimestre de 2025 las compraventas crecieron solo un 3,1 % frente al mismo periodo del año anterior. Es bastante menos que el 14% que se veía a comienzos de año o el 20% del final de 2024. Es decir, se sigue comprando mucho, pero ya no se acelera tanto como antes.
Precios disparados
Casi todo lo que se compra es vivienda usada. Alrededor del 90% de las operaciones son de segunda mano y solo una pequeña parte corresponde a obra nueva, algo muy distinto a lo que pasaba en los años del boom, cuando la vivienda nueva tenía mucho más peso.
Los precios, en cambio, sí han cogido velocidad. En el primer semestre de 2025 la vivienda se encareció un 12,5% de media en términos nominales. Es bastante más que el 4% de 2023 o el 8,4% de 2024. La vivienda usada sube incluso un poco más que la nueva. Si descontamos la inflación, el precio real de la vivienda crece algo más del 10% anual y está todavía un 17-18% por debajo del máximo que se alcanzó en 2007, antes del pinchazo de la burbuja.
Detrás de estas tensiones está, sobre todo, la demanda. En la primera mitad de 2025 se han creado unos 85.000 hogares nuevos y los extranjeros han comprado más de 29.000 viviendas. A esto se suman otros usos, como el alquiler turístico o de temporada y la demanda de jóvenes que todavía no han podido emanciparse. Frente a todo ello, la oferta de casas nuevas se queda corta: en ese mismo periodo solo se terminaron unas 45.000 viviendas nuevas y, en cómputo de 12 meses, la producción de obra nueva va muy por detrás del aumento del número de hogares. Por eso buena parte de la demanda solo se puede cubrir tirando de vivienda de segunda mano.
Financiación: más hipotecas, pero lejos del boom de 2008
En paralelo a este dinamismo en las compraventas, también ha crecido con fuerza el crédito hipotecario nuevo. En el segundo trimestre de 2025 el importe de las nuevas hipotecas para compra de vivienda aumentó un 26% respecto al año anterior.
El saldo total de hipotecas vivas para compra de vivienda empieza a aumentar, pero de forma moderada: en el segundo trimestre de 2025 era solo un 2,4% mayor que un año antes, según el Banco de España.
Las condiciones de concesión de hipotecas siguen siendo prudentes. Los bancos miran cuánto representa la hipoteca frente a los ingresos de la familia y cuánto se lleva la cuota mensual sobre ese sueldo. De media, el importe del préstamo equivale a unas cuatro veces y media los ingresos anuales del hogar, niveles parecidos a los de finales de los noventa. La cuota media supone algo más del 22% de los ingresos, por debajo del típico umbral del 30-35% que se considera de riesgo.
También son contenidos los porcentajes de financiación sobre el valor de la vivienda. El importe medio de las nuevas hipotecas ronda el 69% del valor de tasación y algo menos del 80% del precio de compraventa. Las hipotecas por encima del 80 % de financiación han crecido algo, pero siguen siendo minoritarias en comparación con lo que ocurría antes de 2008.
Por último, los plazos se han alargado un poco. La duración media de las nuevas hipotecas está en torno a los 26 años y medio, todavía por debajo de los 30 años que se veían en el pico del anterior ciclo y muy cerca de la media histórica de las dos últimas décadas.
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