La crisis de vivienda en España ha alcanzado un nivel de deterioro que desborda lo social y amenaza con tensar al máximo al Gobierno de coalición. Con los resultados de las medidas anteriores por debajo de lo esperado, el Ejecutivo quiere recuperar la iniciativa con actuaciones más ambiciosas que refuercen la vivienda como derecho constitucional y no solo como un activo de mercado.
La vía que gana fuerza es la fiscal, con la idea de gravar la compra de inmuebles que no se destinen a residencia habitual, objetivo es desincentivar operaciones que se asocian a la especulación, acotando cualquier penalización a las zonas con precios más tensionados. No sería un planteamiento completamente nuevo: encaja con iniciativas ya en tramitación, como el recargo del 100% sobre compras realizadas por extracomunitarios sin residencia en España, según recoge El Economista.
Limitar las compras especulativas
El contexto político empuja en la misma dirección. En el ámbito autonómico, el Govern catalán estudia fórmulas para limitar las llamadas compras especulativas y el presidente Salvador Illa ha encargado analizar cómo articular una prohibición. En el plano europeo, la vivienda ha entrado por primera vez en la agenda de una cumbre del Consejo, y el presidente Pedro Sánchez ha defendido medidas legales a escala de la Unión para poner coto a las adquisiciones sin uso residencial. Un estudio reciente del Consejo de la UE sitúa a Madrid y Barcelona entre las ciudades donde comprar o alquilar supone un mayor esfuerzo sobre el salario medio, solo por detrás de Lisboa.
A nivel nacional, los datos del mercado ofrecen munición política. El Estudio del Perfil Comprador 2025 calcula que el 24% de las compraventas tiene un fin de inversión y otro 18% se destina a segunda residencia. En conjunto, más del 40% de las operaciones no están vinculadas a vivienda habitual, un bloque que el Gobierno considera sensible por su posible impacto en precios y disponibilidad.
Pese a ello, un veto general a las compras de segunda o tercera vivienda se antoja difícil de sostener jurídicamente, incluso en las áreas más tensionadas. Propuestas en esa línea ya fueron calificadas de extremas en el pasado y siguen despertando dudas legales. La alternativa con más recorrido es un ajuste fiscal selectivo que distinga entre usos, territorios y supuestos concretos, con posibles exenciones tasadas.
En 2025, Esquerra Republicana ha defendido en dos ocasiones penalizaciones fiscales a las adquisiciones no destinadas a residencia habitual. Ninguna prosperó, pero entonces no contaban con el impulso de los partidos que gobiernan. Si el Ejecutivo se decide, el despliegue previsiblemente pasará por definir de forma clara las zonas tensionadas, precisar el tratamiento tributario de cada tipo de compra y coordinarse con los marcos autonómicos y europeos.
El debate no es solo jurídico o recaudatorio. La efectividad del plan dependerá de su capacidad para aliviar la presión sobre los hogares sin deteriorar la seguridad jurídica ni frenar la oferta. El reto consiste en corregir distorsiones allí donde son más graves y acompañar la respuesta con políticas de suelo, agilización de licencias y promoción de vivienda asequible. Solo así un giro fiscal podrá traducirse en un alivio real para quienes buscan casa.
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