La vivienda se ha convertido en el gran problema de buena parte de los hogares españoles. Los precios avanzan mucho más rápido que los salarios y eso está estrangulando la accesibilidad a un bien básico. Aunque el PIB crezca y el paro baje, hay indicadores que capturan mejor esta tensión. El más contundente ahora mismo es el del Banco Central Europeo (BCE): según su termómetro de desequilibrios, los precios de las casas en España en el primer trimestre de 2025 están un 14,3% por encima de lo que deberían.
Más inquietante que el nivel es la velocidad: respecto al cuarto trimestre de 2024, el salto es de tres puntos porcentuales, el mayor de toda la serie si se excluye el periodo distorsionado por la pandemia. Además, España se va separando de la media del euro, situada en torno al 10%.
El argumento del BCE se apoya en varios indicadores
Este indicador del BCE no es una opinión aislada, sino una combinación de relaciones históricas entre precio y capacidad de pago. Por un lado, compara la evolución del PIB per cápita con el índice de precios de la vivienda; por otro, contrasta el precio de la vivienda con el del alquiler, y lo completa con dos medidas sintéticas que incorporan el tipo de interés real y la senda de ingresos. Cuando estos engranajes se descuadran a la vez (casas que suben más que las rentas y alquileres, en un entorno de tipos reales que no frenan la demanda como el actual) el resultado es una sobrevaloración creciente. Eso es exactamente lo que está ocurriendo.
La fotografía se entiende mejor con dos hechos sencillos. Primero, desde el final de 2013 hasta comienzos de 2025, el precio real de la vivienda en España ha aumentado alrededor de un 45%, según el Banco de Pagos Internacionales. Segundo, los salarios reales apenas se han movido. El desajuste se traduce en accesibilidad menguante: hoy hacen falta 7,8 años de renta bruta de un hogar para comprar una vivienda, de acuerdo con el Banco de España. Es la definición de un mercado que corre más que su demanda solvente.
El presente inmediato tampoco invita a pensar en un enfriamiento rápido. Los últimos índices privados confirman una inercia potente: en el tercer trimestre, el precio de la vivienda usada (la que sustenta principalmente las operaciones de compraentas) subió en torno al 15% interanual, con el metro cuadrado en 2.517 euros y un nuevo máximo nominal. Otras referencias apuntan en la misma dirección: tasadoras y consultoras sitúan los incrementos interanuales entre el 7% y el 14%, mientras que las estadísticas oficiales del segundo trimestre hablan de dos dígitos, con el INE cerca del 13% y el Ministerio de Vivienda en el 10%.
Poca oferta con una demanda al alza
Detrás de estos números hay una aritmética tozuda: mucha demanda y poca oferta. En los últimos doce meses hasta mayo se visaron unas 132.000 viviendas nuevas, más que hace un año, pero insuficientes para cerrar el hueco acumulado desde 2021, que supera el medio millón de viviendas. Las transacciones siguen en niveles muy altos —alrededor de 700.000 en los doce últimos meses hasta junio— y la presión demográfica es mayor que en 2007: hoy hay más población y más hogares compitiendo por un parque que crece despacio.
A modo de conclusión, el indicador del BCE está diciendo que la vivienda en España cuesta bastante más de lo que debería si miramos a renta, alquileres y tipos. Mientras la oferta no coja tracción de verdad y los salarios no recorten distancia, la accesibilidad seguirá deteriorándose. La sobrevaloración no implica por sí misma una corrección inmediata, pero sí que el margen para seguir subiendo sin consecuencias sociales y económicas se estrecha.
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