La tasa anual equivalente (TAE), que es un indicador que refleja el coste anual aproximado de un préstamo, se suele utilizar para comparar el precio de estos productos, pues cuanto más bajo es su valor, menos cuesta la financiación. Sin embargo, la nueva fórmula de cálculo establecida en la ley hipotecaria de 2019 ha provocado que la TAE ya no sirva para comparar las hipotecas variables de varios bancos. En este artículo analizamos por qué y explicamos de qué otras maneras podemos saber si una oferta es buena o no.

¿Cómo se calcula ahora la TAE de una hipoteca a tipo variable?

Según el Anexo II de la Ley 5/2019, si una hipoteca tiene un interés inicial y posteriormente se aplica un tipo referenciado a un índice (como ocurre con la mayoría de los préstamos a tipo variable), la TAE debe calcularse partiendo del supuesto de que “el tipo deudor es el mismo que el vigente en el momento de calcularse la tasa anual equivalente”.

Esto significa, explicado en palabras más comprensibles, que para calcular la TAE de las hipotecas variables hay que considerar que el interés siempre es el fijo inicial. Es decir, que si el préstamo tiene un tipo del 1,99% fijo durante el primer año y de euríbor más 1% después, la TAE debe calcularse como si se aplicara un interés del 1,99% durante todo el plazo.

¿Por qué ya no sirve para comparar estos productos?

Con este cambio, por lo tanto, la tasa anual equivalente ya no es un indicador útil para saber si una hipoteca a tipo variable es más barata que otra, pues para calcularla ya no se usa el interés ligado al euríbor. Lo podemos ver claramente con el siguiente ejemplo:

Hipoteca A Hipoteca B
Importe 150.000€ 150.000€
Plazo 30 años 30 años
TAE 2,15% 2,26%
Interés 1,89% el primer año

E + 1% los siguientes

1,99% el primer año

E + 0,90% los siguientes

Cuotas* 546,21€/mes el primer año

467,02€/mes los siguientes

553,68€/mes el primer año

460,69€/mes los siguientes

Otros gastos Tasación: 300€

Seguro de hogar: 200€/año

Tasación: 300€

Seguro de hogar: 200€/año

COSTE TOTAL 25.377,99€             23.264,82€

*Con un euríbor al -0,261% para toda la vida del préstamo

Como vemos, la Hipoteca B es más barata que la A, pese a tener una TAE algo más alta. Por culpa de la nueva fórmula, la tasa anual equivalente de ambos productos se calculan con el interés del primer año, de ahí que su valor sea menor en la Hipoteca A.

¿Cómo puedo identificar las mejores hipotecas variables?

Así las cosas, si ya no nos podemos fijar en la TAE para saber si una hipoteca variable es mejor que otra, ¿cómo podemos comparar varias ofertas? Lo explicamos a continuación:

  • Primero hay que mirar cuál es el tipo fijo inicial, que es el interés que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses de vida del crédito. Lo ideal es que no supere el 2%.
  • También hay que fijarse en el diferencial, es decir, en el porcentaje que se suma al euríbor para determinar el interés que se aplica después de que se aplique el interés inicial. Cuanto más bajo sea (sobre todo si es inferior al 1%), mejor.
  • Asimismo, debemos fijarnos en los productos extra que haya que contratar (seguros, cuentas, tarjetas…) para acceder al interés de la oferta. Es recomendable no firmar muchos servicios (un máximo de tres) y que estos no tengan un coste alto.
  • Para terminar, también es aconsejable mirar si el banco nos cobrará comisiones de apertura, amortización, subrogación o novación. Si no nos aplica estos cargos, nos podremos ahorrar un dinero.

¿Quieres saber en qué más debes fijarte cuando busques hipotecas variables? Encontrarás esa información en nuestra guía hipotecaria gratuita:


Autor: Miquel Riera


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