Hipoteca puente: ¿qué es y cómo funciona?
Una hipoteca puente es un préstamo hipotecario que te permite comprar una vivienda aunque no hayas vendido tu actual casa hipotecada.
Te ayudamos a conseguir la hipoteca
Consigue la mejor hipoteca puente
¿Qué es una hipoteca puente?
La hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario que se utiliza para comprar una casa o un piso nuevo sin vender tu actual vivienda hipotecada.
- Te puede interesar si necesitas mudarte ya (por cambio de ciudad, necesidad de más espacio, nacimiento de hijos, etc), pero aún no han podido cerrar la venta de su antigua casa.
- El banco te financia la nueva compra poniendo como garantía tanto la vivienda nueva como la actual. Una vez vendes la anterior, amortizas parte del préstamo.
- Te permite ganar tiempo: consigues el dinero que necesitas para financiar la adquisición y te da algo de margen para poder vender tu inmueble sin prisas.
¿En qué se diferencia una hipoteca puente de una hipoteca tradicional?
La hipoteca tradicional se concede para financiar la compra de una vivienda concreta, normalmente la primera residencia. En este caso, el comprador empieza a pagar las cuotas (capital + intereses) desde el primer mes y mantiene el préstamo hasta su amortización total.
En cambio, la hipoteca puente está diseñada para personas que ya son propietarias de una vivienda y quieren mudarse a otra antes de haber vendido la actual. La entidad financiera concede un único préstamo que incluye parte del valor de la nueva vivienda, pero tiene en cuenta que el cliente destinará la venta de su casa actual a amortizar parte de la deuda.
Durante el periodo de transición, hasta que se vende la primera vivienda, los bancos suelen ofrecer un periodo de carencia o cuotas reducidas, lo que da flexibilidad al comprador para mudarse sin tener que soportar dos hipotecas completas a la vez. Una vez vendida la vivienda inicial, el capital obtenido se utiliza para amortizar el préstamo puente y este se convierte en una hipoteca estándar sobre la nueva casa.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas puente en 2025?
Los analistas de HelpMyCash hemos analizado el mercado y descubierto que, ahora mismo, solo hay una hipoteca puente publicitada: la Hipoteca Cambia de Casa de Banco Santander. Puedes consultar aquí sus condiciones:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,74% | E + 1,84% |
| TAE | 3,39 % | 4,07 % |
| Cuota | 466 € | 523 € |
De todas formas, hay otros bancos que pueden concederte una hipoteca puente aunque no lo anuncien abiertamente. Para que te la aprueben, eso sí, deberás tener un buen perfil (ahorros, ingresos altos y estabilidad laboral) y negociarlo. Nuestro consejo, como siempre, es que pidas financiación a varias entidades y compares todas las opciones.
¿Cómo funciona una hipoteca puente?
El funcionamiento de las hipotecas puente es bastante distinto del de los préstamos hipotecarios convencionales, con los que se compra una vivienda a secas. Veamos cuál es todo el proceso desde que solicitas uno de estos productos hasta que vendes tu vivienda actual:
En primer lugar, el banco hipotecará a la vez la casa nueva y la antigua (o el piso). Como tendrás dos viviendas hipotecadas, podrá financiarte hasta el 100% de la compra de la nueva; más el importe pendiente de tu actual préstamo hipotecario.
En segundo lugar, se cancelará el préstamo hipotecario que tienes sobre la vivienda que venderás con parte del dinero de la hipoteca puente. Los gastos asociados a esa cancelación (comisiones de amortización anticipada y levantamiento registral) los tendrás que pagar tú.
En tercer lugar, el banco te aplicará un período de carencia de capital de entre dos y cinco años (periodo puente). Durante ese tiempo, pagarás unas cuotas más bajas (solo intereses) para que tu endeudamiento no se dispare mientras intentas vender el piso o la casa donde vivías antes.
En cuarto lugar, cuando vendas tu anterior vivienda, tendrás que usar el dinero para reducir capital pendiente de tu hipoteca puente. A partir de ese momento, tendrás un único préstamo hipotecario sobre tu casa o piso nuevo.
Pero ¿qué pasa si no consigues vender tu anterior vivienda? En ese caso, cuando la carencia acabe, tu cuota se disparará, porque pagarás una hipoteca sobre dos inmuebles. Por este motivo, no te recomendamos recurrir a este producto si no tienes muy claro que podrás vender la vivienda que abandonas.
¿Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca puente?
Si estás considerando solicitar una hipoteca puente, es importante que conozcas los requisitos mínimos que el banco exige para su aprobación:
Probabilidad de venta de tu vivienda actual. La entidad evaluará la ubicación de tu propiedad, la demanda en la zona y las probabilidades de venta a corto o medio plazo. Si determinan que tu propiedad es difícil de vender, podrían rechazar la solicitud de la hipoteca puente.
Cantidad amortizada. En términos generales, los bancos suelen exigir que hayas pagado un porcentaje mínimo de tu hipoteca actual para otorgarte una hipoteca puente, aunque este porcentaje varía entre entidades. Por ejemplo, podrían exigirte haber cancelado al menos el 20% de tu préstamo.
Capacidad de pago. El banco también evaluará que la cuota de tu hipoteca puente no supere el 30% de tus ingresos. En este punto, desde HelpMyCash te aconsejamos que te asegures de poder cubrir la cuota de tu hipoteca una vez que finalice el período de carencia. Si no logras vender la vivienda y no puedes pagar la cuota, que será considerablemente más alta en este momento, el banco podría embargar ambas propiedades para recuperar la deuda.
Resto de requisitos habituales para pedir una hipoteca. Además de los requisitos específicos para una hipoteca puente, los bancos evaluarán los mismos parámetros que cuando solicitaste tu primer préstamo hipotecario. Puedes consultar estas condiciones para solicitar una hipoteca aquí.
Ventajas y desventajas de un préstamo puente
Pedir una hipoteca puente suele ser una opción interesante cuando planeas comprar una nueva vivienda antes de vender la anterior, pero también conlleva una serie de riesgos. Estas son sus ventajas y desventajas:
Más tiempo para vender. Podrás financiar la compra de una nueva vivienda y vender la actual en un par de años.
Facilidades para pagar. Hasta que vendas tu casa, las cuotas serán más bajas, porque el banco te aplicará una carencia.
Mayor riesgo de impago. Si no consigues vender la casa en el tiempo que te da el banco, perderás la carencia y pasarás a pagar unas cuotas muy altas. En el peor de los casos, si no puedes afrontar esas mensualidades, corres el peligro de perder las dos viviendas.
La vivienda puede devaluarse. Es posible que tu casa se devalúe con el tiempo y que te la compren por menos dinero del que tenías previsto. En ese caso, liquidarás menos deuda tras la venta y te quedarás con una hipoteca de mayor importe (y con cuotas más caras).
¿Cuándo es buena idea pedir una hipoteca puente?
Teniendo en cuenta todo esto, te aconsejamos contratar una hipoteca puente solo en estos casos:
Si has encontrado una nueva casa que te encanta pero aún no has vendido la anterior. En esta situación, la hipoteca puente puede facilitar la transición.
Si has firmado un contrato de arras y se acerca la fecha de vencimiento sin haber vendido tu propiedad actual. En este caso, una hipoteca puente puede ser una solución si no puedes obtener una prórroga de las arras.
Si consideras que tu casa actual es fácil de vender. Es importante evaluar si tu vivienda tiene demanda en el mercado antes de optar por una hipoteca puente. En nuestra página sobre la venta de pisos explicamos qué requisitos debe reunir una casa para poder venderla.
Si puedes pagar las cuotas incluso si no logras vender tu casa. Asegúrate de que el pago mensual no supere el 30% de tus ingresos netos mensuales sin el período de carencia.
En caso de que creas que una hipoteca puente no es para ti o de que no te la concedan, existen otras alternativas que puedes explorar. Por ejemplo, puedes esperar a vender la vivienda, ampliar el préstamo hipotecario que tienes sobre tu casa actual o contratar una segunda hipoteca.
Costes de la hipoteca puente
Tipos de interés aplicados
Las hipotecas puente suelen tener tipos de interés algo más altos que las hipotecas convencionales, ya que implican un mayor riesgo para la entidad (el cliente mantiene dos viviendas hasta la venta de la primera).
El interés puede ser fijo, variable o mixto, aunque lo habitual es que las condiciones sean menos competitivas que en una hipoteca estándar. Además, durante el periodo puente se pueden ofrecer cuotas reducidas o incluso solo el pago de intereses, lo que suaviza el esfuerzo inicial.
Comisiones y gastos asociados
Al igual que cualquier otra hipoteca, una hipoteca puente puede incluir:
Comisión de apertura, que suele aplicarse sobre el capital concedido.
Comisión por amortización anticipada, en caso de devolver el préstamo antes de lo pactado (algo frecuente si la venta de la vivienda anterior se produce rápido).
Gastos de tasación de ambas viviendas (la que se compra y la que se vende).
Gastos de notaría, registro y gestoría, que acompañan a cualquier operación hipotecaria.
En definitiva, los costes de una hipoteca puente tienden a ser más elevados que los de una hipoteca tradicional, tanto en intereses como en comisiones, por lo que conviene calcular bien si la flexibilidad que aporta compensa el sobrecoste.
¿Tienes dudas? Deja tu pregunta en nuestro foro y un experto te responderá en menos de 48 horas.