La TAE de la hipoteca, un indicador útil para saber cuánto costará tu préstamo hipotecario fijo

Lo que más nos interesa a la hora de contratar una hipoteca es saber cuánto nos va a costar, tanto mes a mes, como en total. Sin embargo, cuando utilizamos un comparador de hipotecas podemos ver que hay dos porcentajes que tienen que ver con el precio: el TIN y la TAE de la hipoteca. A continuación explicamos qué son, porqué la tasa anual nos aporta más información y qué limitaciones tiene en el caso de que nos interesen las hipotecas fijas.

La TAE de la hipoteca es útil para conocer el precio general de las fijas

Lo primero que debemos saber es que el TIN es el interés propiamente dicho y determina cuánto pagaremos de cuota mensual y qué beneficio obtendrá el banco por prestarnos dinero. Sin embargo, la TAE de la hipoteca es la tasa anual equivalente que además del interés incluye información relativa a la comisión de apertura, el precio de los productos vinculados y los gastos de compraventa y de constitución de la hipoteca. En la siguiente tabla, podemos ver estos dos indicadores y otras características de algunas hipotecas:

La TAE de la hipoteca es significativamente más alta que el TIN en todos estos productos y es que no solo indica el interés sino también otras cuestiones que afectan al precio del producto. De hecho, la TAE es un indicador más útil para comparar hipotecas fijas que variables, porque en estos productos el interés no está influido por el euríbor y siempre se mantiene. Sin embargo, al comparar hipotecas variables, podemos encontrarnos con una situación en la que dos entidades cojan dos valores de euríbor diferentes para calcular su TAE, lo que dificultaría la comparación.

¿Qué limitaciones tiene la tasa anual a la hora de saber el precio real?

Si bien se trata de un indicador muy útil para tener una primera idea sobre el precio de un producto, tiene cuatro grandes limitaciones que hacen que solo podamos considerarla de manera aproximada:

1. No contempla comisiones por operaciones futuras: es difícil saber si en un futuro amortizaremos parte de nuestra hipoteca, realizaremos una novación para cambiar alguna condición o nos querremos subrogar a otro banco. Sin embargo, estas operaciones a menudo tienen una comisión que la TAE de la hipoteca no refleja de ningún modo.
2. La vinculación es orientativa: el precio de las vinculaciones de pago, como los seguros de vida u hogar, dependerá de nuestro perfil. Cada entidad establece sus propios criterios a la hora de decidir qué perfil cogen de referencia para valorar la vinculación, por lo que en ocasiones la tasa anual de dos hipotecas no es comparable.
3. No todas las hipotecas tienen los mismos gastos: en la misma línea que la vinculación, y dado que no hay un criterio establecido sobre qué gastos de hipoteca debe asumir el cliente y qué otros son responsabilidad del banco, cada entidad determina cuáles incluye en el cálculo de este indicador.
4. No tiene en cuenta las penalizaciones: si no aceptamos la vinculación, el banco puede subirnos el interés que nos ofrece en un primer momento. Este incremento tampoco está reflejado en el indicador.

Por eso, si queremos saber cuánto nos va a costar realmente nuestra hipoteca, debemos pedir a la entidad la información específica que se ajuste a nuestro perfil y usar herramientas como la calculadora de hipotecas de HelpMyCash.com.