Todos los gastos que hay que pagar para cancelar la hipoteca antes de tiempo

Devolver un préstamo hipotecario, en la mayoría de los casos, lleva varias décadas (normalmente entre 20 y 30 años). Sin embargo, hay familias que, gracias a su capacidad de ahorro, pueden cancelar su hipoteca antes de que llegue la fecha de vencimiento. De este modo, pueden deshacerse de la deuda para siempre, pero hay que decir que esta operación tiene diversos gastos asociados, especialmente si se quieren  borrar las cargas de la vivienda del Registro de la Propiedad.

Las comisiones de amortización del préstamo hipotecario

En general, a los bancos no les gusta que sus clientes decidan amortizar la hipoteca antes de que llegue la fecha de vencimiento, pues para ellos supone ganar menos dinero en intereses. Por ello, en muchos casos incluyen en la escritura la denominada compensación por desistimiento, una penalización que, por ley, no puede superar los siguientes límites:

• 0,5 % del capital pendiente si la cancelación se produce durante los primeros cinco años de vida del crédito.
• 0,25 % del principal pendiente si se efectúa la amortización a partir del sexto año del plazo.

Además, las hipotecas fijas también pueden incluir la llamada comisión de riesgo de tipo de interés, una compensación que se aplica cuando se genera una pérdida financiera al banco por cancelar una hipoteca anticipadamente o por subrogarla a otro banco. Su precio, que no está regulado, suele ser de entre el 0,5 % y el 5 %.

Lo que cuesta cancelar la hipoteca registralmente

Al devolverle al banco toda la deuda pendiente y pagar las correspondientes compensaciones por la amortización del préstamo hipotecario, quedaremos libres de las obligaciones contractuales. Sin embargo, en nuestra vivienda todavía figurará esa carga, pues para eliminarla es necesario levantar una escritura notarial y llevarla hasta el Registro para que oficialice la cancelación.

Este procedimiento requiere de la participación de diversos funcionarios públicos, así que tiene un coste. Veamos qué gastos debemos abonar para cancelar nuestra hipoteca registralmente:

• Los aranceles notariales y registrales: son los honorarios del notario y del registrador de la propiedad. Están regulados por ley y su coste depende del capital de nuestro préstamo hipotecario.
• Los honorarios de la agencia gestora: varían según la gestoría, pero suelen costar entre 200 y 500 euros. Solo hay que pagarlos si dejamos que el banco se encargue de todos los trámites.

En este punto conviene tener claro que el banco no puede encargarse de todos los trámites si no lo solicitamos explícitamente. Asimismo, tampoco puede cobrarnos ni un solo euro por la emisión del certificado de deuda cero, que es el documento que el notario necesita para verificar que la hipoteca ha sido totalmente amortizada.

¿Y si decido amortizar la hipoteca con un nuevo préstamo?

Cancelar la hipoteca anticipadamente es una operación que no solo se lleva a cabo para deshacerse de la deuda. Por ejemplo, hay consumidores que se piden un préstamo hipotecario nuevo para amortizar su crédito actual y mejorar así sus condiciones de financiación. En este caso, no habrá que efectuar ninguna cancelación registral, pero sí pagar los correspondientes gastos de constitución de la nueva hipoteca.

Estas costas corresponden a los aranceles notariales y registrales, a los honorarios de la gestoría, al precio de la tasación y al impuesto sobre actos jurídicos documentados. Conjuntamente, suelen suponer entre el 10 % y el 15 % del valor de la vivienda, así que deberemos contar con ahorros para hacerles frente. Asimismo, si la nueva hipoteca tiene una comisión de apertura, también tendremos que abonarla.

Sin embargo, si optamos por la subrogación de hipoteca, nos ahorraremos una buena parte de estos gastos. En la guía gratuita Cómo subrogar tu hipoteca encontraremos todos los detalles sobre esta operación.